안녕하십니까, 블랙스톤 모기지 트러스트 2026년 2분기 투자자 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 통화는 녹음됩니다. 현재 모든 참가자는 듣기 전용 모드입니다. 언제든지 운영 지원이 필요한 경우 스타 0을 누르십시오. 질문이 있으시면 전화 키패드에서 스타 1을 눌러 신호를 보내주십시오. 스피커폰을 사용하시는 경우, 신호가 저희 장비에 도달할 수 있도록 음소거 기능이 꺼져 있는지 확인하십시오.

이제 주주 관계 담당 부사장인 팀 헤이스에게 통화를 넘기겠습니다. 진행해 주십시오.

안녕하십니까, 블랙스톤 모기지 트러스트의 2026년 2분기 실적 컨퍼런스 콜에 참석해 주신 모든 분들께 감사드립니다. 오늘 저는 최고 경영자 팀 존슨, 사장 오스틴 페냐, 최고 재무 책임자 마친 우르바섹과 함께하고 있습니다. 오늘 아침, 저희는 10-Q를 제출하고 보도 자료와 실적 발표 자료를 배포했습니다. 이는 저희 웹사이트에서 확인하실 수 있으며 SEC에 제출되었습니다.

오늘 통화에는 회사의 통제 범위를 벗어나는 위험, 불확실성 및 기타 요인의 영향을 받을 수 있는 미래 예측 진술이 포함될 수 있음을 알려드립니다. 실제 결과는 실질적으로 다를 수 있습니다. 결과에 영향을 미칠 수 있는 일부 위험에 대한 논의는 가장 최근 10-K의 위험 요소 섹션을 참조하십시오. 저희는 미래 예측 진술을 업데이트할 의무를 지지 않습니다. 또한 오늘 통화에서는 특정 비 GAAP 측정치를 참조할 것이며, 조정 내역은 보도 자료 및 10-Q를 참조하시기 바랍니다.

이 오디오 방송은 블랙스톤 모기지 트러스트의 저작물이며 당사의 동의 없이 복제할 수 없습니다. 2분기에는 주당 0.48달러의 GAAP 순손실을 보고했으며, 분배 가능한 수익은 주당 0.31달러였고, 실현 손익 이전 분배 가능한 수익은 주당 0.48달러였습니다. 몇 주 전, 저희는 2분기에 대한 주당 0.47달러의 배당금을 지급했습니다. 이제 팀에게 통화를 넘기겠습니다.

감사합니다, 팀. BXMT의 2분기 실적은 포트폴리오 회전율을 높이고 자본을 고확신 투자 테마로 재분배하려는 저희 목표의 지속적인 실행을 반영합니다. 2분기에 12억 달러의 상환을 받았으며, 거의 전부가 2023년 이전에 발생한 기존 대출이었습니다. 저희는 주거, 산업, 순임대와 같이 견고한 근본적인 펀더멘털을 가진 부문에 집중된 14억 달러의 신규 투자에 자본을 재투자했습니다.

지난 1년 동안 이 부문들은 저희 전체 포트폴리오 투자의 약 80%를 차지했으며, 저희는 글로벌 플랫폼을 활용하여 매우 매력적인 상대적 가치를 제공하는 투자를 확보했습니다. 이번 분기의 투자 활동에는 단독 주택 건설업체 금융 부문에 진출한 것이 포함됩니다. 이는 은행 시스템에서 상당한 철수가 있었던 분야이며, 저희 플랫폼은 파편화된 경쟁 환경 속에서 시장 점유율을 확보하는 데 유리한 위치에 있습니다.

저희는 총 2,000억 달러의 시장 규모를 가진 대규모 성장 기회를 보고 있습니다. 이 부문의 투자는 BXMT의 포트폴리오를 세분화되고 잘 구조화된 대출로 더욱 다양화하는 데 도움이 되며, 현재 가장 매력적인 위험 조정 수익률 중 일부를 제공하며 레버리지 수익률은 중간에서 높은 10%대입니다. 이 전략은 고확신 부문에 투자하고, 포트폴리오의 세분화 및 다양성을 높이며, 저희 프랜차이즈를 활용하여 글로벌 시장 전반에서 최고의 상대적 가치 기회를 포착하려는 저희의 의도적인 접근 방식을 반영합니다.

저희 포트폴리오 회전율 전략의 또 다른 구성 요소는 기존 투자 자산을 정리하는 것입니다. 그 측면에서, 저희는 손상된 다가구 대출을 해결하고 저희 최대 감시 목록 대출의 수정을 완료하는 데 계속 진전을 이루었으며, 이는 지난 분기 대비 전체 감시 목록을 23% 감소시키는 데 기여했습니다. 또한 현재 시장 유동성을 활용하여 특정 자산을 전략적으로 매각하고 있습니다.

