안녕하십니까, 블랙스톤 모기지 트러스트 2026년 1분기 투자자 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 컨퍼런스는 녹음됩니다. [Operator Instructions]. 이제 팀 헤이즈, 주주 관계 부사장님께 마이크를 넘기겠습니다. 진행해 주십시오.

안녕하십니까, 여러분. 블랙스톤 모기지 트러스트의 2026년 1분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 저는 팀 존슨 최고 경영자, 오스틴 페나 사장, 그리고 마친 우르바셰크 최고 재무 책임자와 함께하고 있습니다. 오늘 아침, 저희는 10-Q를 제출하고 저희 실적 발표 자료와 함께 보도 자료를 발행했으며, 이는 저희 웹사이트에서 확인하실 수 있고 SEC에 제출되었습니다.

오늘 통화에는 회사의 통제 범위를 벗어나는 위험, 불확실성 및 기타 요인의 영향을 받을 수 있는 미래 예측 진술이 포함될 수 있음을 상기시켜 드립니다. 실제 결과는 실질적으로 다를 수 있습니다. 결과에 영향을 미칠 수 있는 일부 위험에 대한 논의는 가장 최근의 10-K의 위험 요소 섹션을 참조하십시오. 저희는 미래 예측 진술을 업데이트할 의무가 없습니다.

또한 오늘 통화에서는 특정 비 GAAP 측정치를 참조할 것입니다. 조정 사항은 보도 자료 및 10-Q를 참조하시기 바랍니다. 이 오디오 캐스트는 블랙스톤 모기지 트러스트의 저작권이 있는 자료이며 당사의 동의 없이 복제할 수 없습니다. 1분기 GAAP 순손실은 주당 0.04달러였으며, 분배 가능 수익은 주당 0.21달러, 실현 손익 이전 분배 가능 수익은 주당 0.49달러였습니다.

몇 주 전, 저희는 1분기에 대한 주당 0.47달러의 배당금을 지급했습니다. 이제 팀에게 통화를 넘기겠습니다.

감사합니다, 팀. BXMT의 1분기 실적은 부동산 시장 회복이 지속되는 가운데 저희 플랫폼의 폭넓은 역량과 대차대조표 양측에서의 실행 능력을 명확하게 보여줍니다. 저희의 핵심 경쟁 우위는 실현 손익 이전 분배 가능 수익을 주당 0.49달러로 이끌었으며, 이는 배당금 지급을 3분기 연속 충족시킨 것입니다. 저희는 규모와 독점적인 소싱 채널을 활용하여 다양한 부문, 시장 및 전략에 걸쳐 매력적인 투자를 확보했으며, 특히 분산 산업 포트폴리오 및 필수 용도 순임대 부동산과 같은 저희의 가장 확신 있는 테마에 집중했습니다.

또한 이번 분기에 첫 데이터 센터 대출을 성사시켰고, 영국의 선도적인 은행이 발행한 분산 저레버리지 대출 포트폴리오에 투자했으며, 이는 오스틴이 자신의 발언에서 더 자세히 설명할 매력적인 상대 가치를 제공하는 투자입니다. 부동산 펀더멘털은 지속적으로 회복되고 있으며, 꾸준히 증가하는 가치와 모든 주요 부동산 유형에 걸쳐 신규 공급의 급격한 감소로 혜택을 받고 있습니다.

공모 주식 시장은 이를 인지하고 있으며, REIT는 연초 대비 S&P 500 지수를 크게 상회했습니다. 최근 중동 분쟁으로 인한 글로벌 변동성에도 불구하고 부동산 주식 및 채권 시장은 회복력을 유지하고 있습니다. 미국 CMBS 발행량은 작년 동기 대비 거의 15% 증가했으며, GFC 이후 또 다른 기록적인 수준을 향해 나아가고 있으며, 스프레드는 연초 대비 15bp 축소되었습니다.

유럽에서는 CMBS 신규 발행 활동의 둔화와 스프레드의 소폭 확대 등 약간 더 큰 영향을 관찰했습니다. 그러나 해당 지역의 부동산 대출 시장은 여전히 개방적이고 활발합니다. 불과 몇 주 전, 저희는 은행 신디케이트에 의해 재융자된 1억 7,700만 파운드의 영국 학생 기숙사 대출에 대해 전액 상환받았으며, 시장에서 최근 수주된 여러 건의 다른 대규모 거래를 인지하고 있습니다.

중요한 것은, 저희의 영국 및 유럽 포트폴리오 전반에 걸쳐 펀더멘털 성과에 변화가 없다는 것을 관찰했다는 것입니다. 오늘날 BXMT는 유리한 위치에 있습니다. 저희는 강력한 현행 소득을 창출하는 잘 투자된 포트폴리오를 보유하고 있어 신규 자본 투입에 대한 수익을 극대화할 수 있습니다. 170명 이상의 부동산 부채 전문가로 구성된 저희의 확장된 플랫폼을 활용하여, 저희는 신규 기회 소싱과 강력한 자본 시장 실행이라는 두 가지 측면 모두에서 글로벌 부동산 신용 시장 전반에 걸쳐 광범위한 그물을 던지고 있으며, 분산 투자를 통해 매우 매력적인 위험 조정 수익을 창출하도록 설정하고 있습니다.

