안녕하십니까. Starwood Property Trust, Inc. 2025년 4분기 실적 발표 컨퍼런스콜에 오신 것을 환영합니다. 지금부터 모든 참가자는 듣기 전용 모드로 진행됩니다. 질의응답은 공식 발표 이후에 진행됩니다. 이제 사회를 맡으신 투자자 관계 담당 이사 Zachary H. Tanenbaum님을 소개해 드리겠습니다. 감사합니다. 시작하시기 바랍니다.

감사합니다. 오퍼레이터님. 안녕하십니까. Starwood Property Trust, Inc.의 실적 발표 컨퍼런스콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 아침 저희는 10-K를 제출하고 실적 발표 자료와 함께 보도자료를 배포했으며, 이는 저희 웹사이트에서 확인하실 수 있고 SEC에도 제출되었습니다. 통화 시작 전에, 본 통화에서 언급되는 일부 진술은 미래 사건이나 성과를 보장하지 않는 미래 예측 진술임을 알려드립니다.

이러한 진술과 관련된 주의사항은 저희 10-K 및 보도자료를 참조하시기 바랍니다. 또한, 본 통화에서는 일부 비 GAAP 재무 지표에 대해 논의할 것입니다. GAAP에 따라 작성된 가장 유사한 지표와의 비 GAAP 재무 지표 조정에 대한 내용은 오늘 아침 제출된 보도자료를 참조하시기 바랍니다. 오늘 통화에는 회사 회장 겸 최고경영책임자 Barry Stuart Sternlicht, 사장 Jeffrey F.

DiModica, 최고재무책임자 Rina Paniry가 함께하고 있습니다. 그럼 Rina님께 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, Zach. 그리고 여러분, 안녕하십니까. 오늘 저희는 4분기 분배 가능 이익으로 1억 6천만 달러, 주당 0.42달러를 보고했습니다. 저희의 보고된 실적은 자본 투입 시점 및 대차대조표 최적화 노력의 시기를 반영하지만, 저희의 근본적인 수익 창출 능력은 계속해서 강화되고 있습니다. 중요한 점은, 저희는 2025년을 유동성 강화와 올해 투자 및 미지급 약정에서 발생하는 내재 수익을 안고 마무리했으며, 이 모든 것이 2026년에 점차 기여할 것이며, 배당 커버리지는 연중 꾸준히 개선될 것으로 예상됩니다.

분기별 실적은 일시적인 시점 문제의 영향을 받았으며, 이를 조정하면 분배 가능 이익은 0.49달러가 될 것입니다. 첫 번째는 저희의 가장 최근 순 임대 수익원인데, 이는 연간 기준으로 분기에 0.06달러의 추가 분배 가능 이익을 기여했을 것이지만, 실제로는 0.03달러를 기여했습니다. 저희는 자본 조달로 인한 단기적인 캐리 및 인수와 플랫폼 자본 구조 최적화 간의 시점 차이가 발생할 것임을 인지하고 인수를 통해 이러한 희석 효과를 예상했습니다.

Jeff가 더 자세히 설명하겠지만, 저희는 이러한 노력에서 진전을 이루었으며 향후 희석 효과 감소를 기대합니다. 참고로, 이 포트폴리오의 가중 평균 임대 기간은 17.3년이며, 공실률은 100%, 연간 임대료 상승률은 2.3%입니다. 두 번째 시점 문제는 평소보다 높은 현금 잔고로, 이는 0.04달러의 수익 감소로 이어졌습니다. 저희는 분기에 상업 대출, 인프라 대출, 순 임대 부문에서 각각 하나씩, 총 세 건의 증권화를 완료하여 총 2억 9천만 달러의 추가 수익을 창출했습니다.

또한, 저희는 담보 부채를 무담보 부채로 전환하는 작업을 계속하여 분기에 11억 달러의 고수익 채권을 발행했으며, 저가 다가구 주택 포트폴리오의 일부에 대한 인수 재융조를 실행하여 9월 말과 10월에 2억 4천만 달러의 현금을 확보했습니다. 이 모든 현금은 결국 저희의 다양한 사업 부문에 걸쳐 새로운 투자에 투입됨에 따라 추가적인 분배 가능 이익의 원천이 될 것입니다.

연간으로 보면, 저희는 6억 1,600만 달러, 즉 주당 1.69달러의 분배 가능 이익을 보고했습니다. 선제적인 자본 재배치라는 테마를 계속 이어가면서, 저희는 올해 44억 달러의 주식, 무담보 부채, 기간 대출 발행과 22억 달러의 신규 순 임대 인수와 관련된 일시적인 수익 감소 0.14달러를 겪었습니다. 이러한 시점 문제와 올해 초 압류 자산 매각 시 기록한 0.12달러의 실현 손실을 조정하면, 연간 배당금 1.92달러 대비 1.95달러가 됩니다.

올해 전략적 거래의 결과로 강화된 수익 창출 능력과 비영업 자산 및 부동산 자산 해결을 향한 저희의 지속적인 노력에 비추어 볼 때, 저희는 배당금을 충당하는 수익에 대한 명확한 경로를 보고 있으며, 저희는 배당금을 한 번도 삭감한 적이 없습니다. 저희의 다각화된 사업 부문은 규모에 맞게 계속해서 성과를 내고 있으며, 2025년에 저희의 역대 두 번째 투자 규모인 127억 달러를 투입할 수 있었습니다.

여기에는 상업 대출 64억 달러, 인프라 대출 26억 달러(역대 최고치), 순 임대 24억 달러가 포함됩니다. 저희의 투입액 중 25억 달러는 4분기에 이루어졌으며, 연말 기준 총 미감가상각 자산은 역대 최고치인 307억 달러에 달했습니다. 저희의 지속적인 다각화를 증명하듯, 상업 대출은 이제 저희 자산의 54%를 차지합니다. 이제 각 사업 부문별 실적을 설명해 드리겠습니다.

먼저 상업 및 주거 대출 부문으로, 4분기에 주당 0.46달러, 즉 1억 7,600만 달러의 분배 가능 이익을 기여했습니다. 상업 대출 부문에서는 17억 달러의 대출을 신규 약정했으며, 이 중 12억 달러를 실행했고, 기존 대출 약정 2억 2,300만 달러를 포함했습니다. 6억 7천만 달러의 상환을 고려하면, 4분기에 실행된 대출 포트폴리오를 8억 2,300만 달러 증가시켜 166억 달러를 기록했으며, 이는 설립 이후 두 번째로 높은 수준입니다.

또한, 저희는 19억 달러의 미지급 약정을 보유하고 있으며, 이는 대출 실행 시 향후 수익을 창출할 것입니다. 저희는 또한 가중 평균 이자율이 SOFR + 1.65%인 11억 달러 규모의 네 번째 적극 관리형 CLO를 완료했습니다. 신용 품질에 대해 말씀드리자면, 저희 포트폴리오는 지난 분기와 일관되게 가중 평균 위험 등급 3.0으로 연말을 마감했습니다.

저희는 6억 8천만 달러의 충당금을 보유하고 있으며, CECL 4억 8천만 달러와 부동산 자산 손상 2억 달러입니다. 이 금액을 합하면 주당 1.84달러의 장부 가치에 해당하며, 이는 오늘날의 미감가상각 장부 가치 19.25달러에 이미 반영되어 있습니다. 이번 분기에 저희는 신용 악화로 인해 피닉스의 다가구 주택에 대한 9,100만 달러 규모의 5등급 선순위 담보 대출을 신용 등급 하향 조정했습니다.

이 대출은 이미 적절한 일반 충당금을 보유하고 있었지만, 최근 감정 평가 결과에 따라 저희는 2천만 달러의 충당금을 일반에서 특정 항목으로 재분류했습니다. Jeff가 신용 이동 및 자산 관리 노력에 대해 더 자세히 설명할 것입니다. 주거 대출 부문으로 전환하면, 저희의 대차대조표상 대출 포트폴리오는 지난 분기와 일관되게 23억 달러로 연말을 마감했으며, 5,800만 달러의 상환액은 신용 스프레드 소폭 축소로 인한 3,100만 달러의 긍정적인 시가 평가 조정으로 대부분 상쇄되었습니다.

저희가 보유한 RMBS 포트폴리오는 4억 500만 달러로 비교적 안정적으로 유지되었습니다. 다음은 인프라 대출 부문입니다. 이 부문은 4분기에 주당 0.07달러, 즉 2,700만 달러의 분배 가능 이익을 기여했습니다. 저희의 강력한 투자 속도는 계속되어 분기에 3억 8,600만 달러의 신규 대출 약정을 체결했으며, 연간으로는 역대 최고치인 26억 달러를 기록했습니다.

상환액은 분기에 총 5억 6,800만 달러, 연간으로는 20억 달러였으며, 대출 포트폴리오는 올해 3억 달러 증가한 29억 달러를 기록했습니다. 저희는 또한 여섯 번째 적극 관리형 CLO 5억 달러를 완료했으며, 일곱 번째 CLO 6억 달러를 각각 SOFR 대비 1.72% 및 1.68%의 역대 최저 스프레드로 가격을 책정했습니다. 비소구, 비시가평가 CLO 금융은 이제 저희 인프라 부채의 75%를 충당합니다.

저희 부동산 부문에서는 4분기에 주당 0.13달러, 즉 4,900만 달러의 분배 가능 이익을 인식했습니다. 저희의 저가 다가구 주택 포트폴리오를 포함하는 Woodstar 펀드에서는 GAAP 기준으로 4분기에 1,700만 달러의 순 미실현 공정 가치 증가를 기록했습니다. 이 가치는 매년 의무적으로 획득해야 하는 독립 감정 평가를 통해 결정되었습니다. 또한, 분기 동안 저희는 2,640만 달러의 순 분배 가능 이익 이익을 기록하며 264가구 다가구 주택 포트폴리오를 매각했습니다.

5,600만 달러의 매각 가격은 저희의 GAAP 공정 가치와 일치했습니다. 마지막으로, 앞서 언급한 인수 재융조의 두 번째 부분을 완료했습니다. 독립 감정 평가, 장부 가치에서의 제3자 매각, 인수 재융조는 총체적으로 저희 가치 평가에 대한 시장 확인을 제공합니다. 이 부문에는 저희의 신규 순 임대 플랫폼도 포함되며, 이는 1,200만 달러의 첫 전체 분기 분배 가능 이익을 보고했습니다.