이번 주, 저희는 샌프란시스코에 있는 686개 객실 규모의 하얏트 호텔, 저희 최대 자산 중 하나에 대한 매각 절차를 시작할 예정이며, 해당 시장의 급격한 펀더멘털 회복과 투자자 수요 증가를 활용할 것입니다. 최근 저희는 10억 달러 이상의 대출, 대부분 오피스에 대한 매각 절차를 시작했습니다. 저희는 규율 있고 전략적인 판매자이며, 저희가 매력적이라고 판단하는 수준에서만 거래할 것으로 예상합니다.

적절한 가격이라면, 이 자본을 저희의 가장 고확신 투자 테마로 재분배하는 것이 주주들에게 장기적으로 가장 이익이 된다고 믿습니다. 포트폴리오 성과로 전환하면, 예외는 있지만 전반적인 추세는 이전 분기와 일치하며, 높은 금리가 저희의 기존 감시 목록 자산 중 일부에 영향을 미치고 있음을 알 수 있습니다. 저희는 2024년에 부동산 회복의 기둥이 나타나기 시작하는 것을 보았고, 이는 오늘날에도 여전히 유효합니다.

CMBS 발행량은 거의 20년 만에 최고치를 기록하고 있습니다. 신규 공급은 주요 자산군 전반에 걸쳐 약 60~90% 감소했으며, 가치는 10분기 연속 꾸준히 개선되었습니다. 이러한 시장 순풍은 저희 포트폴리오의 압도적인 다수의 강력한 성과를 뒷받침했으며, 해당 기간 동안 약 130억 달러의 상환을 이끌어냈고, 현재의 펀더멘털 환경을 반영하는 신규 투자에 재투자된 자본을 회수했습니다.

그 결과, 저희는 전체 오피스 노출을 포트폴리오의 36%에서 현재 21%로 줄여, 200억 달러 포트폴리오의 구성을 크게 향상시켰습니다. 최근 저희는 포트폴리오의 일부, 약 10억 달러의 감시 목록 대출 또는 전체 투자액의 약 5%에 대한 압력이 증가했음을 관찰했습니다. 이 대출들은 주로 오피스 자산에 담보되어 있으며, 현금 흐름이 낮고 펀더멘털이 광범위한 부동산 시장보다 뒤처져 있어 금리 환경 변화에 더 민감합니다.

이 대출들은 이러한 이유로 저희 감시 목록에 올라 있지만, 2023년 말 이후 이러한 자산에 거의 8억 달러의 하위 자본을 투자한 저희의 기관 차입자들이 지원하고 있습니다. 이 차입자들은 펀더멘털 회복과 금리 하락이 예상되는 상황에서 어려운 환경을 헤쳐나가고 있습니다. 이러한 특정 부문과 시장의 역풍으로 인해 성과 회복이 더 오래 걸렸고, 물론 금리는 상승세를 유지했으며, 3월 초 이후 만기가 60bp 이상 상승했습니다.

이러한 역동성은 이번 분기에 차입자들이 이전에 지원했던 대출에 대해 세 건의 새로운 손상을 인식했을 때 작용했습니다. 이 10억 달러의 대출 subset에 대해 차입자들이 다가오는 만기 또는 기타 결정 시점에 접근함에 따라, 일부는 과거보다 하위 자본을 투자하려는 의지가 약해질 수 있습니다. 저희는 이러한 감시 목록 자산을 해결하는 것이 BXMT의 장기 성과를 견인하는 데 중요하다고 생각합니다.

중요한 것은, 저희는 이러한 자산의 프로필이 저희 오피스 포트폴리오의 나머지 부분과 다르다고 믿는다는 것입니다. 저희의 다른 모든 오피스 감시 목록 대출은 현재 환경을 반영하는 상당한 신규 지분 투자를 통해 수정 또는 재구조화되었으며, 저희는 이러한 자산 전반에 걸쳐 최근 임대 모멘텀을 보아 성과를 더욱 지원하고 있습니다. 위험 등급 3 이상인 저희의 다른 성과가 좋은 오피스 대출의 경우, 거의 절반이 현재 리파이낸싱 시장에 나와 있으며, 나머지는 10%의 평균 부채 수익률로 강력한 현금 흐름을 보유하고 있습니다.

포트폴리오 회전율을 가속화하고 감시 목록을 해결하기 위한 이러한 전략을 실행함에 따라, 저희는 장부 가치와 수익에 일부 영향을 볼 수 있으며, 이는 항상 그렇듯이 이자율 및 투자 환경과 같은 다른 요인과 함께 이사회가 배당금을 논의할 때 고려할 것입니다. 저희는 이러한 이니셔티브가 가시적인 단기 결과를 창출할 것으로 예상합니다. 상환 활동 증가와 저희의 선제적 자산 관리 접근 방식을 통해, 연말까지 오피스 대출 및 2023년 이전 기존 대출에 대한 노출을 40% 이상 줄일 수 있는 경로를 보고 있습니다.