이를 위해 이번 분기 저희의 투자는 레버리지 수익률 900bp를 기준 금리 대비 초과 달성했으며, 이는 지난 한 해 동안의 투자 활동과 일치합니다. 또한 저희는 7억 달러의 기업 부채를 유리하게 재융자하고, 13억 달러의 증권화 부채를 발행했으며, 16개 카운터파티 복합체에 새로운 비 시장가치 평가 신용 시설을 추가했습니다. 이 모든 것은 저희 전담 자본 시장 팀의 강점과 창의성을 더욱 입증합니다.

포트폴리오로 넘어가겠습니다. 저희는 지속적으로 성과에 만족하고 있습니다. 저희는 6억 달러 이상의 상환을 받았으며, 그 중 절반 이상이 미국 오피스 부문에서 나왔습니다. 저희는 담보권 실행을 통해 손상된 호텔 대출을 해결했으며, 지원적인 자본 시장 환경을 활용하여 저희 소유 부동산 포트폴리오에서 처음으로 다가구 부동산을 매각했습니다. 처리해야 할 작업이 더 많이 남아 있으며, 여기에는 나머지 소유 부동산 포트폴리오의 최종 처분도 포함되지만, 저희 사업의 추세는 이제 명확합니다.

해결 및 재투자는 배당금을 충당하고 투자자에게 약 9.5%의 매력적인 현재 수익률을 제공하는 수익을 창출하고 있습니다. 이러한 이니셔티브는 부동산 가치가 회복 초기 단계에 있고 스프레드가 다른 신용 대안에 비해 여전히 넓은 실물 자산으로 담보된 대출이라는 매력적인 부동산 신용 환경에 의해 지원됩니다. 이러한 상황에서 BXMT는 블랙스톤 부동산 플랫폼의 독특한 통찰력이 저희 전략을 안내하고 투자자들에게 강력한 결과를 제공하면서 계속해서 탁월한 위치를 차지하고 있습니다.

이제 오스틴에게 투자 및 포트폴리오에 대해 더 자세히 설명하도록 넘기겠습니다.

감사합니다, 팀. 저희 투자 포트폴리오는 분기 말에 200억 달러에 약간 못 미쳤으며, 이는 연말과 일치하며, 신규 투자 자금 조달이 분기 동안 수취한 상환액과 거의 상쇄되었습니다. 저희 대출 포트폴리오는 투자액의 약 87%를 차지하며, 순임대 및 은행 대출 포트폴리오와 같은 고정 금리 및 장기 전략은 6%를 차지하고, 저희 소유 부동산이 나머지를 차지합니다.

저희 플랫폼의 광범위한 역량이 1분기에 여실히 드러났으며, 저희는 다양한 지역 및 전략에 걸쳐 5억 4,000만 달러의 신규 투자를 성사시켰습니다. 1분기 투자는 가중 평균 LTV 68%의 2억 7,500만 달러 대출 신규 발행을 포함했습니다. 앞서 팀이 언급한 영국 은행 대출 포트폴리오에 5,000만 파운드 투자, 그리고 BXMT 지분 기준 1억 9,700만 달러의 순임대 부동산 인수를 포함했으며, 이는 순임대 부문에서 저희의 가장 활발한 분기였습니다.

저희 대출 신규 발행은 주로 주거 및 산업 부문에 집중되었으며, 저희는 이러한 부문의 강력한 내재적 펀더멘털에 따라 투자 전략을 계속 조정하고 있습니다. 주목할 점은, 저희가 1분기 신규 발행 중 일부를 비소구, 비시장가치 평가 기준으로 신디케이션 시장을 통해 자금 조달했으며, 이는 저희 대차대조표에 포함되지 않은 매각된 포지션을 반영합니다. 총 대출 신규 발행액은 분기에 8억 달러를 초과했습니다.

그리고 저희의 선행 파이프라인은 2분기에 이미 10억 달러 이상이 성사되어 여전히 강력합니다. 팀이 언급했듯이, 저희는 BXMT에서 첫 데이터 센터 대출을 성사시켰으며, 북부 버지니아에 있는 안정화된 자산에 자금을 지원했습니다. 투자 등급 하이퍼스케일 임차인에게 100% 임대되었고 경험이 풍부한 스폰서가 소유한 자산입니다. 저희의 규모와 자본 시장 역량을 활용하여, 저희는 고정 금리 전체 대출을 발행하고 선순위 모기지를 신디케이션하여 14%의 총수익률과 4.5년의 콜 보호 기간을 가진 후순위 대출을 창출했습니다.

1,500억 달러의 데이터 센터 자산을 소유 및 개발 중인 블랙스톤은 전 세계 데이터 센터 분야에서 가장 큰 금융 투자자입니다. 결과적으로 BXMT는 이 분야의 투자를 식별하고 인수하는 데 있어 비범한 위치에 있습니다.