저희는 분기에 1억 8,200만 달러에 16개 부동산을 인수했으며, 인수 후 구매액은 2억 2,100만 달러로 저희의 인수 기준에 부합하지만, 시점은 분기 마지막 달에 후반부로 집중되었습니다. 자본 시장 측면에서, 저희는 인수 이후 첫 ABS 거래를 3억 9,100만 달러 규모로 완료했으며, 가중 평균 고정 금리는 5.26%로 이 플랫폼에 대한 역대 최저 스프레드였습니다.

후반부 인수 시점과 분기 중반의 수익 증대 ABS 금융 실행을 고려할 때, 저희가 보고한 분배 가능 이익은 이 플랫폼에 내재된 수익 창출 능력을 과소평가하고 있습니다. 사업 부문 논의를 마치면서 투자 및 서비스 부문으로 넘어가겠습니다. 이 부문의 총체적인 사업 부문은 4분기에 주당 0.12달러, 즉 4,600만 달러의 분배 가능 이익을 기여했습니다. 저희의 콘duit인 Starwood Mortgage Capital은 역사적 수준 이상 또는 그에 부합하는 수익률로 총 2억 7,600만 달러의 세 건의 증권화를 완료했습니다.

이는 연간 누계 16건의 증권화, 총 12억 달러에 해당합니다. 저희의 특수 서비스 부문에서는, 활성 서비스 포트폴리오가 10억 달러의 신규 이관을 포함하여 110억 달러로 증가했습니다. 저희의 명목 서비스 포트폴리오는 연말 기준 980억 달러를 기록했습니다. CMBS의 거의 최고 수준에 달하는 만기 부도율로 인해, 서비스 수수료는 이번 분기에 3,800만 달러로 증가하여 연간 누계 1억 700만 달러를 기록했습니다.

이는 작년 대비 47% 증가한 수치이며, 2017년 이후 최고 수준입니다. 저희는 항상 저희의 서비스 부문이 부동산 침체기에 더 많은 수익을 창출하는 긍정적인 캐리 신용 헤지라고 말씀드렸으며, 그 헤지는 이번 분기에도 다시 한번 입증되고 있습니다. 저희의 CMBS 포트폴리오는 분기에 8,200만 달러 증가했으며, 주로 1억 100만 달러의 신규 매입에 의해 주도되었고, 1,700만 달러의 현금 수금으로 상쇄되었습니다.

앞서 언급한 만기 부도율로 인해, 저희는 또한 1,300만 달러의 순 분배 가능 이익 손실을 기록했습니다. 마지막으로, 이 부문의 부동산 포트폴리오에서는 총 3,600만 달러에 혼합 용도 부동산 및 상업 센터를 매각하여 순 GAAP 이익 1,000만 달러와 순 분배 가능 이익 이익 300만 달러를 기록했습니다. 유동성 및 자본화로 전환하면, 저희는 역사상 가장 활발한 자본 시장 연도를 보냈습니다.

저희는 16억 달러의 무담보 채권, 16억 달러의 기간 대출 재가격 조정, 7억 달러의 Term Loan B, 그리고 GAAP 장부 가치에 수익을 가져온 5억 3,400만 달러의 주식 발행을 포함하여 역대 최고치인 44억 달러의 기업 부채 및 주식 거래를 실행했습니다. 저희는 보수적인 레버리지를 유지하는 데 집중했으며, 연말 기준 부채 대비 미감가상각 자기자본 비율은 2.4배로, 가장 가까운 동종 업체보다 한 턴 이상 낮습니다.

올해 환매 거래에서 벗어나려는 지속적인 노력 덕분에, 저희의 무담보 부채는 총 부채의 18%를 차지하며, 이는 1년 전의 16%에서 증가한 수치입니다. 또한, 저희의 대차대조표 외 부채는 부채의 22%를 차지하며, 이는 1년 전의 17%에서 증가한 수치입니다. 저희의 현재 유동성은 14억 달러이며, 금융 라인에 119억 달러의 가용 자금을 보유하고 있습니다.

이는 저희의 플랫폼 강점을 반영하며, 다양한 자산군에 걸쳐 매력적인 스프레드로 무담보 및 구조화 신용 시장에 지속적으로 접근할 수 있는 능력과 함께, 2026년을 시작하는 데 있어 상당한 유연성을 제공합니다. 이제 Jeff님께 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, Rina. 2026년을 시작하면서 저희의 우선순위는 명확합니다. 즉, 기존 신용 문제를 해결하고, 보수적인 대차대조표를 유지하며, 수익 창출 능력을 회복하기 위해 가장 높은 수익률을 제공하는 사업을 선별적으로 성장시키는 것입니다. 저희는 2025년을 신용 시장의 지속적인 안정화와 거래 활동 개선을 안고 마무리했습니다. 활동량은 여전히 최고 수준에는 미치지 못하지만, 유동성이 회복되고 금리가 하락함에 따라 긍정적인 추세를 보이며, 이는 대출, 재융자, 그리고 보다 건설적인 해결책을 지원합니다.

부동산 자산군은 경제의 다른 많은 부분보다 정상화되는 데 더 오랜 시간이 걸렸으며, 부문 및 지역별 성과는 여전히 고르지 않습니다. 저희는 기업 신용 시장의 변동성이 CRE 펀더멘털에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 예상하며, 이는 저금리 환경에서 대체로 보호받고 우수한 성과를 보였습니다. 저희는 Starwood Property Trust, Inc.를 사이클을 거쳐 운영되도록 구축했으며, 올해는 이를 반영했습니다.

2025년에 저희는 기업 부채에서 역대 최고치인 44억 달러의 자본을 조달하고 재가격 조정했으며, 저희가 발행한 부채는 16년 역사상 가장 타이트한 스프레드로 발행되었습니다. 이는 유동성을 강화하고, 수익 증대 투자를 위한 유연성을 유지하며, 낮은 레버리지를 유지하고, 기업 부채 만기를 크게 연장했습니다. 저희는 2025년에도 사업을 다각화했으며, 순 임대 사업을 인수하여 장기적으로 수익을 증대시키는 20억 달러 이상의 자산을 추가했습니다.

이 자산은 연간 2.3%의 임대료 인상률을 제공하며, 향후 수년간 추가적인 분배 가능 이익을 창출할 것입니다. 저희가 인수를 완료한 이후로 자본 수익률이 하락했으며, 자금 조달 비용도 하락했습니다. 이는 저희가 인수한 기존 포트폴리오의 가치를 높이고, 사업의 장기적인 순풍 효과를 더하고 있습니다. Rina가 언급했듯이, 저희는 4분기에 한 건의 증권화를 완료했으며, 분기 마감 후 또 다른 한 건을 완료했습니다.

두 건 모두 저희가 예상했던 것보다 낮은 자금 조달 비용으로 이루어졌으며, 현재 은행 라인 금융 스프레드를 크게 개선하고 있습니다. 저희는 2025년에도 사업 전반에 걸쳐 투자 속도를 높여 127억 달러를 투자했으며, 여기에는 4분기만 해도 25억 달러가 포함됩니다. 이는 저희 16년 역사상 두 번째로 큰 투자 연도였으며, 특히 저희 글로벌 팀은 전반적인 거래 및 대출 규모가 역사적 평균보다 훨씬 낮은 환경에서 해당 규모를 달성했습니다.

저희는 2026년에도 또 다른 견조한 대출 연도를 예상하며, 이는 Rina가 언급한 19억 달러의 미지급 약정 실행과 함께 추가적인 수익을 창출할 것입니다. 상업 대출 부문에서는 4분기에 17억 달러, 연간으로는 64억 달러를 신규 약정했습니다. 저희 포트폴리오는 1분기에 역대 최고치인 170억 달러로 성장할 것으로 예상되며, 저희는 2026년에도 이러한 모멘텀을 이어갈 것으로 예상합니다.

미국 오피스 대출은 저희 다각화된 자산 기반의 8%에 불과하며, 이는 저희 역사상 가장 낮은 비율이며 동종 업체들보다 훨씬 낮습니다. 저희는 대출 포트폴리오를 다가구 및 산업과 같은 보다 안정적인 자산으로 재배치함으로써 이를 달성했으며, 이들은 2025년 신규 약정의 72%를 차지했습니다. 신용 및 자산 관리 논의를 긍정적인 결과부터 시작하겠습니다. 먼저, 자금 조달을 계속할 수 없는 저자본 차입자 대상의 다가구 대출입니다.

저희는 다가구 REO를 원래의 장부 가치로 다수 매각했으며, 더 많은 매각을 원래 장부 가치 또는 그 근처에서 진행할 예정입니다. 저희는 강제 청산을 의도적으로 피했으며, 이를 통해 주주 가치를 보호했습니다. 즉, 경영권을 인수하고, 미완성 사업 계획을 실행하며, 공실률과 부동산 가치를 높였습니다. 저희는 오피스 포트폴리오 일부에서 가시적인 개선을 보고 있으며, 4분기에 약 80만 평방피트의 임대 계약이 체결된 것이 이를 보여줍니다.

이는 올해 분기별 임대량 중 가장 높은 수치입니다. 이 총계에는 이전에 5등급으로 위험 평가되었던 브루클린 부동산의 20만 평방피트 임대 계약이 포함됩니다. 63만 평방피트 규모의 이 자산은 코로나19 이후 공실 상태였으며, 세 건의 상당한 임대 계약이 추가로 체결될 예정으로, 32년의 가중 평균 임대 기간과 연평균 2.2%의 임대료 상승률을 가진 세 개의 우량 차입자에게 100% 임대될 것입니다.

이는 주주들에게 훌륭한 결과이며, 저희의 인내심, 적극적인 참여, 그리고 개선된 임대 모멘텀을 다시 한번 보여줍니다. 매각 활동도 개선되어 2025년에 2억 달러의 오피스 대출이 액면가로 상환되었습니다. 2026년 현재까지, 오피스 대출로 발생한 추가 2억 달러가 매각되었거나 매각 절차가 진행 중이며, 여기에는 브루클린의 이전 5등급 자산과 관련된 1억 1,500만 달러가 포함됩니다.

