그것이 바로 저희가 Opendoor를 구축하는 이유입니다. 오늘 저희가 공유하는 결과가 중요한 이유는 그 뒤에 있는 모든 숫자가 판매와 관련된 일 대신 다음 단계에 집중할 수 있었던 주택 소유자를 나타내기 때문입니다. 저는 Opendoor의 투자자 관계 책임자인 Michael Judd입니다. Opendoor의 2025년 4분기 실적 발표 라이브 스트림에 오신 것을 환영합니다.

저희 실적에 대한 자세한 내용과 경영진의 추가 논평은 investor.opendoor.com에서 찾으실 수 있는 실적 발표 자료에 나와 있습니다. 다음 논의에는 연방 증권법상의 선행 예측 진술이 포함됩니다. 역사적 사실에 대한 진술을 제외한 모든 진술은 선행 예측 진술로 간주될 수 있으며, 여기에는 Opendoor의 재정 상태, 예상되는 재정 성과, 사업 전략 및 계획, 시장 기회 및 확장, 미래 운영에 대한 경영진의 목표에 대한 진술이 포함되지만 이에 국한되지는 않습니다.

이러한 진술은 약속이나 보증이 아니며, 이에 과도하게 의존해서는 안 됩니다. 이러한 선행 예측 진술에는 실제 결과가 여기서 논의된 내용과 실질적으로 다를 수 있는 위험과 불확실성이 포함됩니다. 실제 결과가 선행 예측 진술과 다를 수 있는 추가 정보는 Opendoor의 2025년 12월 31일로 마감된 연차 보고서 양식 10-K의 위험 요소 섹션 및 SEC에 제출된 기타 서류에서 찾을 수 있습니다.

이 웹캐스트에서 이루어진 모든 선행 예측 진술, 질문에 대한 답변을 포함하여, 오늘 현재 경영진의 합리적인 현재 기대치 및 가정에 기반하며, 법률에서 요구하는 경우를 제외하고, Opendoor는 새로운 정보, 미래 사건 또는 기타 결과로 인해 이를 업데이트하거나 수정할 의무가 없습니다. 다음 논의에는 특정 비 GAAP 재무 지표에 대한 언급이 포함됩니다.

회사는 이러한 비 GAAP 재무 지표가 회사의 재정 성과를 평가하기 위한 보충 운영 측정치로서 투자자에게 유용하다고 믿습니다. 이러한 비 GAAP 재무 지표 각각을 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표와 조정하는 것에 대해서는 당사 웹사이트 investor.opendoor.com을 참조하십시오. 그럼, Kaz와 Christy와 함께 오픈 하우스로 들어가 보겠습니다.

Kasra Nejatian: 여러분, 안녕하십니까. 제 경력 초기에 저는 팀에게 특정 주기 동안 무엇을 달성할 것인지 알려주는 계획을 작성하곤 했습니다. 그런 다음 주기 말에 저는 문서를 검토하고 계획의 모든 문장을 우리가 말한 것을 달성했는지, 그리고 우리가 가고자 하는 곳으로 가고 있는지 여부에 따라 녹색, 노란색 또는 빨간색으로 표시했습니다. 저는 스스로에게 책임을 묻기 위해 무언가를 기록하는 것이 항상 유용하다고 생각했습니다.

이를 염두에 두고 지난 재정 오픈 하우스에 대해 다시 한번 상기시켜 드리고자 합니다. 제 첫 번째 오픈 하우스에서 저는 Opendoor를 새로운 에너지로 턴어라운드하기 위한 4단계 계획이 있다고 말씀드렸습니다. 시간을 거슬러 올라가 제가 했던 말을 들어보겠습니다. 그래서 우리의 에너지를 집중시키기 위한 4단계 계획은 다음과 같습니다. 첫째, 내년 말까지 Opendoor를 손익분기점으로 만들 것입니다.

우리는 이것을 조정 순이익 기준으로 향후 12개월 동안 생각합니다. 이는 Opendoor가 현금 창출을 시작하고 다시는 주식을 발행할 필요가 없다는 것을 의미합니다. 둘째, 우리는 집을 거래하는 속도를 높이면서 상당한 긍정적인 단위 경제를 달성할 것입니다. 여기에는 모기지와 같은 금융 서비스 출시가 포함됩니다. 셋째, 단위 경제를 늘리면서 회사의 초점을 주로 채널 구축에서 구매자와 판매자와의 직접 거래로 전환할 것입니다.