AI 메가트렌드가 컴퓨팅 및 지원 인프라에 대한 전례 없는 수요를 견인함에 따라, 우리는 이 분야에서 더 많은 기회가 있을 것으로 보고 있습니다. 또한 영국 은행 대출 포트폴리오에 5천만 파운드를 투자했습니다. 이 대출은 주로 주거 및 산업 부문에 걸쳐 3,000개 이상의 부동산으로 담보되며, 가중 평균 LTV는 50% 미만입니다. 작년에 미국 은행으로부터 인수한 포트폴리오와 마찬가지로, 이 투자는 5년 이상의 인수 만기를 통해 다각화와 기간을 더합니다.

이 투자는 블랙스톤의 은행과의 강력한 관계를 활용하여 소싱되었으며, 이는 전 세계적으로 차별화된 투자에 대한 우리의 접근성을 보여주는 또 다른 예입니다. 우리의 대출 포트폴리오는 130개의 대출에 걸쳐 164억 달러로 분기를 마감했으며, 이 중 50% 이상이 다가구 및 산업 부문에 속하며 98%가 정상적으로 수행되고 있습니다. 우리는 이번 분기에 4개의 대출을 업그레이드했습니다.

또한, 분기 마감 후, 워치 리스트에 있는 가장 큰 대출인 스페인 주거 NPL 대출이 수정되어 신용 등급이 크게 향상되었습니다. 이 수정에는 차입자의 의미 있는 추가 약정 및 신용 지원을 대가로 스프레드 감소 및 만기 연장이 포함됩니다. 상기시켜 드리자면, 이 대출은 최초 발행 이후 5억 5천만 유로 이상을 상환했으며, 차입자가 담보물을 매각함에 따라 지난 분기에도 2천만 유로를 추가로 상환했습니다.

이 대출은 여전히 정상적으로 수행되고 있으며 이자를 현재 지급하고 있으며, 시간이 지남에 따라 계속 상환될 것으로 예상합니다. 또한 워치 리스트에 2개의 오피스 대출을 추가했으며, 이번 분기에 2개의 대출을 손상시켜 소폭의 추가 충당금을 적립했습니다. 둘 다 이전에 워치 리스트에 있었습니다. 하나는 상당한 역풍에 직면한 분야인 우리의 유일한 스튜디오 대출이었습니다.

주목할 점은 이 대출이 우리 포트폴리오의 1% 미만을 차지하며, 미국에서 가장 생산적인 소매 자산 중 하나 건너편, 로스앤젤레스 중심부에 위치한 25에이커 규모의 캠퍼스로 담보되어 상당한 선택권과 재개발 잠재력을 제공한다는 것입니다. 다른 대출은 2022년에 발행된 댈러스에 위치한 1980년대 빈티지 다가구 부동산 포트폴리오로 담보됩니다. 이와 같은 선벨트 시장의 오래된 빈티지 부동산은 높은 신규 공급과 약한 수요의 조합에 영향을 받았으며, 이는 강력한 수요를 계속 유치하고 꾸준한 성과를 보여주는 우리 다가구 포트폴리오의 대다수와는 다른 프로필입니다.

우리의 46개 다가구 대출 중, 유사한 프로필을 가진 대출은 6개뿐이며, 이는 우리 포트폴리오의 2%에 불과합니다. 하나는 워치 리스트에 있고 나머지는 모두 위험 등급 3이며, 6% 이상의 현재 부채 수익률을 가지고 있습니다. 우리는 시간이 지남에 따라 가치를 극대화하기 위해 플랫폼을 활용하여 자체 부동산에 대한 좋은 진전을 계속하고 있습니다. 과거에 말했듯이, 우리는 강제 매도자가 아닙니다.

강력한 대차대조표, 유동성 및 수익이 배당금을 지원하므로 인내심을 가질 수 있습니다. 우리는 부동산 사업 전반에서와 마찬가지로 보유 대 매도 결정을 내리며, 데이터, 통찰력 및 자산 클래스 전문 지식을 사용하여 재투자할 수 있는 곳과 비교하여 향후 수익을 인수합니다. 이번 분기에 우리는 몇 가지 긍정적인 발전을 보았습니다. 텍사스에 있는 다가구 자산 하나를 장부가와 일치하는 가격으로 매각했습니다.

마운틴뷰 오피스 자산에서 중요한 이정표를 달성했으며, 해당 부지를 판매용 주택으로 재개발할 수 있는 지역 승인을 받아 상당한 가치 잠재력을 실현하는 데 한 걸음 더 다가섰습니다. 샌프란시스코의 완전히 개조된 하얏트 호텔은 1분기 EBITDA가 전년 동기 대비 두 배 이상 증가하면서 성과가 계속 개선되고 있습니다. 마지막으로 순 임대차로 넘어가겠습니다. 우리의 포트폴리오는 계속 확장되어 분기 말 기준 5억 1,600만 달러에 달했으며, 이는 작년 동기 대비 6,600만 달러에서 증가한 수치이며, 추가로 1억 2천만 달러가 마감될 예정입니다.