인내심은 압류 자산 관리에서 과거에 저희에게 보상을 해주었으며, 저희는 청산할지 아니면 보유하고 재배치할지 결정할 때 개별적으로 잠재적인 REO 결과의 현재 가치와 확률을 가중하여 평가하며, Starwood 플랫폼의 모든 역량을 이러한 상황에 투입합니다. 저희는 연말 기준으로 약 10억 달러의 상업 대출이 비영업 상태였고, 6억 2,400만 달러의 부동산이 압류 상태였습니다.

이러한 노출은 소수의 자산에 집중되어 있으며, 각 자산은 저희 내부 관리 팀인 Starwood가 관리하는 정의된 사업 계획과 함께 적극적인 실행 단계에 있습니다. 등급 이전에 대해 말씀드리자면, 이번 분기에 세 건의 자산이 5등급으로 이전되었습니다. 첫 번째는 뉴욕의 1억 800만 달러 스튜디오 제작 자산으로, 저희는 두 개의 대형 미국 은행과 함께 동등하게 공동 약정했으며, 선순위 담보 대출의 32%를 보유하고 있습니다.

작가 및 배우 파업 이후 활용도가 크게 감소했습니다. 차입자는 약정 이후 상당한 자기자본을 투자했지만, 부동산은 원래 예상대로 안정화되지 않았습니다. 두 번째는 뉴욕 미드타운 터널 밖에 있는 2억 6,900만 달러 자산입니다. 저희는 차입자가 추가 자본을 기여하기를 꺼려함에 따라 이번 분기에 위험 등급을 상향 조정했습니다. 저희는 개입을 강화했으며, 차입자와 함께 수정된 계획을 실행하고 있으며, 현재 공실 공간의 상당 부분을 차지하는 임대 제안을 협상 중입니다.

이 새로 건설된, 잘 위치한 자산은 잠재적인 단기 안정화를 위해 준비되어 있습니다. 또한 댈러스 외곽의 3,300만 달러 다가구 자산을 하향 조정했습니다. 저희는 가까운 시일 내에 압류를 통해 소유권을 인수할 것으로 예상합니다. 전환 후, 저희는 유사한 다가구 프로젝트에서 성공적으로 수행했던 것처럼 집중적인 가치 증대 계획을 실행할 의향이 있습니다. 저희의 장부 가치는 대체 건설 비용보다 낮으며, 저희의 내부 자산 관리 팀은 향후 분기에 가치 증대 사업 계획을 실행할 수 있을 것으로 예상합니다.

또한, 아일랜드의 9,000만 달러 혼합 용도 포트폴리오를 4등급으로 하향 조정했습니다. 저희는 자산 매각 기간을 연장하고 유연성을 제공하기 위해 이를 재구성했습니다. 현재까지 완료된 거래는 인수 기준에 부합했으며, 저희의 기본 시나리오는 시간이 지남에 따라 전액 상환을 지원합니다. 이는 정의된 실행 계획을 가진 적극적인 자산 관리 상황이며, 해결 시점은 다를 수 있지만, 저희는 비영업 자산을 해결하는 데 매우 집중하고 있습니다.

이러한 자본의 재투입은 저희가 해결을 달성함에 따라 수익에 순풍이 될 것입니다. 저희 에너지 인프라 대출 플랫폼은 2025년에 역대 최대 규모인 26억 달러를 투자하여 가장 큰 신규 약정 연도를 기록했습니다. 현재 포트폴리오는 총 30억 달러에 달하며, 전력 및 미드스트림 자산 전반에 걸쳐 다각화되어 있으며, 저희 포트폴리오에서 가장 높은 ROE 중 하나를 보유하고 있습니다.

이는 에너지 및 전력 시장의 지속적인 수요 동인과 견고한 현금 흐름에 의해 지원되는 선순위 담보, 자산 기반 투자입니다. 대출 가치가 이 부문에서 계속 하락하고 있으며, 대출 성과는 견고하게 유지되고, 전력 수요와 용량 경매 가격은 계속 상승하고 있으며, 수익률은 매력적으로 유지되고 있습니다. 마지막으로, 저희 일곱 번째 CLO 가격 책정을 통해, 저희 SIFT 대출의 75%가 이제 기간, 비시가평가 금융의 혜택을 받아 자금 조달 변동성을 줄였습니다.

저희의 신규 순 임대 사업인 Fundamental Income에 대해 말씀드리자면, Rina가 언급했듯이 저희의 통합은 계획대로 진행되고 있으며, 현재 대규모 파이프라인을 보유하고 있으며 올해 동안 거래량을 늘릴 것으로 예상합니다. 이는 연간 2.3%의 임대료 상승률과 함께, 이 사업 부문의 수익률을 분기별 및 연간으로 증가시킬 것입니다. Rina가 4분기에 첫 ABS 금융을 완료했다고 말했으며, 분기 마감 이후 저희는 두 번째 증권화를 4억 6,600만 달러 규모로 실행했습니다.

이 역시 예상보다 낮은 스프레드로 이루어졌으며, 이를 통해 현재의 자본 수익률로 이 사업 부문에 수익 증대 투자를 계속할 수 있을 것입니다. 저희는 순 임대 사업을 다른 보유 부동산과 함께 플랫폼에 기간과 계약된 현금 흐름을 추가하는 것으로 보고 있으며, 시간이 지남에 따라 운영 수익에 더 의미 있는 기여를 할 것으로 예상합니다. 저희는 약 75억 달러의 보유 부동산, 즉 대차대조표의 24%를 가진 하이브리드 기업입니다.

저희는 동종 업계의 다른 모기지 REIT와 다릅니다. 저희 주가가 상당히 저조했던 기간 동안, 주식 REIT 및 트리플 넷 리스 REIT의 주가는 STWD 및 다른 모기지 REIT보다 훨씬 뛰어난 성과를 보였으며, 가장 큰 저조는 지난 몇 달 동안 발생했습니다. 저희가 더 이상 단순한 모기지 REIT가 아니라는 점을 기억하는 것이 중요합니다. 저희는 진정한 규모, 운영 사업, 그리고 역사상 가장 낮은 스프레드로 자본에 접근할 수 있는 강력하고 자본이 풍부한 대차대조표를 갖춘 다각화된 부동산 금융 플랫폼을 운영합니다.

저희 포트폴리오 전반의 다양성과 안정성은 부문 불안정 기간 동안 저희를 독특하게 보호합니다. 저희의 레버리지는 현재 2.4턴으로 동종 업체 그룹보다 훨씬 낮습니다. 저희는 레버리지를 늘려 단기 수익을 향상시킬 수 있지만, 그렇게 하지 않기로 의도적으로 선택했으며, 대신 저희의 세대 간 차량을 지원하기 위해 강력하고 지속 가능한 대차대조표를 우선시했습니다.

내부자 소유는 또한 약 6%, 즉 3억 8천만 달러에 달하는 것으로, 모든 동종 업체들의 내부자 소유를 합친 것보다 많으며, 이러한 연대를 더욱 강화합니다. 저희는 운영 방식을 개선하기 위해 내부적으로 계속해서 방법을 모색하고 있습니다. 저희는 인수 심사, 자산 관리, 보고 프로세스를 간소화하기 위한 도구와 기술에 투자하고 있으며, 이러한 노력의 일환으로 데이터 분석 및 AI 기반 도구를 점점 더 활용할 것으로 예상합니다.

배당금을 삭감한 적이 없는 유일한 CRE 모기지 REIT로서, STWD 2.0이 이 사이클에서 성공적으로 벗어날 수 있는 기반이 마련되었습니다. 2026년 이후를 내다볼 때, 비영업 자산 및 REO 해결, 그리고 인수 속도 및 규모 증가는 Rina가 언급한 일시적인 항목을 제외하고 올해 벌어들인 1.95달러보다 더 많이 벌 수 있도록 할 것입니다. 이제 Barry님께 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, Zach, Rina, Jeff. 그리고 여러분, 안녕하십니까. 저는 오늘 실적과 이번 분기에 저희 산업 및 전반적인 부동산 시장에서 일어나고 있는 일에 대해 이야기하면서 약간 다른 접근 방식을 취할 것입니다. 2025년은 Starwood Property Trust, Inc.에게 전환의 해였다고 생각합니다. 저는 이를 자세히 설명하고, 실적 발표 자료의 일부 내용을 인용하여 제가 그 안에서 언급한 몇 가지 요점에 대해 이야기할 것입니다.

정말 좋은 소식은 저희가 이곳에서 놀라운 기계를 구축했다는 것입니다. 저희는 장기적으로 주주들에게 뛰어난 성과를 제공할 수 있는 모든 요소를 갖추고 있으며, 저희의 핵심 사업 중 일부는 대출 규모가 증가하여 사상 최고치를 기록했고, 다가구 주택 부문의 지속적인 훌륭한 성과와 함께 예외적인 한 해를 보냈습니다. Jeff가 언급했듯이 저희 자산의 24% 또는 25%가 부동산입니다.

저희의 저가 주택 부문은 미국 최고의 시장 중 일부인 올랜도와 탬파에 위치해 있습니다. 이곳의 임대료는 시장 가격보다 약 40%~50% 낮으며, 저희는 매우 높은 점유율을 유지하고 있으며 뛰어난 가격 결정력을 가지고 있습니다. Rina가 언급한 이번 분기의 포트폴리오 가치 증가를 통해 이를 확인할 수 있습니다. 그러나 연중 내내 견조했던 저희의 신규 약정 외에도, 저희의 인프라 대출 사업—기존 GE Capital, GE 자체라고 해야 할까요—은 훌륭한 한 해를 보냈습니다.

콘duit 팀은 역사상 두 번째로 좋은 한 해를 보냈습니다. 이들은 미국 최고의 콘duit 중 하나로 평가받고 있습니다. 저희의 특수 서비스 부문, 이전 LNR도 훌륭한 한 해를 보냈으며, 일부 부동산 대출 수익의 약점을 상쇄하고 있으며, 지속적으로 미국 최고의 또는 두 번째 최고의 특수 서비스 제공업체로서, 명목 서비스 및 활성 서비스 규모가 계속 증가하고 있습니다.