저희의 신규 투자는 BXMT를 더욱 다양화하고 세분화하는 기반을 마련하고 있으며, 이는 몇 년 전 1억 3천만 달러 이상이었던 저희의 평균 투자 규모가 오늘날 약 2천만 달러로 감소한 것으로 입증됩니다. 이것이 저희의 앞으로 나아갈 길입니다. 저희 포트폴리오의 꼬리를 해결하고 더욱 다양한 비즈니스로의 전환을 완료하는 것입니다. 저희는 이것이 주주들에게 강력한 장기 성과를 제공하는 데 가장 적합한 위치라고 믿으며, 저희는 이미 잘 진행되고 있습니다.

이제 오스틴에게 넘겨 포트폴리오 및 투자에 대해 더 자세히 논의하도록 하겠습니다.

감사합니다, 팀. 2분기에 BXMT는 여러 전략에 걸쳐 14억 달러의 투자를 마감했으며, 이는 저희 글로벌 부동산 신용 플랫폼의 폭과 다양성을 강조합니다. 저희는 평균 LTV 61%의 대출 11억 달러를 신규 발행했으며, 대부분 주거 및 산업 부문에 담보되었습니다. 저희 대출의 80%는 미국에서 이루어졌으며, 나머지는 유럽에서 발생했으며 잘 임대되고 다양한 포트폴리오에 담보되었습니다.

저희는 순임대 전략을 계속 성장시키고 있으며, 이 부문에서 1억 3,500만 달러 이상의 부동산을 주식으로 인수했습니다. 저희 포트폴리오는 현재 6억 6,100만 달러입니다. 저희가 순임대 부문에 진입했을 때, 저희는 선택의 기로에 서 있었습니다. 빠르게 규모를 확장하기 위해 기존 플랫폼을 구매할 것인가, 아니면 처음부터 구축할 것인가. 경험이 풍부하고 헌신적인 팀을 고용하여 블랙스톤 플랫폼의 고유한 데이터와 통찰력을 활용하여 포트폴리오를 신중하게 구축하는 데 시간과 자원을 투자할 것인가.

저희는 후자를 선택하여 BXMT가 투자자들에게 해당 통합 프리미엄을 확보할 수 있도록 했습니다. 저희가 선별한 고품질 포트폴리오는 장기적이고 꾸준히 증가하는 현금 흐름으로 세분화와 기간을 더하며, 이는 저희의 변동 금리 대출 전략에 자연스러운 보완 역할을 합니다. 현재 저희 포트폴리오의 3%에 불과하지만, 7월에 이미 마감되었거나 마감 중인 1억 5천만 달러 이상의 인수를 통해 지속적인 성장을 예상하고 있습니다.

팀이 앞서 언급했듯이, 저희는 투자 전략을 계속 발전시키고 다양화하고 있습니다. 저희는 주택 건설업체 금융 부문에 진출하여 새로 설립된 합작 투자에서 주식으로 약 1억 3천만 달러의 대출을 인수했습니다. 순임대와 마찬가지로, 주택 건설업체 금융 대출은 지리적으로 다양하고 세분화되어 있습니다. 초기 포트폴리오는 10개 주에 걸쳐 36개의 대출로 구성되었으며, 평균 대출 약정은 1,200만 달러였습니다.

이 부문에서 가장 큰 민간 대출 기관과의 합작 투자는 BXMT가 시간이 지남에 따라 이 매력적인 분야에서 저희의 입지를 확장할 수 있도록 합니다. 견고한 부동산 자본 시장 환경 속에서, 저희는 신규 발행 채널 전반에 걸쳐 활발한 파이프라인 활동과 변동 금리 대출 포트폴리오의 강력한 상환을 보고 있습니다. 이는 저희의 다양한 전략적 이니셔티브를 실행하고 포트폴리오 회전율을 가속화하는 데 좋은 환경입니다.

팀이 언급했듯이, 저희는 분기에 12억 달러의 상환을 받았으며, 거의 전부가 2023년 이전에 발생했습니다. 7월에는 유사한 빈티지의 14억 달러를 추가로 회수했습니다. 여기에는 지난 분기 저희의 최대 포지션이었던 더블린 복합 용도 대출에 대한 4억 5천만 유로의 상환이 포함됩니다. 이 대출은 이제 저희 초기 약정의 25%에 불과하며 두 자릿수 부채 수익률을 창출합니다.

저희 대출 포트폴리오는 분기 말에 133개 대출에 걸쳐 170억 달러로 마감되었으며, 대부분은 다가구 및 산업 부문에 집중되어 있습니다. 저희 포트폴리오는 분기 말에 97%가 성과를 내고 있었으며, 지난 분기의 98%에서 약간 하락했습니다. 이는 세 건의 대출, 두 건의 전통적인 오피스 자산 및 상당한 오피스 비중을 가진 한 건의 복합 용도 자산에 대한 손상과 6월에 저희가 압류한 댈러스 다가구 대출의 해결을 반영합니다.