또한 임의로 스프레드를 늘리는 대신 보유 기간을 줄이는 데 집중할 것이며, 이는 우리에게 실질적으로 상당한 부정적인 결과를 초래했습니다. 넷째, 처음 3단계를 달성하면 Opendoor로부터 집을 사거나 팔지 않고도 구매자와 판매자가 Opendoor에서 거래할 수 있도록 하는 데 집중할 것입니다. 이것은 우리의 자본 위험을 상당히 낮출 것이지만, 더 중요하게는 사람들에게 원하는 옵션을 제공할 것입니다.

오늘 저는 Opendoor를 이 4단계에 대해 평가할 것입니다. 그런 다음 몇 가지 세부 사항을 알려드리겠습니다. 결론부터 말씀드리자면, 우리는 우리가 말한 것을 했습니다. 하지만 한 줄씩 살펴보겠습니다. 따라서 첫 번째 단계는 순조롭게 진행되고 있습니다. 우리는 2026년 말까지 향후 12개월 기준으로 조정 순이익 흑자를 달성하기 위해 Opendoor를 추진하고 있습니다.

목표는 간단합니다. 현금 창출을 시작하고 다시는 주식을 발행할 필요가 없도록 하는 것입니다. 둘째, 9월 이후로 인수 속도를 300% 높였습니다. 지난주에만 537채의 집을 매입했습니다. 3분기에는 128채에 불과했습니다. 그리고 우리는 상당한 긍정적인 단위 경제를 달성하면서 성장했습니다. 이러한 개선은 당사의 제품, 가격 책정 전략 및 운영에 대한 의도적인 변화의 결과입니다.

가장 중요한 것은, Opendoor 2.0 하에서 첫 번째 전체 코호트이며 판매 데이터가 충분한 2025년 10월 코호트가 매우 잘 진행되고 있다는 것입니다. 이 점에 대해서는 잠시 후에 다시 말씀드리겠습니다. 세 번째 항목은 평균 보유 기간을 줄이면서 DTC 인수 계약을 늘렸다는 것입니다. 3분기 마지막 주와 비교하여 지난주에 DTC 인수를 거의 700% 늘렸고 보유 기간을 거의 25% 줄였습니다.

넷째, 판매자가 자신에게 가장 적합한 경로를 선택하기 쉽게 만들었습니다. 그리고 점점 더 많은 사람들이 우리의 자본 경량 제품인 Cash Plus를 선택하고 있습니다. 3분기 마지막 주에 Cash Plus는 총 계약의 약 19%였습니다. 지난주에는 훨씬 더 높은 거래량의 35%였습니다. 감을 잡으실 수 있도록, Cash Plus는 3분기 마지막 주보다 지난주에 600% 이상 더 컸습니다.

이것은 구매자와 판매자가 궁극적으로 서로 직접 거래할 수 있도록 하는 목표를 향한 첫걸음입니다. Christy가 모든 재정적 세부 사항을 설명해 드릴 것입니다. 하지만 그녀가 시작하기 전에 이것을 말씀드리고 싶습니다. 저희는 여러분께 계획을 제시했습니다. 이 회사를 턴어라운드할 것이며, Opendoor 2.0의 첫 번째 오픈 하우스에서 그 계획을 제시했습니다.

그 계획이 작동하고 있습니다. 모든 것이 순조롭습니다. 이미 결과를 내고 있으며 우리의 사명을 달성하기 위해 순조롭게 진행되고 있습니다. 잠시 후, 저는 3분기 이후에 수행한 제품 변경 사항과 모든 작업에 대해 많은 것을 말씀드릴 것입니다. 우리 팀이 얼마나 빨리 움직이고 얼마나 많은 것을 출시하는지에 대해 정말 자랑스럽습니다. 그리고 제가 말씀드릴 목록은 공개 CEO의 꿈입니다.

스크립트에서는 좋게 들리고 피치 덱에서는 멋지게 보입니다. 하지만 보세요, 저는 이것이 무엇처럼 들리는지 압니다. 신제품, 확장된 TAM, 운영 개선, 가격 효율성 및 전략적 운영 북극성 패러다임 전환과 최고의 시너지 효과와 같은 비즈니스 용어들. 오, 플라이휠. 알겠습니다. 모든 상장 기업은 사람들이 그래프의 기울기를 볼 수 없다고 가정하는 어리석은 춤을 춥니다.