우리의 전담 팀은 2억 6천만 개의 자산을 대체 비용 대비 할인된 가격으로 평균 200만 달러에 인수하여 고품질 포트폴리오를 구축했습니다. 이 포트폴리오는 3배의 임대료 보장, 연 2%의 임대료 인상, 평균 15년 이상의 임대 기간을 제공합니다. 우리는 우리의 순 임대차 전략이 오늘날 투자 환경에서 매력적인 상대 가치를 계속 제공하고, 장기적인 계약상 증가하는 현금 흐름으로 부동 금리 대출 전략을 자연스럽게 보완하여 강력한 현재 수익을 창출한다고 믿습니다.

전반적으로 BXMT는 투자자들에게 강력한 장기 성과를 제공하도록 설계된 투자 전략을 바탕으로 다각화된 투자를 포착하여 강력한 수익력과 배당금 보장을 지속적으로 보여주고 있습니다. 이제 마르친에게 넘겨 재무 결과를 자세히 설명하도록 하겠습니다.

Austin, 감사합니다. 그리고 모두 좋은 아침입니다. 1분기에 BXMT는 주당 0.04달러의 GAAP 순손실과 주당 0.21달러의 분배 가능 이익(DE)을 보고했습니다. DE에는 손상된 샌프란시스코 호텔 대출 해결과 관련된 4,600만 달러의 실현 손실이 포함되었습니다. 우리는 부동산을 압류했으며, 현재 이를 보유 부동산으로 대차대조표에 보유하고 있으며, 우리의 기준은 이전 소유자의 원가 기준 대비 약 70%의 할인율을 나타냅니다.

실현 손익 이전의 DE는 주당 0.49달러로, 3분기 연속 배당금을 충당했습니다. 이 지표의 전 분기 대비 0.02달러 감소는 주로 보유 부동산의 순영업이익 감소 때문이며, 이는 지난 분기 어닝콜에서 논의했던 4분기 실적에서 인식된 숙박 부동산의 높은 계절적 이익을 반영합니다. 이번 분기에 DE 실현 손익 이전 지표를 DE 실현 손익 이전으로 약간 수정했다는 점은 주목할 가치가 있습니다.

이 수정은 포트폴리오의 진화하는 구성을 반영하지만, 지표의 정신은 변하지 않았으며, 이는 투자자들에게 우리 사업의 지속적인 수익력을 나타낸다고 믿는 척도를 제공하는 것입니다. 우리의 보유 부동산 포트폴리오는 이번 분기에 1,400만 달러의 NOI를 창출했으며, 여기에는 한 부동산에 대한 300만 달러의 세금 환급이 포함되었습니다. 이 혜택을 제외하면, 이는 장부가에 대한 연간 자산 수익률이 약 3.5%이며, 이는 현재 신규 발행에서 달성하는 수익률보다 250~300bp 낮을 것으로 추정됩니다.

일부 자산 매각은 다른 자산보다 더 오래 걸리겠지만, 이 자본을 회전시키는 것은 시간이 지남에 따라 BXMT의 수익력을 더욱 지원할 것입니다. 장부가는 1분기 말 주당 2,020달러로, 이전 기간 대비 2.7% 소폭 하락했으며, 이는 주로 CECL 충당금 0.33달러 증가와 보유 부동산 자산에 대한 감가상각비(D&A) 0.13달러 때문입니다. 총 장부가에는 누적 D&A 0.57달러와 총 CECL 충당금 1.80달러가 포함되어 있으며, 이 중 1.30달러는 일반 충당금에 해당합니다.

BXMT의 자본화로 넘어가겠습니다. 우리의 대차대조표는 여전히 훌륭한 상태입니다. 우리는 10억 달러의 유동성으로 분기를 마감했습니다. 1분기 부채 대비 자기자본 비율은 4분기의 3.9배에서 3.7배로 감소했으며, 이는 우리의 목표 범위 내에 있습니다. 우리는 강력한 유동성과 투자자 수요를 활용하여 이번 분기에 자본 시장에서 매우 활발하게 활동했습니다. 1월 초에 약 7억 달러의 기업 정기 대출 가격을 재조정하여 금융 스프레드를 50bp 낮추는 것으로 시작했습니다.

지난 몇 분기 동안의 선제적 접근 방식 덕분에 1분기 말에 기업 부채의 가중 평균 잔여 만기가 4년이며, 2027년까지 만기가 없습니다. 1월 말에 우리는 두 번째 재투자 CLO, 10억 달러 거래를 발행했으며, 이는 주로 신규 빈티지 투자로 담보되었습니다. 이 발행과 팀이 언급한 새로운 대출 시설의 추가를 반영하여, 총 비시장 가격 조정 차입금은 이제 총 부채의 약 86%를 차지하며, 우리는 자본 구조 전반에 걸쳐 시장 가격 조정 조항이 전혀 없습니다.

3월에 우리는 순 임대차 합작 투자의 최초 자산 담보 증권화를 마감했습니다.

거래는 탁월한 투자자 수요를 받았으며 수차례 초과 청약되어 accretive한 실행을 주도하고 매우 매력적인 구조와 조건을 결과로 가져왔습니다. 마지막으로, Austin이 앞서 언급했듯이, 우리는 매력적인 조건으로 여러 선순위 대출 신디케이션을 실행했으며, 이는 다양한 자본 출처에 대한 우리의 폭넓은 접근성을 강조하며, 우리는 이것이 시장에서 우리의 핵심 경쟁 우위 중 하나라고 믿습니다.