이번 분기의 저희 가장 중요한 손상은 2018년에 발생한 3억 4,500만 달러의 시카고 오피스 대출이었습니다. 저희는 2022년에 이 대출을 감시 목록으로 강등했으며, 이는 코로나19 팬데믹 이후 시카고 오피스 시장의 잘 알려진 어려움을 반영합니다. 이 자산은 지난 2년 반 동안 50만 평방피트 이상의 임대를 확보했지만, 차입자는 임대 비용을 충당하기 위해 추가 지분을 투자하며 지원해 왔습니다.

높은 금리와 시카고 시장의 지속적인 역풍의 조합은 결국 차입자에게 더 큰 압력을 가했고, 차입자는 6월에 대출을 불이행했습니다. 저희 자산 관리팀은 신속하게 대응했으며, 분기 말 이후 저희는 차입자와의 재구조화에 대한 조건을 실질적으로 합의했습니다. 차입자는 재설정된 기준에 상당한 신규 자본을 투입하는 대가로 추가 기간과 저희 대출 잔액의 감소를 제공할 의향이 있으며, 이는 분기 말 기준 저희 CECL 준비금에 반영됩니다.

이 수정 이후, 이 자산은 7년의 평균 잔여 임대 기간과 최소한의 단기 롤오버로 안정화에 도달하기에 충분한 자본을 갖추게 될 것입니다. 저희의 현재 감시 목록은 20억 달러로, 지난 분기의 25억 달러에서 감소했습니다. 이는 지난 분기 콜에서 언급했던 신용 강화 수정 완료 후 저희 최대 감시 목록 대출의 등급 상향을 반영합니다. 기간 연장과 약간의 경제적 이익 감소를 대가로 차입자는 상당한 신규 지분을 투자하여 이 대출을 장기적으로 안정적인 기반에 올려놓았습니다.

저희는 이번 분기에 세 건의 대출을 감시 목록에 추가했습니다. 덴버 오피스 대출과 하와이 호텔 대출은 모두 2023년 이전에 발생했으며, 호주 다가구 대출은 멜버른의 고품질 신축 자산에 담보되어 있으며, 이 시장은 공실률이 2% 미만인 강력한 시장입니다. 저희 소유 부동산 포트폴리오는 분기 말에 14개 자산으로 구성되었으며, 장부 가치는 14억 달러였습니다.

팀이 언급했듯이, 저희는 샌프란시스코에 있는 저희의 두 번째로 큰 소유 자산인 하얏트 호텔의 매각을 시작할 것으로 예상합니다. 저희는 올해 시장에 출시할 다른 여러 자산을 평가하고 있으며, 이 부분의 포트폴리오를 줄이고 해당 자본을 목표 투자에 수익성 있게 재투자하는 데 계속 집중하고 있습니다. 170명의 숙련된 부동산 부채 전문가 팀과 블랙스톤의 광범위한 부동산 플랫폼 자원을 통해, 저희는 최적의 결과를 극대화하고 투자자들에게 성과를 제공하는 데 끊임없이 집중하면서 다양한 전략적 이니셔티브를 실행할 수 있는 유리한 위치에 있습니다.

이제 마친에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 오스틴. 안녕하십니까, 여러분. 2분기에 BXMT는 주당 0.48달러의 GAAP 순손실과 주당 0.31달러의 분배 가능한 수익, 즉 DE를 보고했습니다. DE에는 주로 담보 부동산의 압류 후 손상된 댈러스 다가구 대출 해결과 관련된 2,900만 달러의 실현 손실이 포함되었습니다. 저희는 현재 이 자산을 소유 부동산으로 상당한 할인된 가격으로 대차대조표에 보유하고 있습니다.

실현 손익 이전 DE는 주당 0.48달러였으며, 이는 주당 0.47달러의 배당금을 충당했지만 전 분기 대비 0.01달러 감소했습니다. 실현 손익 이전 DE는 저희의 순임대 및 단독 주택 건설업체 금융 사업 전반에 걸쳐 적극적으로 자본을 배치함에 따라 비연결 합작 투자에서 지속적인 성장을 통해 이익을 얻었습니다. 총적으로, 저희는 분기 말에 합작 투자 투자에 3억 2,200만 달러의 자본을 투자했으며, 이는 1분기의 2억 4,400만 달러에서 증가한 것입니다.

또한, 저희는 뉴욕 호텔에서 발생한 계절적 순수익 증가를 인식했으며, 이는 이번 분기에 저희 소유 부동산 자산에서 발생한 1,500만 달러의 NOI에 기여했으며, 1분기 대비 약 100만 달러 증가했습니다. 3분기를 내다볼 때, 저희는 이번 분기에 인식된 신규 대출 손상과 7월에 수령한 여러 건의 대규모 상환 시기의 영향을 받을 것으로 예상합니다. 장부 가치는 2분기 말에 주당 19.31달러로 마감되었으며, 이는 1분기 대비 4% 감소한 수치입니다.