이러한 사업들은 연간 훌륭한 실적을 달성했으며, 심지어 다소 침체되었던 저희의 주거 대출 사업조차도 스프레드와 금리가 하락함에 따라 연중 가치가 상승했습니다. 이 모든 것이 매우 좋은 소식입니다. 그래서 저는 Rina에게, 이렇게 좋은 포트폴리오 실적에도 불구하고 왜 저희가 과거와 같은 수준의 성과를 내지 못하고 있는지 설명해 달라고 요청했습니다. 그리고 저희가 발견한 세 가지 실제 이유는 다음과 같습니다.

첫째, 저희 사업의 일부였던 선불 수수료의 부재입니다. 차입자들이 만기를 연장하고 선불하지 않으면서 이것이 사라졌습니다. 똑같이 중요한 것은 저희가 비현금 손실을 수익으로 인식했다는 것입니다. 일부 동종 업체들은 이를 다르게 사용하지만, 실제로 이를 포함하면—비현금이기 때문에—저희는 배당금을 충당했을 것입니다. 또한, 과잉 현금의 부담도 포함되었습니다. 저희는 과거에 이 기업을 2.4배에서 2.5배의 레버리지로 운영했습니다.

연초에는 2.1배의 레버리지로 시작했는데, 이는 저희의 많은 동종 업체들보다 한 턴에서 한 턴 반 낮으며, 이는 실제로 저희 사업 라인의 구성 특성 때문입니다. 그리고 3분기에 저희가 한 Fundamental Investment 이후, 저희는 실제로—이 사업은 안정성과 현금 흐름의 기간 때문에 3:1로 레버리지를 사용했습니다. 이는 연말 기준 저희의 전반적인 레버리지 수준을 2.4배로 끌어내렸습니다.

그러나 저희 사업의 대부분, Fundamental 사업, 트리플 넷 리스 사업을 제외하면, 여전히 역사적으로 저레버리지 상태이며, 저희는 사업에 묶여 있는 현금이 많습니다. 저희는 연간 약 0.07달러의 현금 부담을 추정합니다. 이들을 합하면 거의 0.20달러의 수익이 됩니다. 제 생각에는 0.12달러, 0.07달러, 그리고 다른 무언가—Rina가 구체적인 수치를 알려줄 수 있을 것입니다—가 될 것이며, 이는 저희 배당금을 안정적으로 충당할 것입니다.

그리고 저희는 많은 사람들이 문제로 보는 비영업 자산 부문을 살펴봅니다—저희도 어느 정도 그렇게 생각하지만—저희는 또한 이를 기회로 봅니다. 이는 저희의 미래 수익 창출 능력입니다. Jeff가 말했듯이, 저희가 두 개의 주요 은행과 함께 선순위 담보 대출을 보유하고 있을 때, 해당 부동산이 가치가 없다는 것은 상상할 수 없습니다. 그것은 아마도 차입자 문제일 것입니다.

많은 경우, 저희는 차입자들이 자금력이 부족하다는 것을 알게 됩니다. 그들은 TI를 위해 돈을 투자하고 싶어하지 않습니다. 그들은 재배치 또는 심지어 임차인을 위한 공간 마련에 돈을 투자하고 싶어하지 않습니다. 그래서 저희는 이를 되찾아야 합니다. 많은 시간이 걸리며, 일단 저희가 통제권을 가지면, 저희는 임차인을 다시 유치하고, 재배치하고, 사실상 판매할 수 있습니다.

그래서 저희는 장기적인 변동성을 선택했습니다. 저희는 주주들과 함께 약 4억 달러의 주식을 보유하고 있기 때문에, 여러분의 자본을 저희의 자본처럼 여기고, 장기적으로 저희에게 가장 좋은 것을 선택했습니다. 한 가지 주요 예는 유명 기업이 4억 달러에 매입한 오피스 건물입니다. 저희 대출은 2억 달러였습니다. 저희는 이를 되찾았습니다. 저희는 이를 판매할 수 있지만, 그것은 오피스 건물입니다.

저희는 이를 임대 건물로 전환하고 있습니다. 이는 진행 중이며, 워싱턴 D.C. 중심부의 훌륭한 건물이 될 것이며, 저희는 투자금을 회수하고—거의 회수하고—어쩌면 수익을 낼 수 있을 것이라고 확신합니다. 이는 저희에게 단순히 이를 처분하고 넘어가는 것보다 훨씬 매력적입니다. 그래서 여러분은 이러한 자산들을 보게 될 것입니다—저희는 본질적으로 부동산 플레이어이기 때문에—저희가 자산을 되찾고, 재배치하고, 그런 다음 판매하는 것을 보게 될 것입니다.

Jeff는 이전 연도에 저희가 이를 통해 상당한 수익을 올렸다고 언급했습니다. 저희는 대출을 소유하는 것을 의도하지 않았습니다. 솔직해집시다. 하지만 시장에서 금리가 대폭 상승하고 임대료 회복이 둔화되면서, 시장이 과잉 공급된 것을 알게 되면서, 이러한 자산들이 미래에 저희에게 수익을 창출할 것이라는 것을 알고 있습니다. 비록 제가 희망했던 속도는 아닐지라도, 부동산은 실제로 그런 종류의 사업이 아니며, 저희는 저희 사업의 미래 수익 창출 능력에 대해 매우 확신합니다.

특히 내년에는 저희가 약속했지만 아직 자금을 투입하지 않은 자본—Jeff가 언급한 올해 저희가 실행한 대출, 거의 19억 달러—을 계속해서 투입할 것입니다. 저희의 트리플 넷 리스 사업은 희석적이었는데—올해 0.06달러였던 것으로 생각합니다—내년에는 수익 증대가 될 것으로 예상하며, 저희는 이 사업을 매우 좋아합니다. 15년 이상의 임대 기간, 단 한 번의 부도도 없었습니다.

저희는 실제로 부도를 예상하고 인수했지만, 단 한 번도 부도가 없었으며, 저희 자본으로 이제 규모를 키우고 있습니다. 또한 저희의 자본 시장 전문성을 통해 금융을 상당히 개선했으며, 따라서 저희의 ROE가 빠르게 상승하고 있습니다. 저희는 지난 3~4년 동안 많은 간접비를 지출했습니다. 즉, 부동산은 어디로 갈 곳이 없었습니다. 금리가 상승했습니다. 모든 것이 예상보다 뛰어난 성과를 보였습니다.

하지만 저희가 앞으로 나아갈 때, 저희는 이제 순풍을 타고 있다고 말하는 것이 안전하다고 생각합니다. 다가구 시장의 공급 감소—60%, 70% 감소—결국 저희는 기록적인 흡수율을 보게 될 것입니다. 지난 1년 동안 미국에서는 기록적인 흡수율을 보였습니다. 따라서 공급이 감소하고 사람들이 여전히 주택을 구매할 수 없는 상황에서, 저희는 다가구 시장이 반등할 것으로 예상하며, 이는 저희 차입자들에게 도움이 될 것이며, LTV를 낮출 것입니다.

그리고 지금, 저희가 자산을 되찾는 곳에서는 그것을 팔아야 할지, 아니면 수리한 후 나중에 팔아야 할지 확신하지 못하고 있습니다. 하지만 저희는 또한 두 번째 큰 순풍은 금리라고 생각합니다. 금리가 낮아지고 있습니다. 그 속도는 아무도 정확히 알 수 없습니다—AI, 얼마나 디플레이션적인지, 얼마나 빨리 일어날지, 디플레이션적일지—하지만 금리는 낮아질 것입니다.

경제는 양극화되어 있습니다. 저는 행정부가 K자형 경제에 대해 이야기하는 것을 좋아하지 않는다는 것을 압니다. 하지만 여러분은 그것을 봅니다. 호텔 산업에서 그것을 봅니다. 작년에 시장에서 유일하게 상승한 부문은 럭셔리였습니다. 다른 모든 부문—고급, 상위 고급, 중급, 하위 경제—모두 하락했습니다. 또한, 건설 비용, 대체 건설 비용은 계속해서 높게 유지되었으며, 약간 하락했을 수도 있지만, 주택 건설 비용은 여전히 저희 장부상의 거의 모든 자산의 저희 장부 가치보다 훨씬 높습니다.

따라서 임대료가 다시 상승하기 전까지는 신규 공급이 제한될 것입니다. 부정적인 점이자 저희를 걱정하게 만드는 것은 물론 AI입니다—그것이 부와 잠재적인 실업에 어떤 의미를 가질 것인가 하는 것입니다. 저는 이것이 시장이 현재 씨름하고 있는 부분이라고 생각합니다. 저희 모두 이를 지켜보며, 저희의 생각을 결정하고 있습니다. 저는 한 가지 더 긍정적인 점을 언급해야 한다고 생각합니다.

그것은 금리가 하락함에 따라 저희의 거래량이 증가할 것이며, 이는 저희에게 다른 사람들을 재융자하고 다른 거래를 하거나 새로운 대출과 새로운 거래를 할 수 있는 더 많은 기회를 제공할 것이라는 점입니다. 그리고 저는 부동산이, 보통 그렇듯이, 시장의 혼란 속에서 안전한 피난처가 된다고 생각합니다. 전반적으로, 저는 저희가 견고한 한 해를 보냈고, 향후 몇 년 동안 미래를 위해 매우 잘 준비되었다고 생각합니다.

저희 팀에 대해 기대가 큽니다. 또한 저희는 비용을 절감하고 AI를 활용하여 생산성을 높이고 비용을 절감하기 위해 노력할 것이라고 생각합니다. 이는 저희에게 독특합니다. 저희는 모기지 부문에 매우 큰 사업을 가지고 있으며, 이 모든 사업은 REIT에 의해 지원됩니다. 저희는 직원들의 생산성을 높이고 효율적인 방식으로 이를 수행할 수 있기를 바랍니다. 그리고 저희는 이러한 과제를 해결하는 데 매우 기대하고 있습니다.

이제 질문을 받겠습니다.