우리의 선도적인 글로벌 부동산 플랫폼의 이점은 대차대조표의 양측에서 결과를 이끌어내고 있으며, BXMT가 시간이 지남에 따라 투자자들에게 매력적인 위험 조정 수익률을 제공할 수 있도록 포지셔닝하는 데 도움이 됩니다. 오늘 저희와 함께해 주셔서 다시 한번 감사드리며, 이제 운영자에게 질문을 받을 수 있도록 요청하겠습니다.

[운영자 지침]. BTIG의 Tom Catherwood 씨의 첫 번째 질문을 받겠습니다.

Austin 씨, 아마도 시작은 Austin 씨부터 하겠습니다. 대출 신규 취급액은 분기별로 변동성이 클 수 있다는 것을 알고 있습니다. 하지만 1분기 활동은 주로 마감 시점의 타이밍에 영향을 받았습니까? 아니면 2분기로 더 많은 활동이 이월되었기 때문입니까? 아니면 1분기의 상대적으로 느린 속도를 주도한 다른 요인이 있었습니까?

네. 감사합니다, Tom. 네, 말씀하신 대로 신규 취급액 변동성과 계절성으로 인해 분기별로 약간의 변화가 있어 분기별 수치에 영향을 미칠 수 있습니다. 제가 준비된 발언에서 앞서 언급했듯이, 이번 분기의 투자 활동을 살펴보면, 신디케이션 시장을 통해 자금을 조달한 중개 대출 또는 대출이 상당량 있었으며, 이는 저희 보고서에서 언급한 약 5억 달러에는 포함되지 않습니다.

따라서 신디케이션 이자를 총액으로 계산하면, 이번 분기는 전반적인 대출 활동 측면에서 상당히 정상적인 분기였습니다. 또한 언급했듯이, 2분기에 10억 달러 이상의 매우 좋은 파이프라인을 보유하고 있습니다. 따라서 이번 분기의 전반적인 활동에 너무 많은 의미를 부여하지 않으셨으면 합니다. 저희가 일반적으로 보는 것과 비교했을 때 상당히 정상적인 분기였으며, 저희는 계속해서 매우 좋은 기회들을 모색하고 있습니다.

알겠습니다. 그리고 신디케이션에 대한 매우 타당한 지적입니다. 저는 그것을 고려하지 않았습니다. 그리고 이제 순임대 사업 부문으로 넘어가겠습니다. 이 사업 부문은 이제 포트폴리오에서 무시할 수 없는 부분이 되었습니다. 거기에는 두 가지 질문이 있습니다. 파이프라인 측면에서 1억 2,500만 달러의 마감을 언급하셨습니다. 단기적으로 목표는 어느 정도입니까?

그리고 두 번째 부분은 이것이 경쟁적인 분야라는 것입니다. 모든 사람들이 순임대 거래를 쫓고 있는 것 같습니다. 다른 대체 자산 운용사든 REIT든 말입니다. 이 플랫폼이 지난 한 해 동안만 해도 5억 달러, 아니면 귀하의 몫만 해도 7억 달러 이상의 인수를 가능하게 한 이유는 무엇입니까?

네, 감사합니다. 아주 좋은 질문입니다. 그리고 지적하신 대로, 그리고 저희가 앞서 언급한 대로, 이번 분기에 순임대 부문에서 매우 활발하게 활동했으며, 저희 몫으로 약 2억 달러의 투자를 했습니다. 그리고 저희는 이 사업을 시작한 이후 지난 1년여 동안 매우 훌륭한 포트폴리오를 구축했다고 생각합니다. 저희는 이 대차대조표와 포트폴리오의 이 부분을 현재 전체 포트폴리오의 약 3%까지 성장시킬 의향이 있습니다.

그리고 분명히, 저희는 자본 배분 측면에서 할 수 있는 다른 것들과 비교하여 이러한 투자들을 볼 때 위험 조정 수익률을 고려하지만, 시간이 지남에 따라 이 부분이 포트폴리오의 최소 10%가 된다면 매우 기쁠 것입니다. 현재 시장에서 보는 것에 관해서는, 말씀하신 대로 많은 플레이어들이 있지만, 저희는 훌륭한 팀을 가지고 있다고 생각합니다. 저희는 약 30년 동안 이 분야에 종사해 온 사람의 리더십 하에 경험이 풍부한 개인들로 구성된 전담 팀을 보유하고 있으며, 그들은 매우 매력적인 투자를 찾고 있다고 생각합니다.

말씀드린 대로, 부동산당 약 200만 달러의 세분화된 투자 프로필입니다. 따라서 투자를 식별하려면 많은 경험과 관계가 필요합니다. 그리고 저희가 구축한 포트폴리오를 보면, 앞서 언급했듯이, 15년 이상의 기간, 2%의 임대료 상승률, 3배 이상의 보장률을 가지고 있습니다. 저희는 이 프로필을 매우 좋아합니다. 저희는 이것이 부동 금리 대출 사업을 매우 잘 보완하고, 기간을 추가하고, 현금 흐름의 상승 곡선을 추가하여 저희 사업의 다른 측면을 매우 잘 보완한다고 생각합니다.