이는 주로 CECL 준비금의 주당 0.80달러 증가와 저희 소유 부동산 자산과 관련된 감가상각 및 상각비 주당 0.12달러 때문입니다. 총적으로, 장부 가치는 총 CECL 준비금 주당 2.43달러를 포함하며, 이 중 주당 1.13달러는 일반 준비금이고 주당 1.30달러는 자산별 준비금입니다. 이번 분기 CECL 준비금의 순 증가액 대부분은 오스틴이 앞서 논의한 대규모 시카고 오피스 대출의 손상과 관련이 있으며, 저희는 적절하게 준비되어 있다고 믿습니다.

2분기 일반 준비금의 완만한 감소는 이번 분기의 위험 등급 변동, 여기에는 감시 목록 대출의 잔액 감소가 포함됩니다. BXMT의 자본화로 전환하면, 저희는 분기 말에 12억 달러의 유동성을 보유했습니다. 저희의 2분기 부채 대비 자기자본 비율은 1분기의 3.7배에서 3.9배로 증가했으며, 이는 주로 상환 시기와 CECL 증가 때문입니다. 저희는 자본 시장 전반에서 활발하게 활동하고 있습니다.

5월에 저희는 4억 5천만 달러의 선순위 담보부채권을 발행했으며, 이는 2027년 1분기에 만기가 도래하는 저희의 기업 부채 만기를 대부분 사전 조달했습니다. 이 발행은 강력한 투자자 수요를 받았으며, 저희의 기업 부채 복합체 전반에 걸쳐 저희가 달성한 가장 타이트한 신규 발행 스프레드로 가격이 책정되었습니다. 2027년 만기 채권을 상환하면, 저희의 기업 부채 가중 평균 잔여 만기는 거의 5년이 될 것이며, 2029년까지 만기는 없습니다.

저희의 정교한 자본 시장 팀과 긴밀히 협력하여, 저희는 계속해서 더 낮은 금융 비용을 추진하고 있으며, 현재 정기적으로 저희의 역사적인 사상 최고치 또는 그 근처에서 차입하고 있습니다. 또한 저희는 영국의 주요 은행과 새로운 비 시장 평가 대출 시설을 마감했습니다. 저희 포트폴리오에 대한 독특하고 매력적인 투자 확보 능력과 다양한 가격으로 제공되는 다양한 자본 출처에 대한 광범위한 접근성은 저희의 주요 경쟁 우위 중 일부입니다.

저희 대차대조표는 총 비시장 평가 차입금이 총 부채의 약 88%를 차지하고, 저희 자본 구조 전반에 걸쳐 시장 평가 조항이 없는 상태로 계속해서 매우 유리한 위치에 있습니다. 오늘 함께해 주셔서 다시 한번 감사드립니다. 이제 질문을 받기 위해 운영자에게 요청하겠습니다.

감사합니다. 질문을 하려면 스타 1을 누르십시오. 가능한 한 많은 통화자가 대기열에 참여할 수 있도록 질문 하나와 후속 질문 하나로 제한해 주시기 바랍니다. BTIG의 톰 캐더우드 씨의 질문을 먼저 받겠습니다.

감사합니다. 모두 안녕하십니까. 팀 또는 오스틴, CECL 준비금에 대한 논평과 10억 달러 또는 10억 달러 이상의 대출 매각 가능성에 대해 명확히 하고 싶습니다. CECL 준비금, 특히 특정 준비금은 주로 5등급으로 강등된 세 건의 자산에 대한 것이었던 것 같습니다. 현재 시장에 나와 있는 10억 달러의 대출에 대해, 가격 책정 관점에서 볼 때, 현재 입찰가를 받고 있는 가격으로 책정되어 있습니까?

앞으로 어떻게 조정할 것인지, 그리고 매각을 향해 추가 준비금의 가능성에 대한 과정은 무엇입니까?

감사합니다, 톰. 팀입니다. 대출 매각과 관련해서는 아직 초기 단계라고 말씀드릴 수 있습니다. 저희는 저희가 받는 것을 검토할 것입니다. 준비된 발언에서 언급했듯이, 저희는 합리적으로 유동적인 시장을 활용하여 대출을 매각하기 위해 고려하고 있는 선택적 매각입니다. 현재 이 10억 달러의 대출에 대한 준비금은 없습니다. 입찰가에 대해 평가함에 따라, 더 많은 정보가 확보된 후 다음 분기에 이를 검토할 것입니다.