질문을 받겠습니다. 질문하시려면 전화 키패드에서 별표 1번을 누르십시오. 확인음이 울리면 질문 대기열에 등록된 것입니다. 대기열에서 제외하려면 별표 2번을 누르십시오. 스피커폰을 사용하시는 참가자는 별표 키를 누르기 전에 수화기를 들어야 할 수 있습니다. 잠시만 기다려 주시면 질문을 받겠습니다. 첫 번째 질문은 Wells Fargo의 Donald James Fandetti님입니다.

질문을 진행해 주십시오.

안녕하세요. 좋은 아침입니다. 1분기에 CRE 대출 포트폴리오를 다시 늘리는 것 같습니다. 2026년 전체의 속도와 이러한 신규 약정의 수익률 프로필을 과거와 비교하여 설명해 주시겠습니까?

감사합니다, Don. 좋은 아침입니다. 제 스크립트에서 언급했듯이, 저희는 1분기에 CRE 부문의 대출 포트폴리오가 170억 달러를 초과할 것으로 예상합니다. 이는 코로나19 이후, 코로나19 기간 동안, 그리고 저희가 시작한 이후 매 분기마다 대출 규모를 성장시킨 첫 번째 사례가 될 것입니다. 저희는 상업용 부동산 대출을 해왔기 때문에, 이는 새로운 것이 아닙니다.

작년에 저희가 할 수 있었던 모든 현금 인출 재융자 및 자금 조달 이후에 저희는 분명히 더 많은 유동성을 보유하고 있으며, 따라서 저희의 속도가 증가하고 있습니다. Rina는 작년에 약간의 부담에 대해 이야기했습니다. 저희는 CRE 대출을 약 65억 달러 정도 했습니다. 올해도 최소한 그 정도를 할 것으로 예상합니다. 제 생각에는 올해 만기가 더 많을 것입니다.

코로나19 이후 또는 금리 인상 이후 대출에 대한 사업 계획을 실행한 사람들이 있습니다. 그 이전 기간의 많은 대출들이 단순히 파이프라인에서 벗어나야 하며, 또한 금리가 낮아져 거래량이 더 많이 발생할 것입니다. 2021년에는 시장에서 6,000억 달러 이상의 거래가 있었습니다. 올해는 그 규모의 2/3가 될 것입니다. 따라서 거래량이 증가하고, 금리가 하락하고, 만기가 도래함에 따라 더 많은 기회를 예상합니다.

저희는 대부분의 동종 업체보다 낮은 금리로 차입합니다. 저희의 마지막 기간 대출은 신규 발행에서 1.75% 이상이었으며, 이는 놀라웠습니다. 그리고 고수익 시장은 약 200 이상이었습니다. 저희 분야에서는 아무도—음, 저희 분야의 한 명만이 그렇게 할 수 있지만, 나머지는 할 수 없습니다. 저희는 자금 조달 비용의 이점을 가지고 있다고 생각합니다. 또한, 가장 큰 규모이기 때문에, 저희는 은행들과 더 큰 관계를 맺고 있으며, 저희는 보통 환매 거래를 합니다.

그들은 저희에게서 교차 이익을 얻습니다. 저희의 교차 이익은 다른 누구보다 저희에게 더 가치가 있습니다. 왜냐하면 저희의 라인이 더 크고 저희는 관계를 맺고 있기 때문입니다. 따라서 신규 약정에는 매우 좋은 해가 될 것으로 생각합니다. 작년은 저희의 두 번째로 큰 해였습니다. 올해는 그 수치를 능가할 수 있기를 바랍니다. 저희는 이번 분기에 20억 달러를 완료했거나 완료 중입니다.

따라서 저희는 여전히 전력을 다하고 있습니다. 저희는 늦은 26년까지 저희가 계속 이야기하는 운영 수익률로 복귀하기 위해 더 많은 대출을 실행하고 REO 및 비영업 자산을 신중하게 처리해야 한다는 것을 알고 있으며, 그때 배당금을 충당할 것입니다.

알겠습니다. 그리고 단기적으로 신용 이동에 대한 귀하의 기대는 어떻습니까? 귀하가 장기적인 관점을 가지고 있다는 것은 이해하며, 이는 감사하게 생각합니다. 하지만 그것은 또한 이러한 종류의 개별적인 이동이 계속해서 발생할 것이라는 것을 의미한다고 생각합니다.

네. Barry, 제가 먼저 말씀드리겠습니다. 아마 제가 먼저 시작하죠. 이동에 대해 말씀드리자면, 즉시 자산을 매각하는 사람들이 있으며, 그것이 그들의 사업 계획입니다. 저희와 같이 자산을 관리하는 사람들도 있습니다. 저희는 신용을 어떻게 처리하고 파이썬을 통해 처리할지에 대한 사업 계획이 없습니다. 저희는 각 자산을 개별적으로 검토하고, 자산을 관리하지 않고 현재 시점에서 부실한 상태의 매각으로 얻을 수 있는 현금 금액의 현재 가치, 그리고 자산을 관리하면서 얻을 수 있는 현금의 현재 가치를 추정합니다.

그런 다음 그에 대해 저희는 부동산이 어떻게 될지에 대한 예상—긍정적인 점, 부정적인 점—을 고려합니다. 저희는 유동성, 자본 비용 등을 고려하며, Starwood, 즉 관리자가 자산을 개선하기 위해 어떤 정보를 활용할 수 있는지 살펴봅니다. 저희는 자산을 다음 구매자보다 더 좋게 만드는 훌륭한 역사를 가지고 있습니다. 다음 구매자는 20%의 수익률을 추구하는 사모 펀드 투자자가 될 것이며, 그는 10%에서 12%의 자본 비용으로 저희에게서 구매할 것입니다.

그런 다음 그는 자신이 모르는 것들 때문에 입찰가를 약간 올릴 것입니다. 저희는 자산을 알고 있습니다. 저희는 더 낮은 자본 비용을 가지고 있습니다. 저희는 기업 부채보다 훨씬 저렴하게 자산에 대해 차입할 수 있으며, 그는 그렇지 못합니다. 이 모든 것이 저희가 자산을 강제 매각하는 사업 계획이 없는 상태에서 각 개별 자산을 볼 때 저희의 개별 사업 계획에 포함됩니다.

그리고 저희는 이러한 것들을 볼 때, 저희의 자본과 부동산 신탁 전반의 경영진으로서 결정을 내립니다. 즉, 계속 보유하고 관리할지, 아니면 저희가 성공적으로 수행했던 것처럼 할지입니다. Barry는 저희가 재개발하고 성공적으로 완료할 것으로 예상하는 또 다른 예시를 제공했습니다. 저는 여러 예시를 제공했습니다. 작년에 저희는 실제 해결책으로—압류가 아닌—3억 달러를 해결했다고 생각합니다.

저희는 압류를 해결책이라고 부르지 않습니다. 일부 사람들은 그렇게 합니다. 1억 3천만 달러가 더 나왔다면, 4억 3천만 달러가 되었을 것입니다. 저희는 해결하기를 희망합니다—저희는 시트를 가지고 있으며 분기별로 해결할 것으로 예상하는 것을 검토합니다. 저희의 목표는 올해 10억 달러의 대부분을 해결하는 것이며, 만약 저희가 이를 실행한다면 훌륭할 것입니다.

만약 그렇지 않다면, 그것은 저희가 현금 흐름의 현재 가치와 그날부터 얻는 현금 흐름을 보고, 각 맞춤형 자산에 대해 주주들에게 최선의 결정을 내릴 것이기 때문일 것입니다. 따라서 저희는 실제로 계획이 없습니다. 미국 신용 이동—음, 저는 잠재적인 문제가 어디에 있을지에 대한 저희의 생각을 파악하고 있다고 생각합니다. 그것을 보면, 부동산 유형이 차이를 만들 것입니다.

시장이 어디에 있는지에 따라 차이가 날 것입니다. 임차인 이동이 차이를 만들 것입니다. 모든 것이 매우 맞춤형이지만, 저희는 잠재적인 문제가 어디에 있을지에 대한 저희의 생각을 파악하고 있다고 생각합니다.

알겠습니다. 감사합니다.

몇 가지 덧붙여도 될까요? 제 목소리 들리시나요?

네. 계속하세요, Barry. 네.

제 말은, 모든 계획을 고려할 때, 저희는 여러 개의 개별 자산을 가지고 있습니다. 그리고 그것은 놀랍습니다. 저희가 한 자산에 10억 달러의 자본 스택을 가지고 있었는데, 저희는 4억 달러 미만이고 차입자는 잃었습니다. 그들이 떠날 때, 그들은 실제로—물론, 임차인들은 임대하고 싶어하고 건물이 문제가 있다는 것을 알고 있습니다. 그들은 건물에 들어가지 않을 것입니다.

그것은 TI라고 말하는 것입니다.

차입자는 아무것도 할 인센티브가 전혀 없습니다.

그래서 저희 파이프라인의 여러 경우에, 저희는—그리고, 저희는 저희 건물을 임대하는 것이 아니어야 합니다. 그리고 만약 저희가 TI를 위해 광고를 여기에 게시한다면, 저희는 자산을 되찾고 싶습니다. 그들의 위치를 행사할 이유가 없습니다. 그래서, 저희는—일단 당신이 강경하게 나오면, 저희는 공정하게 나옵니다. 그리고 저희는 가능하다면 차입자들과 협력하려고 노력합니다.

저는 다가구 사업이 특히 흥미롭다고 생각합니다. 제 말은, 여러분 모두 기억할 수 있는 사업 중 하나입니다. 저희는 iStar를 시작했습니다—Tallstar Financial이었습니다—iStar로 바뀌었고, TFC에서 많은 것을 되찾았고, 준-주식 REIT로 전환하여 많은 돈을 벌었습니다. 물론, 저희 대출에서 가장 좋은 일은 저희 돈을 되찾는 것입니다.

그것은 주로 저희 사업이며, 확실히—그것은 저희 사업의 절반입니다—그리고 저희는 그 게임에 참여하게 되어 기쁩니다. 저희는 부동산에 대해 이야기하고 있지만, 장기적으로는 자산에서 더 많은 돈을 벌고, 저희는 훌륭한 자산에 대해 편안하기 때문에, 자산을 안정화한 후 재활용할 수 있는 것을 찾고 있습니다. 그리고 저는 대부분의 경우, 자산을 되찾고 그에 대한 수요가 많다는 것을 알게 되는 것이 좋은 소식이라고 말할 수 있으며, 저희는 이러한 부동산을 처리할 수 있을 것으로 예상합니다.