JPMorgan의 Rick Shane 씨의 다음 질문을 받겠습니다.

귀하의 상위 10개 대출 중 2개가 올해 만기입니다. 뉴욕 복합 용도 시카고 오피스. 하나는 등급 3이고 하나는 등급 4입니다. 이 만기 대출에 대한 귀하의 전략과 우리가 무엇을 기대해야 하는지에 대해 말씀해 주시겠습니까?

네. 감사합니다, Rick. 제가 답변해 드리겠습니다. 저희는 포트폴리오 전반에 걸쳐 매우 적극적인 접근 방식을 취한다고 말씀드릴 수 있습니다. 저희는 당연히 차입자들과 자본 시장 실행에 대한 계획에 대해 끊임없이 대화하고 있습니다. 저희는 매 분기마다 모든 대출을 검토합니다. 해당 특정 거래에 대해 구체적인 내용을 밝히지 않고 말씀드리자면, 차입자들과 그들의 계획이 무엇일지에 대해 대화를 나누고 있으며, 그들의 계획이 진화하는 정도에 따라 매우 적극적인 접근 방식을 취할 것이라고 생각합니다.

알겠습니다. 그 부분에 대해 약간 신중해야 한다는 것을 이해합니다. 두 번째는 포트폴리오 내에서 해결책을 모색하고 있다는 것인데, 상당히 공격적일 것 같습니다. 새로운 신규 취급에 대한 일반적인 CECL 충당금 비율, 일반 충당금으로 무엇을 생각해야 할까요? 그래서 시간이 지남에 따라 일반 충당금으로의 수렴을 어떻게 생각할 수 있을까요?

Rick 씨, Marcin입니다. 저희와 함께해 주셔서 감사합니다. 현재 저희의 일반 충당금은 당연히 많은 요인이 작용합니다. 약 100~120 베이시스 포인트 정도입니다. 당연히 말씀드린 대로 포트폴리오의 연령, 과거 손실률 등 여러 요인에 의해 결정됩니다. 따라서 이것이 극적으로 변할 것으로 예상하지 않습니다. 당연히 해결책을 모색하고 실현된 손실이 시간이 지남에 따라 약간 줄어들면 감소할 수 있습니다.

하지만 다시 말씀드리지만, 단기적으로는 이것이 극적으로 변할 것으로 예상하지 않습니다.

Citizens Capital Markets의 Chris Muller 씨의 다음 질문을 받겠습니다.

오늘 아침에 여러 통화에 참여하고 있어서 혹시 놓친 부분이 있다면 죄송합니다. 하지만 은행 대출 포트폴리오 인수에 대해 질문하고 싶습니다. 이러한 인수를 주도하는 것은 무엇입니까? 은행들이 CRE 노출을 줄이기 위해 귀사에 접근하고 있습니까? 그리고 2026년까지 이러한 추세가 더 이어질 것으로 예상하십니까?

네. 감사합니다, Chris. Tim입니다. 몇 가지 차원이 있다고 말씀드릴 수 있습니다. 상황, 은행 대출 포트폴리오에 따라 다를 수 있습니다. 이번 분기는 SRT 구조로서의 구조가 직접적인 인수와는 약간 달랐습니다. 따라서 일부 경우에는 자본 완화 거래입니다. 일부 경우에는 M&A 활동에 의해 주도되며, 이는 포트폴리오 대출 판매 활동의 주요 동인이라고 생각합니다.

이는 주로 미국 은행들이 M&A를 통해 진행되며, 2023년 지역 은행 산업에서 발생한 일의 여파가 상당 부분 작용합니다. 그리고 이러한 M&A 활동은 대출 판매 활동을 가속화하는 경향이 있습니다. 따라서 이것이 가장 큰 동인이라고 생각하지만, 몇 가지 다른 차원에서 비롯됩니다. 그리고 소싱 측면에서 볼 때, 이는 저희가 시간을 많이 보내는 주요 영역 중 하나이며, 부동산 부채 사업 내에서도 그리고 회사 전반적으로 금융 기관과 협력하여 부동산뿐만 아니라 신용 포트폴리오 전반에 걸쳐 솔루션을 제공하는 데 도움을 주고 있습니다.

따라서 매우 다각화된 소싱 생태계이며, 실제로 회사에서 오랫동안 구축해 온 은행 관계를 기반으로 합니다.

알겠습니다. 매우 도움이 됩니다.

그리고 마지막으로 전반적인 질문입니다. 10년물 국채 금리가 계속 오르고 있습니다. 현재 4.38%인데, 이것이 귀사가 보고 있는 차입자 심리에 어떤 영향을 미치고 있습니까?

네, 차입자 심리 측면에서 좋은 소식은 중동 분쟁과 에너지 가격 상승으로 인해 만기가 상승했음에도 불구하고 자본 시장이 매우 활발하게 움직이고 있다는 것입니다. 올해 CMBS 발행량은 작년 실적에 이어 15% 증가했는데, 작년은 GFC 이후 최고치를 기록했습니다. 따라서 우리는 차입자들이 계속해서 시장에 참여하고 있음을 볼 수 있습니다. 그리고 이것이 부동산 매각에 약간의 둔화를 가져올 수 있다고 생각합니다.