완벽합니다. 후속 질문으로, 물론 그것은 선택적 매각이지만, 다른 매각도 준비되어 있습니다. 샌프란시스코의 하얏트 호텔 매각을 언급하셨습니다. 더 다양한 플랫폼이 되려는 이 목표를 생각할 때, 이러한 매각 수익금은 어떻게 자본 배분 우선순위를 정할 것입니까? 주로 대출에 투입할 것입니까, 아니면 순임대 투자를 가속화하거나 다양한 전략에 투자할 수 있습니까?

이러한 우선순위에 대한 귀하의 생각은 어떻습니까?

좋은 질문입니다. 이는 실제로 저희가 가장 확신을 가지고 있고 오늘날 최고의 상대적 가치를 제공한다고 생각하는 전략으로의 회전에 관한 것입니다. 준비된 발언에서 강조했듯이, 순임대, 주택 건설업체 금융, 그리고 저희의 전통적인 대출 사업 모두 매력적인 기회를 제공합니다. 저희는 그 자본을 회수하여 시장에서 저희가 가진 모든 옵션을 평가하여 최고의 상대적 가치가 어디에 있는지 결정할 것입니다.

저희는 이러한 영역 중 일부를 강조했으며, 최근 투자 활동에서 저희가 그 자본을 어디에 투자하고 있는지 보셨을 것입니다. 이는 실제로 저희가 최고의 근본적인 펀더멘털을 보고 있고 수익 측면에서 최고의 상대적 가치를 달성할 수 있다고 생각하는 부문에 집중되어 있습니다.

좋습니다. 답변 감사합니다.

감사합니다. KBW의 제이드 라흐마니 씨의 질문을 받겠습니다.

대단히 감사합니다. 감시 목록에 있는 10억 달러의 대출은, 높은 금리에 약간 영향을 받는다고 말씀하셨는데, 그것들은 4등급 위험 대출입니까?

네, 제이드. 오스틴입니다. 그것들은 저희 감시 목록에 있으며, 네, 4등급 위험 등급입니다.

알겠습니다. 그것들은 주로 오피스입니까?

네.

알겠습니다. 제 주요 질문은 다가구 대출 성과에 압력이 가해지기 시작했는지 여부입니다. 스폰서들은 오늘날의 전망을 어떻게 생각하고 있습니까? 저는 다가구 임대료 상승률이 올해 동기 대비 거의 보합세를 보였다고 생각합니다. 선벨트 지역의 마이너스 임대료 상승률은 이전보다 약간 나아졌지만 여전히 마이너스입니다. 투자자들은 2027년 공급에 대한 터널 끝의 빛을 보고 있으며 높은 금리 기간 동안 보유하려고 합니까?

아니면 금리가 현재 수준에 머물고 부채 서비스 및 가치 회복 능력에 대해 더 걱정하고 있습니까? 다가구 신용 위험에 대한 귀하의 견해는 어떻습니까?

네, 저희는 다가구 부문에서 저희 포트폴리오 내외 모두에서 전반적으로 매우 좋은 유동성을 계속 보고 있다고 생각합니다. 강조할 만한 좋은 점은 2021년과 2022년에 발생한 다가구 대출에서 약 50억 달러의 상환을 받았다는 것입니다. 최근 상환이 있었고, 2022년 이전 빈티지 다가구 대출에 대한 단기 상환을 예상하고 있습니다. 저는 이 분야에서 다양한 자본 공급원이 리파이낸싱 활동에 매우 가치 있다고 생각합니다.

다가구 대출에 대한 투자자들의 수요가 광범위합니다. 지적하신 대로, 저희는 전반적으로 다가구 부문에서 좋은 펀더멘털과 좋은 유동성 및 상환 활동을 계속 보고 있습니다. 전국적으로 상반기 순흡수는 5년 만에 최고치를 기록했으므로, 저희는 그곳에서 긍정적인 추세를 보고 있습니다. 저희 포트폴리오에서는 좋은 펀더멘털과 좋은 유동성 및 상환 활동을 계속 보고 있다고 말씀드릴 수 있습니다.

대단히 감사합니다. 하나 더 끼워 넣을 수 있다면, 특별 상황 및 M&A에 관한 것입니다. 부동산 분야에서 활동이 증가하는 것을 보았습니다. 주식 REIT이든, 상업용 모기지 REIT 공간이든, 한 회사가 포트폴리오를 매각하고 청산하거나, 다른 회사가 전략적 대안을 발표하는 것을 보았습니다. M&A에 참여할 것으로 예상하십니까, 이것이 매력적인 기회의 원천이 될 수 있다고 생각하십니까?

물론입니다, 제이드. 팀입니다. 먼저 저희는 항상 주주 가치를 극대화할 기회를 평가할 것이며, 저희는 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지 보고 있습니다. 저희는 오늘날 포트폴리오 회전을 통해 이야기한 것처럼 몇 가지 매력적인 일을 추구하고 있다고 생각하며, 자본 재분배를 위해 대출 포트폴리오를 매각하는 것을 고려하고 있습니다. 저는 M&A와 같은 것에 대해 구축 대 구매 개념으로 보고 있으며, 저희는 순임대 전략과 주택 건설업체 전략에 있어서 일반적으로 구축을 선택했습니다.