하지만 저는 이를 분기별로 할 수는 없습니다. 저희 고객들은 분기 말에 행진하지 않으며, 저희 차입자들은 항상 기꺼이 열쇠를 넘겨주지 않습니다. 많은 경우, 그들은 협력적으로 일하지만, 예외적인 경우에는 더 느리게 움직일 수 있습니다. 저는 사람들이 놀란다고 생각합니다—오늘날 부동산 세계에서—차입자들은 다가구 시장의 회복 속도가 느리다는 것에 놀랍니다.

그리고 폐쇄형 라인과 공급이 제로였던 일부 도시에서는 긍정적인 부분이 있지만, 한 곳을 제외한 모든 상장 기업의 보도 자료와 비교했을 때 녹색 새싹은 보이지 않습니다. 선벨트 시장의 성장률이 좋지 않다는 점을 기억하십시오. 임대료 성장률도 좋지 않습니다. 갱신에서 긍정적인 부분을 얻고 임대에서 부정적인 부분을 얻고 있는데, 이는 거의 전반적으로 그렇습니다.

아마도 플러스 1 또는 마이너스 1 또는 플러스 2일 것입니다. 그리고 저는 이것이 견고하지 않고 비용은 계속해서 상승하고 있다고 생각합니다. 따라서 P&L이 스트레스를 받고 있습니다. 저는 우리가 분리되어 있는 부착 지점을 볼 때 — 예를 들어, 구축하거나 구매한 것과는 대조적으로 — 많은 경우에 그들의 대출은 전통적이며, 이는 다가구 재배치의 일부입니다.

그것을 되찾게 되어 기쁩니다. 우리는 그들을 이동시킬 수 있습니다. 우리는 파이프라인에 약 12개의 자산을 보유하고 있으며 오늘 여기에 있습니다. 하지만, 아시다시피, 저는 복잡한 감정을 가지고 있습니다. 시장을 정말 좋아한다면, 선벨트는 과잉 공급될 수 있지만, 일자리가 모두 있는 곳입니다. 모든 회사가 있는 곳입니다. 우리는 본사를 보고 있습니다. 공장이 건설되는 곳이며 생활비가 일반적으로 적은 곳입니다.

노동권 주가 있는 곳입니다. 매력적인 주이며 매력적인 시장이며, 투자의 재국내화와 국가의 국유화가 더욱 진행되고 있습니다. 따라서 1년 반 후에 새로운 공장이 건설된다는 것을 알면 — 시장을 건설하는 데 1년 반이 걸린다고 가정해 봅시다 — 지금 다가구를 판매하시겠습니까? 아니면 기회 펀드가 자산을 구매할 사람 — 제프가 말했듯이 — 이고 우리는 그렇지 않습니다.

그것은 우리 세계의 다른 부분에서 우리가 하는 일에 자금이 지원됩니다. 저는 항상 제프와 데니스에게, 당신이 바꾸고 있다면 — 그는 우리가 구매할 것이라고 말할 것입니다. 우리는 그렇게 하지 않지만, 할 것입니다. 이 경우, 우리는 이미 그것을 소유하고 있습니다. 따라서 REIT에 계속 보유할 것입니다. 보유하고 싶다면 그냥 보유할 것입니다. 따라서, 저는 우리가 이 분야에서 유니콘이기 때문에 당신에게는 이것이 깔끔하다고 생각합니다.

그리고 만약 우리가 정말로 문제가 있다고 생각했다면, 우리는 — 당신은 알다시피, 우리는 걱정하지 않습니다. 비현금 손실을 제외하고, 우리가 도입한 현금 부담의 일부를 제외하면, 우리는 수학에 꽤 확신합니다. 우리는 인터페이스를 통해 규모와 레버리지를 달성할 것이며, 따라서 임계 질량에 도달하면 모든 것이 — 따라서 우리는 그것을 넘어서는 신체나 달러를 가지고 있지 않습니다.

따라서 2009년에 상장할 때 사용했던 지표와 정확히 일치하는 상당히 긍정적이고 신뢰할 수 있으며 반복적이고 안정적인 것이 됩니다. 일관된 수준. 우리는 몇 가지 난관이 있었지만, 우리는 같은 분야에 있습니다. 팬데믹과 사무실 시장을 포함하여 우리 시장에서 이러한 종류의 파괴를 겪는 것은 불가피합니다. 따라서 저는 우리가 이렇게 된 것을 상당히 자랑스럽게 생각합니다.

우리는 협상 중입니다. 저는 이것이 일부 오디오 자산에 대한 제 직업을 유지한다는 것을 알고 있으며, 일부 자산의 경우 성과가 개선되었기 때문에 적립을 다시 켤지 여부를 검토하고 있습니다. 따라서 이것은 뒤죽박죽입니다. 안타깝게도 말하기가 조금 어렵습니다. 감사합니다.

감사합니다. 다시 한번 알려드리지만, 질문이 있으시면 전화 키패드에서 별표 1을 누르시면 대기열에 참여하실 수 있습니다. 다음 질문은 Raymond James의 Gabe Foggy입니다. 질문을 진행해 주십시오.

안녕하세요, 모두들. 질문에 답변해 주셔서 감사합니다. 주거 포트폴리오와 인프라 북에 대해 이야기하고 싶었습니다. 주거 부문에 대해, 제프, 금리가 특정 수준에 도달하면, 여러분이 전체적으로 보고 인프라 또는 CRE 대출을 더 많이 하기 위해 그 아래에 있는 자본을 발굴하기 위해 포트폴리오를 매각할 수 있다고 말할 수 있는 지점이 있습니까? 그리고 나서, 배리, 인프라 부문에 대해, 배리와 제프, 우리에게 상기시켜 주십시오.

인프라 대출 사업의 총 기회는 무엇입니까? 여러분의 진정한 경쟁자는 누구이며 시간이 지남에 따라 그 책은 얼마나 커질 수 있습니까?

감사합니다. 감사합니다, 게이브. 안녕하세요, 배리, 다시 한번, 당신이 시작하지 않는 한 제가 시작하겠습니다. 하지만 주거 부문에 대한 첫 번째 질문에서, 주거 부문 성과는 훌륭했습니다. 2022년에 금리가 변동했을 때 GAAP 장부 가치에서 2억 4,700만 달러의 평가 절하가 있었다고 생각합니다. 오늘날 우리는 그보다 훨씬 낮습니다. 1억 달러이고 헤지를 제외하면 그보다 약간 더 높을 수 있지만, 보유함으로써 상당 부분을 되찾았습니다.

— 우리가 사용했던 것과 같은 전략입니다. 그리고 당신을 놀라게 할 또 다른 점은 우리가 보유하고 있는 채권에 많은 레거시 RMBS가 있기 때문입니다. — 저는 우리 주거 포트폴리오의 ROE가 — 당신이 101달러 또는 102달러에 구매한 96달러 또는 97달러에 표시된 대출을 보기 때문에 이것을 보기 어렵습니다. — 저는 우리 주거 사업 전체의 현재 ROE가 약 11%라고 생각합니다.

따라서 귀하의 요점에 따라, 상황을 개선할 수 있는 것들: 스프레드 축소 또는 낮은 금리. 스프레드 축소는 우리에게 유리하게 작용했습니다. 1월 1일 이후로 증권화 스프레드가 25bp 축소되었습니다. 우리는 2022년 이후로 가장 타이트한 증권화 스프레드를 기록하고 있습니다. 증권화 발행량은 올해 현재까지 100억 달러로 작년 같은 기간의 53억 달러에 비해 증가했다고 생각합니다.

보험은 이러한 자산에 관심을 가집니다. 그들은 훌륭한 보험 혜택을 받으며, — 거리 컨duit 및 기타와 함께 — 우리가 역사적으로 좋아했던 자산 유형에 대한 훌륭한 수요가 있습니다. 그것은 우리가 그것들을 평가할 수 있게 해주었습니다. 그것은 우리가 장부 가치 손실을 상당히 줄일 수 있게 해주었습니다. 여기서부터는 스프레드가 더 축소될 것이라고 기대할 수 없습니다.

아마도 약간 축소될 수 있지만, 그들은 움직임을 보였습니다. 따라서 96달러 또는 97달러 또는 98달러 가격에서 액면가 또는 101달러 또는 102달러로 돌아가려면 금리가 다른 부분이 될 것입니다. 당신이 언급했습니다. 낮은 금리는 CPR을 증가시키기 때문에 우리에게 도움이 됩니다. 우리는 지난 몇 년 동안 비QM에서 5% 또는 6% CPR을 기록했습니다.

오늘날 우리는 8% 또는 9% CPR을 기록하고 있습니다. 그럴 때 우리는 액면가로 더 많이 돌려받습니다. 좋습니다. 내부적으로는 금리에 대한 베팅을 하지 않지만, 금리가 낮아질 것으로 믿습니다. AI 기반 생산성이 이전의 생산성 향상과 일치하여 금리를 낮출 것으로 확실히 느껴집니다. 우리는 그것에 기반한 실제 베팅을 하지 않습니다. 하지만 만약 제가 그것에 베팅하고 금리가 낮아질 것으로 베팅한다면, 그것은 확실히 그 책을 도울 것입니다.

아시다시피, 우리는 그 책을 헤지하므로 항상 헤지를 조금씩 조정합니다. 우리가 그 전체 평가 절하를 되돌릴 수 있는 유일한 방법은 헤지를 조금 줄이고 금리가 낮아질 것으로 예상하는 것입니다. — 이는 우리가 역사적으로 하지 않는 것입니다. — 그리고 저는 기다려 볼 것이라고 생각합니다. GAAP 장부 가치 타격을 수익으로 가져갈 때 배포 가능한 수익 손실을 발생시킵니다.

우리는 자산을 좋아합니다. 그들은 11%를 수익으로 내고 있으므로 서둘러 판매할 것이라고 생각하지 않습니다. 배리, 금리에 대해 할 말이 없다면, 인프라를 기다렸다가 방에 있는 션 머독에게 물어보겠습니다. 배리, 주거 부문에 대해 추가할 말이 있습니까?