제가 가장 좋아하는 투자자 중 한 명인 존 템플턴 경은 투자에서 가장 위험한 네 단어는 "이번에는 다르다"라고 말하곤 했습니다. 그래서 저는 이곳에 앉아서 무작위 학교 용어를 말하고 이번에는 다르다고 믿으라고 말하지 않을 것입니다. 이번에는 보여드리겠습니다. Opendoor 2.0의 합리적인 판매 데이터를 가진 첫 번째 코호트인 2025년 10월 인수 코호트는 회사 역사상 가장 수익성이 높은 10월 코호트가 될 것으로 예상됩니다.

다시 한번, 중요한 지표인 기여 마진에 관해서는, 2025년 10월은 Opendoor가 설립된 이후 가장 수익성이 높은 10월이 될 것으로 예상됩니다. 그리고 우리는 Opendoor 역사상 가장 공격적인 시장 확장의 한가운데서 이를 달성했습니다. 이것이 정말로 가장 강력한 주택 시장이 아니라는 점을 감안할 때, 이 성과는 우리가 운영하는 방식의 구조적 변화를 보여준다고 생각하며, 이는 거시 경제 주기 전반에 걸쳐 지속될 것이라고 진심으로 믿습니다.

우리는 더 이상 프롭 데스크가 아닙니다. 우리는 이제 시장 조성자입니다. 그리고 이 코호트에 대해 더 자세히 설명하고 싶습니다. 이 코호트를 중요하게 만드는 것은 단순히 마진 수준이 아닙니다. 그것은 코호트의 모양입니다. 판매율 10%에서 50%까지, 주택 가격 상승률에 비해 마진 하락률은 우리 역사상 어떤 코호트보다도 가장 낮았습니다. 10월 코호트가 그렇게 잘 진행되고 있다는 것은 계획이 아닙니다.

그것은 증거입니다. 제가 말씀드릴 제품 출시는 작동할 수도 있는 것에 대한 약속이 아닙니다. 그것은 10월이 왜 발생했고 왜 반복 가능한지에 대한 설명입니다. 이제 투명성에 전념하고 있기 때문에 몇 가지 사항을 미리 말씀드리겠습니다. 10월은 거래량 기준으로 가장 큰 코호트가 아니었습니다. 하지만 몇 달 전보다 두 배 정도 컸습니다. 우리는 친절한 시장에서 몇 채의 집으로 운이 좋았던 것이 아닙니다.

그리고 지난 몇 주간의 상황을 고려할 때, 우리는 약속한 대로 인수 규모를 상당히 늘릴 것으로 예상합니다. 10월은 Opendoor 2.0 하에서 우리가 만든 구조적 변화가 작동하고 있음을 보여줍니다. 그리고 우리는 앞으로 모든 코호트에 이러한 학습 내용을 통합하고 있습니다. 아직 증명해야 할 것이 많습니다. 알고 있습니다. 하지만 처음으로 여러분의 말을 믿으라고 요구하는 것이 아닙니다.

이것은 새로운 회사입니다. 제 직업은 Opendoor를 제품처럼 구축하는 것이라고 생각합니다. Tesla가 자동차를 만드는 로봇을 만드는 것처럼, 제 직업은 Opendoor 내에서 훌륭한 제품을 만드는 데 도움이 되는 도구와 시스템을 구축하는 것입니다. 지난 몇 달 동안 우리는 이 전선에서 상당한 진전을 이루었습니다. 많은 시간을 할애하고 싶지는 않지만, 가장 중요한 부분에 대해 잠시 이야기하고 싶습니다.

Vinod Khosla가 말했듯이, 당신이 구축하는 팀은 당신이 만드는 회사가 아니라 당신이 만드는 계획입니다. 오늘 저에게 보고하는 18명이 Opendoor에 있습니다. 이 18명 중 10명은 1년 전에는 Opendoor에서 일하지도 않았습니다. 저희 10-K 제출 서류에는 임원진 목록이 있으며, 이를 살펴보실 수 있습니다. 해당 목록에 있는 사람 중 단 한 명도 이전 제출 서류에 없었습니다.