이는 주시해야 할 부분일 수 있습니다. 하지만 신용 시장 측면에서 올해 현재까지 CMBS 스프레드는 실제로 15bp 축소되었으며, 따라서 신용 가용성과 자본 가용성이 좋습니다. 따라서 차입자들은 오늘날 부채를 리파이낸싱할 수 있으며, 이를 매우 적극적으로 진행하고 있습니다.

다음 질문은 KBW의 Jade Rahmani님입니다.

5,500만 달러의 CECL 충당금에 대해 좀 더 자세히 설명해 주시겠습니까? 스튜디오 등급 하향 조정과 관련된 금액이 대략 어느 정도인지, 그리고 그 전망은 어떤지 설명해 주실 수 있습니까?

네, Jade. Marcin입니다. 5,500만 달러 중 약 20%는 일반적인 예비금이었고 나머지는 특정 자산에 대한 예비금이었습니다. 특정 자산에 대해 구체적으로 언급하고 싶지는 않습니다. 하지만 분기별 특정 자산 풀에 추가된 금액과 우리가 본 손상을 비교해 보면, 이러한 예비금은 과거에 비해 분명히 다소 적습니다. 분명히 자산 중 하나는 다가구 주택입니다.

다른 하나는 말씀하신 대로 스튜디오 대출입니다. 따라서 다시 한번 말씀드리지만, 특정 대출이나 세부 사항에 대해 자세히 설명하고 싶지는 않지만, 이번 분기의 예비금은 상당히 적었습니다.

감사합니다, Marcin. Austin입니다. Jade님, 제가 준비된 발언에서 언급했듯이, 물론 귀하께서 대출의 성격에 대해 약간 언급하셨습니다. 이 두 대출 모두 우리 포트폴리오 내에서 다소 특이한 경우였다고 생각합니다. 제가 언급했듯이, 이것은 우리의 유일한 스튜디오 대출이며, 다가구 주택 대출은 비교적 오래된 자산이었고 공급이 증가하여 다소 영향을 받은 시장에 위치해 있어 포트폴리오의 나머지 부분과는 상당히 다릅니다.

따라서 이것이 실제로 상황을 주도하는 요인이라고 생각합니다. 추가적인 설명을 덧붙이고 싶었습니다.

REO 포트폴리오에 대해 해결 일정에 대한 업데이트된 생각이 있으십니까? 올해 40%, 50%를 해결할 것으로 예상하십니까? 아니면 그보다 더 긴 시간이 걸릴 것으로 생각해야 합니까?

네, 감사합니다, Jade. 물론 그것은 변동하는 것입니다. 우리는 그것을 주시하고 있으며 시간이 지남에 따라 이러한 REO 자산을 매각하는 데 매우 집중하고 있습니다. 하지만 제가 모두 발언에서 말씀드렸듯이, 우리는 서두르는 판매자가 되지 않을 것입니다. 우리는 투자자를 위한 가치를 극대화한다는 장기적인 목표를 달성하기 위해 인내심 있는 접근 방식을 취할 것입니다.

제가 앞서 말씀드렸듯이, 몇몇 자산에 대해 긍정적인 발전이 있었고, 최종 매각 계획을 향해 나아가는 데 좋은 진전을 보이고 있습니다. 샌프란시스코의 호텔은 좋은 성과를 보였고, 마운틴뷰 오피스 자산에는 긍정적인 요소가 있습니다. 이는 분명히 그 목표를 향해 나아가는 데 도움이 됩니다. 저는 구체적인 일정을 제시하지 않을 것입니다. 왜냐하면 제가 말씀드렸듯이 우리는 인내심을 가질 것이기 때문입니다.

하지만 분명히 우리는 시간이 지남에 따라 그것을 매각하는 데 집중하고 있습니다. 왜냐하면 Marcin이 앞서 언급했듯이, 우리는 이러한 자산들이 현재 현금 흐름을 창출하고 있지만, 시간이 지남에 따라 그 자본을 회전시키는 것이 사업의 추가적인 수익력을 발휘할 것이라고 생각하기 때문입니다.

다음 질문은 Green Street의 Harsh Hemnani님입니다.

SRT 거래와 관련하여, 이 대출 포트폴리오의 기초 담보가 지리적으로 어디에 기반하고 있는지에 대한 세부 정보를 제공해 주시겠습니까?

네, 감사합니다, Harsh. Austin입니다. 제가 준비된 발언에서 몇 가지 사항을 언급했습니다. 제가 언급했듯이, 이것은 매우 세분화된 포트폴리오입니다. 이것은 영국의 선도적인 은행과 함께합니다. 따라서 영국 중심의 포트폴리오이며, 해당 지역의 많은 주요 시장에 걸쳐 상당히 다각화되어 있습니다. 우리가 완료한 모든 은행 대출 거래, 이 거래를 포함하여 우리가 정말 좋아하는 점은 이러한 대출이 낮은 레버리지, 높은 현금 흐름을 가지며 많은 다각화를 갖추고 있다는 것입니다.