별로 없습니다. 제 말은, 우리는 가치를 더하기 위해 왔다 갔다 하고 싶습니다. 우리는 사업으로 돌아가고 있습니다. 따라서 우리는 팀을 갖춘 사업이며 그들을 따르고 있습니다. 우리는 능력이 있습니다. 우리는 단지 숫자를 맞춰야 합니다. 따라서 가능하다면 우리는 돌아가서 그것도 가질 수 있습니다. 비즈니스 모델을 다각화해야 하는 이유 중 하나는 일부가 이용 가능하지 않을 때 다른 수직 분야에 넣을 것이 충분하다는 것입니다.

션에게 소개를 부탁드립니다. 당신은 정확히 그 사업에 뛰어들었고 또 다른 중요한 대출을 받았습니다. 션, 당신에게 맡기겠습니다.

네. 음, 가기 전에, 작년에 21개의 다른 주거 대출 기관을 살펴본 것 같습니다. 주거 대출 사업에 다시 진출하는 것에 대해 이야기했습니다. 금리가 약간 낮고 스프레드가 약간 타이트한 조합으로 인해 오늘날 뛰어들기 어렵지만, 우리는 항상 살펴보고 있습니다. 가까운 미래에 주거 부문에서 대출 사업에 다시 진출하지 않을 것이라고 상상할 수 없습니다. 우리는 단지 적절한 기회를 기다리고 있을 뿐입니다.

인프라 측면에서는 시장의 잠재적 규모에 대해 물어보셨기 때문에, 션 머독에게 넘기겠습니다. 그는 이 시장의 페달에서 벗어나기 위해 단독 대출을 하는 데 훌륭한 일을 했습니다. 션은 우리를 위해 그 사업을 운영합니다.

물론입니다. 제 생각에 기회를 맥락화하는 가장 좋은 방법은 미국 에너지 소비에 대해 이야기하는 것입니다. 몇 가지 훌륭한 점이 있습니다. 향후 5년간 소비는 연간 약 5%의 CAGR로 성장할 것으로 예상됩니다. 또 다른 좋은 통계는 우리가 미국에서 겪었던 LNG 수출 붐입니다. 우리는 전 세계 소비자에게 하루에 약 50 Bcf의 가스를 수출하고 있습니다.

이는 향후 5년간 두 배가 될 것으로 예상됩니다. 따라서 우리는 AI 데이터 센터 가치 사슬뿐만 아니라 LNG 수출 및 기타 새로운 이니셔티브에서 오는 명백한 성장뿐만 아니라 우리에게 더 큰 시장을 창출하는 큰 순풍을 느끼고 있습니다. 경쟁자에 대해 물어보셨습니다. 제 생각에는 CRE 대출의 데니스 사업과 유사합니다. 우리 분야에서 여전히 대출을 하는 상업 은행이 있습니다.

우리는 또한 대체 부채 펀드와 경쟁합니다. 시장 참여자 중 일부에 대한 ESG 제약으로 인해 이전보다 많지 않을 수 있습니다. 인프라 CLO의 세 번째 발행자는 작년 말에 우리의 일곱 번째 거래와 동시에 첫 거래를 했습니다. — Barings Asset Management. 따라서 경쟁이 약간 증가하고 있지만, 에너지 수요에 대한 순풍은 상당하며 시간이 지남에 따라 우리에게 훨씬 더 큰 기회를 제공한다고 생각합니다.

감사합니다, 여러분. 도움이 되었습니다.

감사합니다, 게이브.

다시 한번 알려드리지만, 전화 키패드에서 별표 1을 누르면 대기열에 참여하여 질문할 수 있습니다. 다음 질문은 KBW의 Jade Joseph Rahmani입니다. 질문을 진행해 주십시오.

대단히 감사합니다. 높은 수준에서 Don의 초기 질문에 대한 후속 질문입니다. 신용이 좋아지고 있다고 생각하십니까, 아니면 나빠지고 있다고 생각하십니까? 1분기에 악화된 것으로 보입니다. 그러나 이는 주로 이미 알고 있던 문제였을 수 있습니다. 그리고 새로운 문제는 사무실이 아니라 — 모든 사람이 사무실 노출을 철저히 검토했다고 생각합니다 — 하지만 배리가 언급했듯이 임대료가 부드럽게 유지되고 있는 다가구 부문과 산업 부문입니다.

따라서 신용 추세에 대한 전반적인 견해를 말씀해 주시겠습니까?

배리, 제가 먼저 하고 당신이 그 후에 하세요. 음, 우리는 — 제 논의 시작 부분에서 들었기를 바랍니다 — 작년에 우리가 생각하지 않았을 수도 있는 많은 자산에 걸쳐 많은 임대 계약을 했습니다. 포트폴리오에서 발생할 수 있는 특이한 일이 항상 있습니다. 언급하신 대로, 몇몇 산업 자산 — 우리가 임대 중인 5로 옮긴 것 중 하나인데, 스폰서가 물러났기 때문에 5로 옮기는 것이 옳다고 느꼈습니다.

하나는 스튜디오 거래였습니다. — 우리 사무실 범위에 속하지 않는 것이었습니다. 따라서 여기서부터 오는 것은, 녹색 새싹을 보았고 — 제가 여러 녹색 새싹을 언급했습니다 — 그리고 다가구 부문의 기초 자산 매각입니다. 다가구 책을 보면, 2021년에 5%와 5%의 부채 수익률을 예상하고 대출을 해준 4% 캡 자산이 있더라도, 4.75% 또는 5%의 부채 수익률만 달성했다면, 그러한 자산에서 많은 돈을 잃지 않을 것입니다.

그들은 매우 가깝고, 액면가 어느 쪽에 있는지의 문제입니다. 따라서 대부분의 책에서 다가구 손실은 누군가가 정말 큰 실수를 하지 않는 한 서류상으로 처리될 것이라고 생각합니다. 금리가 이를 구제할 것입니다. 만약 당신이 시장이 오늘 말하는 SOFR 3% 영역에 도달한다면 — 그러면 손실은 거의 모든 사람에게 완전히 중요하지 않을 것입니다. 만약 미래 SOFR이 4%로 올라간다면, 약간 다른 논의가 있을 수 있습니다.

하지만 당신은 몇몇 맞춤형 산업 자산에 대해 정확히 맞혔습니다. — 시장 또는 임차인 또는 기타 이유 때문입니다. — 그것이 우리가 몇 가지 문제가 발생하는 것을 보는 곳입니다. 하지만 전반적으로 긍정적인 부분이 부정적인 부분보다 낫다고 말하고 싶습니다. 그리고 긍정적인 부분이 부정적인 부분보다 낫다고 말할 때, 제 질문에 답하자면, 신용 주기가 약간 전환되었다는 것을 의미합니다.

배리, 거기에 추가할 말이 있습니까?

아니요. 부동산은 수요를 받을 것입니다. 제가 언급했듯이 주식 시장이 흔들리거나 흔들릴 때마다 사람들은 세계에서 가장 큰 자산 계층인 부동산 부문으로 돌아옵니다. 우리는 유럽, 미국, 호주에서 운영하고 있으며, 일반적으로 시장은 더 좋습니다. 우리 모두 혼란스러워하고 있다고 생각합니다. 저는 그렇습니다. 슬프고 무섭습니다. — AI가 격변하는 세상에 대해 여러분 중 많은 분들이 이야기하는 방식입니다.

— 모든 물음표와 두려움, 불안감. 그러나 시장이 명확해지면, 그들은 꽤 잘 행동하고 있습니다. 그리고 사무실 시장을 볼 수 있습니다. — 맥도날드에도 불구하고 — 꽤 강했습니다. 주택은 매우 강합니다. 서부 해안은 계속해서 꽤 잘 수행하고 있습니다. — 제 말은 — 그리고 저는 정치 계층과 정치적 상호 작용이 지켜봐야 할 것이라고 생각합니다. — 우리는 우리가 반대했던 자산의 노조 비용과 도시 근처의 도시 모두에 대해 조심해야 한다고 생각합니다.

재산세, 95%. — 만약 우리가 실제로 그렇게 할 수 있다면, 그것은 사무실의 가치를 상당히 떨어뜨립니다. 우리는 도시에 너무 많은 포트폴리오를 가지고 있지 않다는 축복을 받았고, 우리는 대부분의 대출을 피했지만, 그것은 지진이 될 것입니다. 만약 그가 그것을 통과시키고 그것을 통과시킨다면 — 그러면 당신은 볼 것입니다 — 흥미로운 점은 때때로 임차인이 재산세를 부담하고, 그렇지 않으면 당신이 부담한다는 것입니다.

당신은 다른 임차인의 임대료 수입에 대해 무엇을 합니까. 따라서 지켜봅시다. 모르겠습니다. 하지만 그것은 정말 불확실성입니다. 이상한 세상입니다. 일반적으로 우리는 확실히 판매하지 않습니다. 우리는 특별 서비스 제공업체에서 그것을 보고 있다고 생각합니다. — 일부 차입자가 포기하고 있기 때문입니다. — 그들은 상황이 나아질 것으로 예상했습니다. 그들은 25년 이후에 항해했습니다.

25년이 지났습니다. — 보험은 떨어졌지만, 선은 올라가지 않았습니다. 그리고 우리의 것은 무엇입니까 — 그들은 금리를 유지했습니다. 이민 — 우리는 작년에 많은 사람들이 떠나지 않았습니다. — 미국 인구의 실제 성장률은 처음으로 — 제 생각에는 — 사상 최저였습니다. 저는 50년 후인 사상 최저인 것 같습니다. — 우리는 그것을 확인해야 할 수도 있습니다.

— 하지만, 그것은 확실히 아파트 시장에 영향을 미쳤습니다. — 추방으로 인해 자발적으로 이민하는 사람들이 없을 뿐만 아니라, 우리는 매년 백만 명의 숙련된 이민자를 얻었습니다. 그리고 미국은, 당신이 전국 여행에서 보듯이, 현재 가장 환영받는 장소가 아닙니다. — 더 나은 사람들의 가정에 — 따라서 그들은 여기에 오지 않고, 그들이 떠날 때 — 사람들이 나라를 떠날 때 — 그것은 거의 망가졌습니다.