제가 Opendoor에 합류한 이후로 새로운 최고 운영 책임자, 새로운 최고 재무 책임자, 새로운 사장, 새로운 최고 성장 책임자, 새로운 최고 인사 책임자, 새로운 최고 비즈니스 책임자를 맞이했습니다. 이것은 제가 다른 어떤 기술 회사와도 비교할 수 있는 세계적 수준의 리더십 팀입니다. 그리고 이 외에도 Opendoor 2.0은 제가 아는 한 공개 시장에서 가장 AI 중심적인 회사입니다.

예를 들어 보겠습니다. 오래지 않은 과거에 집을 구매한 후, 저희 팀원 중 한 명이 책상에 앉아 5개의 다른 시스템에서 데이터를 수동으로 가져와야 했습니다. 예를 들어 부동산 기록, 검사 메모, HOA 문서, 가격 이력, 계약 조건 등입니다. 그리고 이 정보를 판매자 공개 PDF에 필드별로 복사해야 했습니다. 집당 몇 시간이 걸렸고, 매번 그랬습니다. 지난주, Opendoor의 한 직원이 이 모든 것을 자동으로 처리하는 AI 워크플로우를 출시했으며, 사람의 개입은 전혀 없습니다.

데이터 웨어하우스를 쿼리하고, 검사 기록을 교차 확인하며, 일반 영어 공개 요약을 생성하고, 규정 준수 PDF를 채운 다음 검토를 위해 제출합니다. 하지만 가장 좋은 점은 이것입니다. 다른 회사들은 엔지니어들이 얼마나 AI 네이티브인지 이야기합니다. 제가 방금 언급한 그 사람은 엔지니어가 아닙니다. 그는 저희 운영팀에서 일합니다. 그는 티켓 필드나 스프린트 계획 없이, 아무도 그에게 요청하지 않았는데도, 여가 시간에 일주일 만에 이것을 만들었습니다.

그는 이 단순한 사실을 이해했습니다. 지금은 전쟁 중입니다. 그리고 우리의 주요 무기는 새로운 세상을 만들기 위해 기계에 프롬프트를 제공하는 능력입니다. 그리고 그 사람만이 이것을 하고 있는 것은 아닙니다. 저희 운영팀, 영업팀, 규정 준수팀 모두 자체 도구를 구축하고 있습니다. 이제 저희 운영팀이 이렇게 한다면, 저희 엔지니어들이 무엇을 하고 있을지 상상해 보십시오.

그래서 우리가 기본적으로 AI를 사용한다고 말할 때, 엔지니어들이 Copilot을 사용한다는 의미는 아닙니다. 그런 의미가 아닙니다. Opendoor는 다른 종류의 회사입니다. 모든 사람이 엔지니어처럼 생각하는 법을 배우는 회사입니다. 오케이. 그것을 바탕으로, 우리가 무엇을 구축했는지 이야기해 봅시다. 4분기에 많은 것을 출시했습니다. 빠르게 진행하도록 노력하겠지만, 우리가 출시한 것이 10월 결과에 어떻게 영향을 미쳤는지 보셨으면 합니다.

우리는 3가지 측면에서 출시했습니다. 더 나은 제품, 더 큰 시장, 더 강력한 마진. 그리고 우리는 더 빠르게 이것을 해냈습니다. 첫째, 구매자와 판매자를 위해 제품을 개선했습니다. 수년 동안 Opendoor의 제품은 일률적인 제품이었습니다. 집을 팔고 싶으신가요? 여기 제안이 있습니다. 받거나 거절하거나. 하지만 보세요, 모든 판매자가 같은 것은 아닙니다.

집의 80%를 보유한 사람과 20%를 보유한 사람은 같은 요구 사항을 가지고 있지 않습니다. 하지만 이전 모델에서는 이 두 사람 모두 동일한 수수료를 지불했습니다. 이는 우리가 위험을 감수하고 양측 모두 원하지 않는다는 것을 의미합니다. 판매자는 그것을 필요로 하지 않았고 우리는 그것을 원하지 않았지만, 제품은 그것을 강요했습니다. 그것은 가격 책정 문제가 아닙니다.

그것은 인수 문제가 아닙니다. 그것은 제품 문제입니다. 그래서 우리는 그것을 해결했습니다. 이제 우리는 당신의 필요에 맞는 제안을 변경할 수 있는 기능을 당신의 손에 맡겼습니다. 당신은 사전에 얼마나 많은 현금을 원하는지 선택하고 수수료가 조정됩니다. 사전에 적게 받으면 수수료를 적게 지불합니다. 종종 훨씬 적게 지불합니다. 판매자가 사전에 필요로 하지 않는 모든 달러는 우리가 위험을 감수할 필요가 없는 달러이며 그들이 지불할 필요가 없는 달러입니다.