저희는 780억 달러의 전체 부동산 부채 플랫폼을 고려할 때 시장에 매우 매력적인 투자 기회를 제공한다고 생각합니다. 저희는 접근하기 매우 어려운 매우 매력적인 기회를 창출할 수 있습니다. 저희는 주주들에게 매우 가치 있는 것을 제공할 수 있는 플랫폼을 가지고 있다고 생각하며, 저희는 그 길을 계속 갈 것입니다. 저희는 항상 기회가 발생하면 평가할 것입니다.

감사합니다.

Green Street의 Harsh Hemnani 씨의 질문을 받겠습니다.

감사합니다. 오피스 대출 포트폴리오의 일부를 매각하기로 결정한 것에 대해, 그 이면에 있는 생각을 말씀해 주시겠습니까? 한편으로는 오피스 시장이 좋지 않다는 점을 고려하면 합리적인 것 같지만, 펀더멘털은 개선되기 시작하고 있습니다. 한편으로는 펀더멘털이 개선되기 시작하고 있고, 조금 기다리면 회복이 더 클 수도 있습니다. 다른 한편으로는, 은행 대출 포트폴리오, 합작 투자에 진입할 때 언급하셨듯이, REIT 래퍼에 더 잘 맞는 특정 누적 및 수익 자산이 공개 시장에 있습니다.

이러한 오피스 대출 중 일부가 비누적적이고 단기적으로 분배 가능한 수익에 부담이 될 수 있다고 예상하는 것이 공평합니까? 저는 이 결정이 단기 수익 관리의 실행이라기보다는 장기 주주 가치 창출 관점에서 내려졌다는 질문에 어떻게 답변하시겠습니까? 투자자들의 우려에 어떻게 대처하고, 내부적으로 어떻게 생각하셨습니까?

감사합니다, Harsh. 팀입니다. 먼저, 대출 매각 절차는 초기 단계이며 진행 중이며, 저희는 매각할 의무가 없으며 일부, 전부 또는 전혀 매각하지 않을 수도 있다고 언급했습니다. 여기에는 많은 옵션이 있습니다. 저는 이것이 단기 수익 영향으로 인한 것이라기보다는 실제로 포트폴리오 회전에 관한 것이라고 생각합니다. 이는 실제로 저희가 최고의 펀더멘털, 최고의 위험 조정 수익률, 그리고 최고의 상대적 가치를 보고 있는 부문으로 포트폴리오를 회전시키는 것에 관한 것입니다.

이를 뒷받침하는 것은, 제가 앞서 언급했듯이, 저희는 대출 거래 시장에서 매우 활발하며, 귀하도 언급하셨듯이, 판매자보다는 구매자로서 더 많이 활동하지만, 저희는 해당 분야에서 좋은 유동성을 보고 있습니다. 오피스에서 다른 부문으로 회전할 기회를 활용할 수 있다면, 그것이 주주들에게 장기적인 가치에 가장 좋은 결과가 될 것이라고 생각합니다. 물론, 저희는 가격을 볼 것이며, 그것이 저희에게 적합하고 해당 기본 대출 자체의 위험과 관련하여 합리적이어야 합니다.

알겠습니다. 도움이 됩니다. 아마도 대차대조표 측면에서. 총 레버리지가 CLO를 포함하면 4배 중반으로 약간 상승했습니다. 새로운 합작 투자, 순임대 포트폴리오, 은행 대출 포트폴리오가 대차대조표에 지분으로 표시되는 것을 다양화함에 따라 자체 레버리지가 추가됩니다. 현재 레버리지에 대해 어떻게 생각하고 있습니까? 오피스 자산 매각이 이루어진다면, 그 일부를 사용하여 대차대조표의 레버리지를 줄일 것입니까, 아니면 현재 레버리지 수준에 만족하고 있습니까?

감사합니다, Harsh. Marcin입니다. 함께해 주셔서 감사합니다. 질문 감사합니다. 준비된 발언에서 언급했듯이, 레버리지는 분기 말에 약간 상승했으며, 이는 주로 일부 상환 시기와 명백히 자원 서비스 때문입니다. 이는 저희의 3x-4x 부채 대비 자기자본 범위 내에 있습니다. 제가 앞서 언급했듯이 조기 상환이 이미 이루어졌음에도 불구하고, 이는 이번 분기에 레버리지를 상당히 낮춥니다.

저희의 전반적인 레버리지 전략은 현재로서는 변경되거나 수정되지 않는다고 생각합니다. 이는 분명히 시장 상황, 대차대조표 구조, 비용 및 레버리지 구조의 함수입니다. 저희는 앞으로도 3x-4x 부채 대비 자기자본 범위 내에 있을 의향이 있습니다. 다시 말하지만, 분기별로 상환 및 신규 발행 마감 시기 등에 따라 약간의 변동이 있을 것입니다.