저는 GDP의 약점 중 일부는 이민으로부터 기여가 없다는 사실이라고 생각합니다. 따라서 우리는 — 우리 대부분은 불법 이민자 수를 줄이는 데 — 완전히 폐쇄하는 데 — 하지만 합법적인 이민자들은, 제 생각에는, 이것이 매우 유리할 것이며, 우리는 우리의 행동을 바로잡고 사람들을 나라에 들어오게 해야 한다고 생각합니다. 그것은 경제와 부동산 시장에 좋을 것입니다.

대단히 감사합니다. 단순히 수익 경로에 대해 배당금을 충당하기 위해, 어느 정도의 시간 동안 합리적이라고 예상할 수 있습니까? 올해 4분기까지 DE가 배당금과 같거나 잠재적으로 더 많을 것으로 예상하십니까? 그리고 2026년에 예상되는 초과 이익이 있습니까?

배리, 시작하시겠어요?

아, 죄송합니다. 죄송합니다. 저는 이 통화를 하는 동안 비행기에 있습니다. 죄송합니다. 음소거했습니다. 우리는 전에 조금 더 나아질 것이라고 생각합니다. 우리는 많은 것들을 가지고 있습니다. 말하기 어렵습니다. 왜냐하면 우리가 고려하고 있는 몇 가지 사항이 있기 때문입니다. 우리는 아직 평가 중인 비적립 대출을 켜는 것을 언급했습니다. 그리고 우리는 파이프라인에 정말 좋은 것들이 있지만, 그것들을 완료해야 합니다.

따라서 다시 말하지만, 비현금 수수료 손실을 제외하면 — 그것은 다르게 회계 처리됩니다. — 일부는 5년 — 하지만 우리는 수익력을 가지고 있습니다. 우리는 언제든지 그것을 가질 수 있습니다. 우리는 다가구 부문으로 자산을 판매할 수 있습니다. 56개입니다, 제프.

네. 안녕하세요, 제프. 아니요. 알아요. 저는 — 우리는, 당신은 알다시피, 우리는 — 우리는 장기전을 하고 있습니다. 그리고 자산은 훌륭하고 의미 있게 기여하고 있으며 거의 심각한 경쟁이 없을 것입니다. 저는 이 나라에서 저렴한 주택을 짓는 것이 얼마나 어려운지 모른다면 말해야 합니다. 그것은 말도 안 됩니다. 그리고 우리는 이 사업에 있습니다. 저는 형평성 측면에서 그것을 시작했습니다.

그리고 모든 — 제가 부를 — 길을 따라 지불하는 — 컨설팅, 필요한 지점, 그리고 참여해야 하는 비영리 단체 — 시장 가격 건물보다 거의 두 배의 비용이 듭니다. 따라서 이것을 하는 방법은 현재 구조가 아닙니다. 기본적으로 시장 가격 아파트를 건설한 다음 비영리 단체에 기부해야 하며, 그러면 더 많은 저렴한 주택을 갖게 될 것입니다. 그것은 저에게 눈을 뜨게 하는 경험이었습니다.

그리고 그것은 13개의 다른 협회의 14개의 다른 보조금을 필요로 하며, 세금 공제 형평성을 해야 합니다. 그것은 꽤 이상한 사업입니다. 그리고 그것은 실제로 잘 작동하지 않습니다. 그들은 이것에 대해 무언가를 해야 하지만, 그들은 전체 구조를 폐기하고 다른 것을 시도해야 합니다. 우리는 모든 시장에서 저렴한 주택이 필요하며, 우리는 그것을 해냈습니다. 그것은 인내심이 완료된 것입니다.

따라서 — 당신은 알다시피, 마이애미, 제가 사는 곳 — 미국에서 가장 저렴한 도시입니다. 인구의 절반은 연간 50,000달러 미만을 법니다. 저렴한 주택의 점유율은 99.5%입니다. 그리고 기억하지 마세요 — 저렴한 주택 임대료는 내려가지 않을 것입니다. 그것들은 올라가거나 내려갑니다. 따라서 우리가 발견하는 것은 임대료 성장 계산이 강하지만, 그것을 전달할 수 있는 우리의 능력은 때때로 조금 어려워집니다.

왜냐하면, 당신은 기분이 좋지 않기 때문입니다 — 사람들은 갈 곳이 없습니다. 따라서 부동산의 이 매우 이상한 구석은 — 음, 저는 메이슨의 대규모 저렴한 주택 소유 — 제 포트폴리오에 62,000개 유닛이 있다고 생각합니다. 따라서 그것은 매혹적인 사업입니다. 그리고 우리는 임대료가 시장 임대료에 접근하는 시장을 살펴봅니다. 오스틴은 과잉입니다. 당신은 자신을 올릴 수 없지만, 당신은 이사할 수 있습니다.

그러나 올랜도와 탬파에서는 REIT가 부동산을 소유하고 있으며, 제가 언급했듯이 시장 임대료보다 30% 낮습니다. 따라서 우리는 상당히 보호받고 있으며 런웨이가 있으며 연방 정부에 의해 고비용 도시이기도 합니다. 따라서 우리는 항상 — 우리의 역할은 무엇입니까 — 제 생각에 2025년에서 2026년으로 이월되었고 작년에 우리가 받을 수 없었던 숫자는 무엇입니까?

네. 배리, 이월되는 것은 약 9%입니다.

9%입니다. 네. 따라서 우리는 7개 개별 시장에서 8개 또는 9개를 받을 수 있었고, 나머지는 — 계산입니다. 올랜도는 작년에 15%의 임대료 성장을 우리에게 주었다고 생각합니다. 그들은 우리가 그것을 전달하는 것을 허용하지 않았지만, 우리는 여기에 있는 노트에서 5~6포인트를 지불했습니다. 따라서 제가 말했듯이, 계속해서 주는 선물입니다. 그리고 우리가 그것들을 샀을 때 — 당신은 나를 안다고 생각합니다 — 저는 REIT에서 절대 팔지 않을 것들을 사고 싶다고 말했고, 내 아이들의 재산과 그들의 손주들, 그리고 그들의 아이들이 갖기를 원한다고 말했습니다.

그리고 그것이 그 책입니다. 그것을 파는 것은 수치스럽지만, 그것은 — 우리는 포트폴리오에 지분이 없습니다. 우리는 모든 지분을 재융자했습니다.

네. 우리는 방금 23억 달러를 인출했습니다.

감사합니다. 그리고 우리는 20억 달러의 이익을 가지고 있습니다 — 대략 그 정도입니다. 따라서 그것은 그 위에 더 많습니다.

거기서 15억.

네. 알겠습니다. 음, 여기 있습니다. 알겠습니다. 감사합니다, 배리.

네. 따라서, 제이드, 저는 수익 추세가 개선되고 있다고 생각합니다. 배리가 방금 우리의 우드스타 15억 달러 이익이 우리에게 독특한 지속력을 제공하며, 우리는 주주 가치를 극대화하기 위해 연중 계속 노력할 것이라고 말했습니다. 배리의 다른 요점에 대해 — 그리고 저는 그것을 제 개회 연설에서 언급했지만, 사람들이 놓치지 않기를 바랍니다 — 주식 REIT는 정말 잘하고 있습니다.

배리가 말했듯이 부동산, 장기 자산을 소유하는 것은 꽤 좋은 거래였습니다. 어떤 이유로든 우리 주식이 잘 거래되지 않지만, 우리는 24%의 소유 부동산을 장기간 보유하고 있으며 큰 이익을 얻고 있습니다.

제가 — 제프, 제가 끼어들어도 될까요? 이것은 우리가 말하지 않은 것이고, 우리는 말해야 한다고 생각합니다. — 우리의 트리플 넷 리스 사업은 시장에서 6%–6.5%의 배당 수익률로 평가될 것이라고 생각합니다. 그것이 비교 대상입니다. 따라서 최고치를 취하십시오. 일부는 그보다 더 높게 거래됩니다. 따라서 규모에 도달하고 주식 실적을 얻지 못하고 계속해서 정크 신용이 된다면, 우리는 그것을 분리할 것입니다.

왜냐하면, 당신은 알다시피, 우리는 그 사업에서 큰 이익을 얻었고, 그 사업에서도 큰 이익을 얻을 것입니다. 그리고 6%의 배당 흐름 거래와 10.8%의 배당 주식이 터무니없다는 것은 우리에게 분명합니다. 따라서 우리는 바보가 아닙니다. 하지만 우리는 책을 성장시키고, 그런 다음 그것을 분리하여 — 오래전에 주거 주택 사업을 분리하고 Waypoint를 시작했을 때처럼 — 똑같이 할 것입니다.

제 말은, 우리는 포트폴리오의 가치와 소득 흐름의 안정성에 대해 인정받아야 합니다. 그리고, 당신은 알다시피, 우리의 신용 시장은 실제로 그것을 높이 평가합니다. 제 말은, 우리는 우리 분야에서 가장 타이트한 스프레드를 가지고 있습니다. 그러나 주식 시장은 그렇지 않습니다. 따라서 저는 우리 분야의 다른 회사들 간의 회계 방식에 대한 혼란이 있다고 생각합니다.

그리고 또한, 당신은 알다시피, 일부는 다각화가 없습니다. 그들은 우리가 의도적으로 구축한 종류의 회사를 가지고 있지 않습니다. 우리는 또한 다른 것들을 계속해서 살펴보고 있습니다. 우리는 방금 매우 큰 거래를 놓쳤습니다. — 음, 아마도 놓쳤을 것입니다. 우리는 그것을 되찾기를 희망하지만, — 우리는 자본을 매우 빠르게 배치하고 필요한 수익력을 더 빨리 얻을 수 있는 다른 것들을 가지고 있습니다.

따라서 이전 질문에 답하기 어렵습니다.

감사합니다, 운영자님. 대기열에 더 이상 질문이 없습니까?

현재 더 이상 질문이 없습니다.

감사합니다, 배리. 다른 질문이 있습니까?

감사합니다. 아니요. 모두 감사합니다. 다음 분기에 다시 뵙겠습니다.

감사합니다. 오늘 컨퍼런스는 이것으로 마칩니다. 지금 회선을 끊으셔도 됩니다. 참여해 주셔서 감사합니다. 좋은 하루 보내십시오.