그래서 그들은 더 적게 지불하고 우리는 더 많이 법니다. 이것은 윈-윈입니다. 그리고 또한 우리가 이전에는 결코 서비스할 수 없었던 고객에게 서비스를 제공할 수 있게 합니다. 이 위험 감소는 다른 것도 할 수 있게 합니다. 그것은 우리의 핵심 현금 제품의 스프레드를 좁힐 수 있게 합니다. 아직 초기이지만, 제가 알기로는 이것이 작동하고 있습니다. 우리는 이전에는 결코 보지 못했던 수요를 보고 있습니다.

그리고 많은 추가 수요를 보고 있기 때문에 자체 평가 앱도 출시했습니다. 자체 평가 앱을 사용하면 판매자가 집 사진을 찍고 AI가 평가 작업을 수행합니다. 사람이 필요 없습니다. 그리고 사람이 없기 때문에 1월에는 9월에 비해 평가한 집의 수가 거의 두 배가 되었습니다. 그리고 이번 달 현재까지 평가한 집의 절반은 당신의 문 앞에 아무도 올 필요가 없었습니다.

이 외에도 구매자 제품인 Opendoor Checkout을 확장했습니다. 오늘 아침 현재 40개 주에서 라이브입니다. Opendoor Checkout은 모기지 사전 승인을 직접 포함합니다. 또한 Opendoor의 유로 주택 신용을 지원하며, 이는 미국의 용감한 남녀 군인들에게 주택 마감 비용으로 4,000달러를 제공합니다. Opendoor Checkout에는 Opendoor 보증도 포함됩니다.

무료 취소, 보증 및 조기 입주가 가능합니다. 또한 판매자 보증도 출시했습니다. 판매자가 Cash Plus를 사용하여 우리에게 집을 판매하면, 이제 그들은 우리가 집을 어떻게 판매하는지 마음에 드는지 확인할 기회를 얻습니다. 마음에 들지 않으면 거래를 취소하고 낮은 재입고 수수료를 지불하고 집을 되찾을 수 있습니다. 오케이. 그것은 핵심 제품이었습니다. 핵심 제품 외에도 성장 레버를 확장했습니다.

시작하기 위해 지리적 범위를 확장하고 구매 상자를 확장하여 서비스할 수 있는 사람들의 수를 극적으로 늘렸습니다. Opendoor는 2015년부터 2025년까지 미국 주택의 약 1/3에 대한 옵션으로 제공되는 데 10년이 걸렸습니다. Opendoor 2.0은 약 10주 만에 거의 세 배로 늘렸습니다. AI 덕분에 당사의 제품은 3가구 중 1가구에 제공되는 것에서 미국 본토의 거의 모든 주택 소유자에게 제공되는 것으로 발전했습니다.

이러한 급격한 확장은 위험 감소, 부주의한 인수, 마진 압박, 운영상의 폭발을 초래할 것으로 예상할 수 있습니다. 우리는 정반대를 보았습니다. Christy가 곧 마진 가이던스에 대해 이야기할 것이지만, 새로운 시스템이 작동하고 있으며 이미 주당 수천 개의 추가 자격 있는 리드를 생성하고 있으며 마케팅 비용은 전혀 추가되지 않았습니다. 이를 잘 작동시키기 위해 거의 200개의 MLS 데이터 세트에 걸쳐 구축하고, 100개 이상의 중개 지역을 조정하고, 150개의 표준화된 속성을 노출해야 했습니다.

이것은 어려운 작업이었지만, 우리는 소프트웨어가 우편 번호로 제한되어서는 안 된다고 믿습니다. 그리고 제품을 확장함에 따라 데이터 수집도 크게 개선했습니다. 우리는 이제 1,000개 이상의 파이프라인을 갖춘 거의 실시간 데이터 수집 기능을 갖추고 있습니다. 이는 새로운 시장 불가지론적 가격 책정 도구를 지원하며, 또한 인수 시 고객 전환 가능성을 예측하는 새로운 ML 모델을 보유하고 있습니다.