알겠습니다. 감사합니다.

JPMorgan의 Rick Shane 씨의 질문을 받겠습니다.

안녕하세요, 여러분. 제 질문을 받아주셔서 감사합니다. 한 가지 명확히 할 질문이 있습니다. 죄송합니다. 저는 잊어버립니다. 업계 전반에 걸쳐 정책이 다릅니다. REO를 취득하고 가치를 하락시킬 때 손실을 실현합니까, 아니면 실제 매각을 완료할 때까지 실현 이벤트를 기다립니까?

안녕하세요, Rick. Marcin입니다. 저희는 자산을 인수하거나 압류하거나 통합할 때 손실을 실현합니다. 이번 분기에 덴버 다가구 대출에 대해 그렇게 했습니다. 명백히, 저희가 부동산을 소유하고 있기 때문에, 매 분기 잠재적 손상에 대해 평가해야 하며, 저희는 강력한 프로세스를 거칩니다. 초기 상각은 소유권을 취득할 때 발생합니다.

알겠습니다. 예를 들어, 샌프란시스코 호텔이 장부 가치 근처에서 매각된다고 가정하면, 그와 관련된 추가 실현 손실은 없습니다.

네. 저희는 순수익이 저희가 보유하고 있는 가치에 비해 어떤지 살펴보고, 조정이 필요한 경우 조정합니다. 맞습니다.

알겠습니다. 좋습니다. 감사합니다. Marcin, 3분기에 분배 가능한 수익(손실 제외) 대비 일부 차질이 있을 것이라고 언급하셨습니다. 2분기에 보고된 0.48달러 대비 해당 실행률이 어느 정도인지 파악하는 데 도움을 주시겠습니까?

글쎄요, 현재 모든 이동하는 조각들을 고려할 때, 그리고 아직 분기 초반이기 때문에 어렵습니다. 명백히, 2분기에 저희가 인식한 일부 손상과 이번 분기에 저희가 받은 상당히 많은 상환량을 고려할 때, 3분기에 일부 영향이 있을 것으로 예상합니다. 다시 말하지만, 저희가 받은 돈을 완전히 재배치하는 데는 몇 분기가 걸릴 것입니다. 현재 실행률 기준으로 정확히 어디에 있을지 말하기는 어렵습니다.

현재 많은 것들이 움직이고 있습니다.

알겠습니다. 좋습니다. 그것이 제 마지막 질문으로 이어지는데, 배당 및 배당 정책의 맥락에서 그것을 어떻게 생각해야 합니까? 예를 들어, 예를 들어 향후 2~3분기 동안 부족분이 발생하는 경우, 그렇게 빨리 배당금을 재조정하는 것이 합리적입니까? 아니면 완전히 재배치된 후 더 낙관적인 배당 실행률을 보고 있습니까? 다시 말하지만, "DPS가 하락할 것이다"라고 말하고 있습니다.

배당금 재평가에 대한 언급이 있었습니다. 다시 말하지만, 그것은 매 분기 하는 일반적인 언급이라고 생각합니다. 저는 모든 사람이 단기적으로 수익에 대한 차질과 배당 정책 간의 상호 작용을 정말로 알아야 한다고 생각합니다.

감사합니다, Rick. 팀입니다. 개념적으로, 배당금은 비즈니스의 장기적인 수익력에 초점을 맞추고 있으며, 저희는 항상 그렇게 보아왔습니다. Marcin은 단기적인 영향이 있으며 많은 이동하는 조각들이 있다고 언급했습니다. 명백히, Marcin이 말했듯이, 저희는 2분기에 손상을 입었고, 저희가 포트폴리오 회전을 추진하기 위해 수행하고 있는 이니셔티브를 고려할 때, 준비된 발언에서 언급했듯이, 저희는 그것으로부터 영향을 볼 가능성이 있습니다.

저희가 이사회가 평가해야 할 많은 이동하는 조각들이 있으며, 현재 그것이 어떻게 보일지 말하기에는 너무 이릅니다. 저희가 실제로 평가할 것은 비즈니스의 장기적인 수익력입니다. 그것이 저희가 배당금을 볼 때 평가하는 것입니다.

알겠습니다. 좋습니다. 여러분 모두 감사합니다. 감사합니다.

감사합니다. 질문이 더 이상 없으므로, 추가 또는 마무리 발언에 대해 팀 헤이스에게 통화를 다시 넘기겠습니다.

네. 케이티, 그리고 오늘 통화에 참여해주신 모든 분들께 감사드립니다. 질문이 있으시면 언제든지 연락주십시오.

안녕히 계십시오. 감사합니다. 오늘 통화가 종료되었습니다. 참여해 주셔서 감사합니다.