그리고 은행에서 발행하며 그에 따라 가격이 책정됩니다. 그리고 이를 통해 우리는 일반적으로 직접적인 대출에서 볼 수 있는 것보다 낮은 위험 구간의 부동산 신용에 투자할 수 있지만 여전히 매우 매력적인 수익을 창출할 수 있습니다. 따라서 여기서 얻고 있다고 생각하는 수익을 보면, 이것이 매우 설득력 있는 위험 조정 수익을 나타내며 다른 신용 대안에서 유사한 위험 구간에서 이용할 수 있는 것보다 프리미엄이 붙는다고 생각합니다.

알겠습니다. 도움이 됩니다. 그리고 특정 거래에 대해 언급할 수 없다는 것을 이해하지만, 더 일반적으로, 안정화된 데이터 센터 자산을 언더라이팅할 때, 전체 대출의 스프레드가 수익률 목표를 충족하기에 충분하지 않다고 가정하는 것이 합리적일 수 있습니까? 그리고 더 많은 데이터 센터 거래를 보게 된다면, 이번 분기에 본 것과 유사하게 귀하께서 대출의 하위 구간을 보유하는 방식이 될 가능성이 있습니까?

네, 물론 저희는 첫 번째 데이터 센터 대출에 대해 매우 기대하고 있습니다. 저희는 전반적으로 이 분야가 성장할 것이라고 생각합니다. 저희는 많은 기회를 보고 있으며 데이터 센터 부문 전반의 자본 수요가 시간이 지남에 따라 더 많은 기회를 보게 될 것이라고 생각합니다. 저희는 기회가 저희에게 유리한 곳을 신용 관점과 수익 관점 모두에서 매우 신중하게 고려할 것이라고 생각합니다.

이번 분기에 저희가 수행한 거래는 저희가 시장에 접근하고 매우 설득력 있다고 믿는 수익을 창출하는 창의성을 반영하며, 확실히 저희의 수익 요구 사항을 충족합니다. 앞으로 이 분야의 자본 수요 때문에 저희와 같은 그룹에 대한 자본 수요가 증가할 것이라고 생각합니다. 지금까지 시장에서의 활동은 대부분 은행 시장이나 다른 형태의 공공 시장에서 이루어졌지만, 자본 수요는 저희 프로필에 맞는 더 많은 것이 있을 것이라고 생각합니다.

알겠습니다. 도움이 됩니다. 마지막 질문 하나만 드리겠습니다. 제가 놓쳤을 수도 있지만, 물론 분기 마감 이후에 마감되었거나 마감 중인 약 10억 달러가 있습니다. 순 임대 은행 대출과 내부에서 발생한 대출 간의 구성을 공유해 주시겠습니까?

상당히 다각화되어 있다고 말씀드릴 수 있습니다. Harsh님. 저희는 좋은 기회를 계속해서 보고 있습니다. 제가 언급했듯이, 현재 순 임대 파이프라인에 1억 2천만 달러가 있습니다. 이 1억 2천만 달러 전부가 2분기에 마감될지는 확실하지 않습니다. 이는 약간의 시간 의존적인 문제입니다. 하지만 저희는 파이프라인을 볼 때, 여전히 프로필 전반에 걸쳐 상당히 다각화되어 있습니다.

그리고 분기별로 투자 구성이 달라질 것입니다. 저희 팀이 정말 집중하고 있는 것은 최고의 기회를 찾는 것입니다.

마지막 질문은 Wells Fargo의 Don Fandetti님입니다.

오피스 시장에서 보고 있는 것에 대해 좀 말씀해 주시겠습니까? 워치리스트에 오피스 대출 두 건을 추가했지만, 상환도 받고 있는 것 같습니다. 그래서 귀하의 생각을 좀 말씀해 주시겠습니까?

네, 이전 분기와 비교했을 때 비교적 일관적이라고 말씀드릴 수 있습니다. 귀하께서 지적하셨듯이, 오피스 관련 위험 등급 측면에서 저희 포트폴리오에 약간의 변동이 있었지만, 총합적으로는 비교적 작다고 생각합니다.

그리고 시장별로 물론 차이가 있겠지만, 전반적으로 임대 활동이 증가하고 있으며 자본 시장의 유동성, 부채 자본 가용성 등은 전반적으로 긍정적인 추세를 이어가고 있다고 말씀드릴 수 있습니다. 따라서 전반적으로 여전히 역사적으로 볼 때 상당히 어려운 상황이지만 펀더멘털은 개선되고 있으며 자본 시장 활동 역시 견고하게 개선되고 있다고 말씀드릴 수 있습니다.

감사합니다. 질의응답 시간을 마치겠습니다. 이제 추가적인 말씀이나 마무리 발언을 위해 Tim Hayes 님께 전화 연결을 넘기겠습니다.

네. 감사합니다, Katy 님, 그리고 오늘 통화에 참여해주신 모든 분들께 감사드립니다. 질문이 있으시면 언제든지 연락 주십시오.