이는 약 12가지의 다른 데이터 포인트를 사용하므로 영업 및 마케팅 노력을 가장 잘 타겟팅할 수 있습니다. 그리고 이러한 새로운 잠재 고객이 많기 때문에 수익성 있게 성장할 수 있도록 하는 데 집중했습니다. 약간 역설적인 것을 말씀드리겠습니다. 일반적으로 CEO는 투자자 앞에 서서 비용 절감에 집중하고 있다고 말합니다. 그리고 일반적으로 그것은 작동하지 않으며 실제로 비용을 증가시킵니다.

그래서 우리는 그렇게 하지 않았습니다. 마진 개선을 위해 비용 절감에 집중하지 않았습니다. 제품 개선에 집중하고 코드에 자부심을 가졌고 비용은 저절로 사라지기 시작했습니다. 제품은 종종 무언가를 추가하는 것이 아니라 제거함으로써, 코드를 작성하는 것이 아니라 삭제함으로써 더 좋아집니다. 그래서 많은 것을 삭제했습니다. 그들은 단지 필요하지 않았습니다. 지난 분기에 저는 회사에 부담을 주었던 실제 부채에 대해 이야기했습니다.

이제 우리는 다른 종류의 부채에 집중하고 있지만, 그것은 진정으로 똑같이 해롭습니다. 엔지니어링에는 기술 부채라는 개념이 있습니다. 이는 모든 바로가기, 모든 추가 계층, 쓸데없이 추가된 모든 마이크로 서비스의 누적 비용입니다. 전체 스택에 걸친 이 기술 부채는 2026년에도 사무실 프린터를 연결하는 것이 폭탄 해체와 거의 같다고 느껴지는 이유입니다. 그리고 솔직히, 최근 변경 이전의 Opendoor는 프린터보다 그다지 좋지 않았습니다.

우리는 기술 부채만 안고 있던 것이 아닙니다. 우리는 또한 조직 부채를 안고 있었고, 이러한 잘못된 결정에 대한 이자 지급은 우리를 죽이고 있었습니다. 그래서 우리는 이것을 갚기 시작했고 결과는 정말 훌륭합니다. Opendoor가 2025년에 진입했을 때, 우리의 연간 호스팅 비용은 연간 1,200만 달러였습니다. 2025년 말에 Opendoor 2.0의 호스팅 인프라 비용은 연간 500만 달러 미만입니다.

우리는 고객에게 제품을 제공하는 비용을 크게 절감했을 뿐만 아니라 제품도 개선했습니다. 또한 평가 모델에 사용되는 샘플 세트를 크게 늘리면서 비용을 줄였습니다. 이는 모델의 실행 시간이 약 50% 단축되어 12시간에서 5.5시간으로 줄었음을 의미합니다. 전체 파이프라인은 이제 약 50줄의 코드로 된 스크립트에서 실행될 수 있으며, 기능 구축 DAG는 이제 90% 저렴합니다.

이는 연간 최소 100만 달러를 절약합니다. 또한 주택 상태를 파악하기 위해 타사 도구를 사내 비전 모델로 교체했습니다. 이는 대규모 실험에 대한 백필 비용으로 수백만 달러를 절약했을 뿐만 아니라 핵심 AI 기능을 완전히 사내화하고 100,000개 목록의 처리 시간을 34시간에서 4시간으로 단축했습니다. 더 저렴하고, 더 좋고, 더 빠릅니다. 이 외에도 SaaS 도구를 더 비용 효율적이고 실제로 더 나은 AI 대안으로 교체하여 100만 달러 이상의 비용을 절감했습니다.

그리고 거의 사용하지 않는 도구에 대한 비용 지불을 중단했습니다. Land and expand SaaS는 더 이상 Opendoor 내에서 작동하지 않습니다. 그리고 우리는 비용을 절감하고 더 나은 인프라에 집중했을 뿐만 아니라 고급 ML 모델과 데이터 기반 가격 책정 전략에 투자했습니다. 이는 전환율을 유지하거나 실제로 개선하면서 주택당 마진을 개선하고 있습니다.

당사의 주택 판매 가격은 이제 Opendoor의 이전의 일률적인 가격 인하 정책을 피하는 새로운 ML 모델에 의해 구동됩니다. 이 모델은 이제 모든 주택에 대한 표적 가격 책정 결정을 내리는 데 도움이 됩니다. 또한 실제 수요 신호를 사용하는 새로운 주택별 보유 기간 모델을 구축했습니다. 이것이 우리의 분산을 약 2배 증가시킬 것이라고 생각합니다. 오케이, 너무 많네요.

잠시 쉬어봅시다. 지난 분기에 제시한 계획에 대해 Opendoor를 평가하는 것으로 이 통화를 시작했습니다. 녹색, 노란색, 빨간색. 우리는 신경 쓰지 않습니다. 우리는 매 분기 계속 그렇게 할 것입니다. accountable.opendoor.com에서 인수 계약 및 진행 상황을 실시간으로 추적할 수 있습니다. 매 분기 지금처럼 다시 검토할 것이며, 수익성으로 가는 길을 반영할 것입니다.

더 많이 배울수록 더 많이 알려드릴 것입니다. 저희 작업의 결과, 저희가 출시한 것, 그리고 그것이 성과에 영향을 미쳤는지 여부를 볼 수 있습니다. 저희에게 책임을 물어주십시오. 저희는 이것이 중요하기 때문에 저희에게 책임을 묻고 있습니다. 이 나라에는 수백만 가구의 가족이 있으며, 집을 사고 파는 경험이 너무 나쁘고, 너무 느리고, 너무 불확실해서 그것을 하고 싶은 사람들이 그냥 하지 않습니다.

이것은 어려운 문제이지만, 우리는 그것을 해결할 것입니다. 그리고 처음으로 우리는 실제로 그것을 할 수 있는 팀, 기술, 그리고 증거를 가지고 있습니다. 질문이 있으시면 X에서 저에게 DM을 보내주십시오. 진심으로 X에서 저에게 DM을 보내주시면 질문에 답변해 드리겠습니다. 우리는 컨설턴트나 스크립트된 콜백 뒤에 숨지 않습니다. 우리는 그렇게 운영하지 않습니다.

Christy가 숫자를 설명해 드릴 것입니다. 하지만 그녀의 재미를 조금 훔치자면, 숫자는 좋습니다. Christy? Christy Schwartz: 감사합니다, Kaz. 결론부터 말씀드리자면, 우리는 실행하고 있습니다. 지난 분기에 우리는 3가지 목표를 제시했습니다. 인수 규모 확대, 단위 경제 및 재판매 속도 개선, 운영 레버리지 구축. 그리고 우리는 이 세 가지 모두를 달성했습니다.

3분기 대비 인수를 46% 늘렸습니다. 2025년 10월 인수 계약 코호트는 50% 이상 판매되었거나 재판매 계약 상태입니다. 이는 2024년 10월 대비 2배 이상, 2023년 10월 대비 약 50% 개선된 재판매 속도를 나타냅니다. 50% 판매된 이 코호트는 회사 역사상 10월 인수 코호트 중 가장 높은 기여 마진을 제공합니다. 그리고 우리는 고정 운영 비용을 절감하고 지난 12개월 변동 운영 비용을 수익 비율로 일정하게 유지하면서 이 모든 것을 달성했습니다.

4분기 실적은 Opendoor 2.0의 초기 단계를 반영합니다. Kaz가 설명한 운영 변경 사항을 구현했지만, 4분기에 판매한 주택의 94%가 10월 이전에 인수되었다는 점에 유의하는 것이 중요합니다. 우리는 더 높은 품질의 주택을 구축하면서 이전 장부를 정리하고 있었습니다. 4분기에 1,706채의 주택을 구매했으며, 이는 3분기 대비 46% 증가한 수치입니다.

이는 첫 3분기의 높은 스프레드 자세에서 보다 맞춤화된 접근 방식으로 전환하면서 중요한 전환점을 표시했습니다. 우리는 더 높은 예상 재판매 속도를 가진 고품질 주택에 대해 더 강력한 제안을 제공했으며, 더 높은 위험과 느린 재판매 청산 예상치를 가진 저품질 주택에 대해서는 더 높은 스프레드를 유지했습니다. 우리는 7억 3,600만 달러의 매출을 달성했으며, 이는 가이던스였던 35% 분기 대비 감소보다 훨씬 나은 20% 분기 대비 감소를 나타냅니다.

우리는 재판매 속도 개선의 직접적인 결과로 초기 예측보다 더 많은 오래된 재고를 판매했습니다. 예상대로, 우리가 레거시 재고를 정리하는 동안 마진은 단기적인 압박을 받았습니다. 4분기 GAAP 총이익은 3분기의 6,600만 달러에 비해 5,700만 달러였습니다. GAAP 총 마진은 전 분기 대비 50bp 증가한 7.7%였습니다. 기여 이익은 700만 달러, 기여 마진은 1%였으며, 이는 3분기의 기여 이익 2,000만 달러 및 기여 마진 2.2%와 비교됩니다.

이러한 순차적 감소는 이전의 고속 전략 기간 동안 인수된 오래되고 품질이 낮은 재고의 지속적인 정리와 3분기의 역사적으로 낮은 인수 물량을 반영하며, 이는 혼합을 개선할 새로운 재고가 거의 남지 않았습니다. 조정 EBITDA 손실은 3분기의 3,300만 달러에 비해 4,300만 달러였으며, 이는 40대 후반에서 50대 중반의 유리한 가이던스 범위 상단을 초과했습니다.

4분기 순손실은 3분기의 9,000만 달러에 비해 11억 달러였습니다. 여기에는 지난 분기 전환사채 재융자로 인한 9억 3,300만 달러의 비현금 손실이 포함되었습니다. 해당 항목을 제외한 조정 순손실은 3분기의 6,100만 달러에 비해 6,200만 달러였습니다. 대차대조표 및 자본 구조로 전환합니다. 우리는 분기 말에 9억 6,200만 달러의 무제한 현금과 1억 3,300만 달러의 주택 투자 지분을 보유하고 있었습니다.

우리는 분기 말에 2,867채의 주택을 보유하고 있었으며, 이는 9억 2,500만 달러의 순 재고를 나타냅니다. 우리의 비소구 자산 담보 차입 능력은 72억 달러로 여전히 견고하며, 총 약정 차입 능력은 16억 달러입니다. 대출 기관과의 수년간의 파트너십을 통해 구축된 이러한 시설은 성장 계획을 실행하면서 규모를 확장할 수 있는 유연성을 제공했습니다. 지난 실적 발표에서 우리는 전환사채의 대부분을 주식으로 재융자하여 단기 상환 트리거를 제거했다고 발표했습니다.

우리는 현금 이자 부담을 줄였고, 주주들을 우리가 창출하려는 상승세와 직접적으로 연계하기 위해 워런트 배당을 발행했습니다. Opendoor 2.0 운영 모델의 기반이 마련되었으며, 이제 우리는 실행에 집중하고 있습니다. 지난 분기에 소개했듯이, 우리는 수익성에 도달하는 데 핵심이라고 믿는 3가지 경영 목표를 실행하고 있습니다. 실적 발표 자료의 표는 각 목표에 대한 우리의 진행 상황을 보여줍니다.

주요 내용을 안내해 드리겠습니다. 첫째, 인수 규모 확대. 3분기 대비 주택 구매를 46% 늘렸으며, 3분기 1,169채에서 4분기 1,706채로 증가했습니다. 지난주에는 537건의 인수 계약을 체결했으며, 이는 지난 실적 발표 시점의 236건에서 증가한 수치입니다. accountable.opendoor.com의 대시보드에서 주간 진행 상황을 계속 추적할 수 있습니다.

둘째, 단위 경제 및 재판매 속도 개선. 이번 분기에 재판매 속도에서 상당한 진전을 이루었습니다. 시장에 120일 이상 나와 있는 Opendoor 주택의 비율은 3분기 말 51%에서 4분기 말 33%로 감소했으며, 이는 단일 분기에 18%p 개선된 것입니다. 이는 더 빠른 주택 이동, 더 나은 가격 책정, 더 강력한 모니터링 시스템, Opendoor Checkout과 같은 제품을 통한 개선된 구매자 경험을 위해 우리가 수행한 운영 변경 사항을 반영합니다.

또한, 10월 인수 코호트의 마진 성과 및 재판매 속도는 가격 책정 및 선택에서 우리가 이룬 개선을 보여줍니다. 또한 이것이 우리의 향후 전략에 무엇을 의미하는지 명확히 하고 싶습니다. 10월의 마진은 지금까지 우리의 장기 목표 범위보다 높았습니다. 그것은 좋은 문제입니다. 하지만 모든 분기가 마진 기준으로 10월과 같을 것으로 기대해서는 안 됩니다. 우리는 기여 마진을 목표 범위 내에서 유지하면서 성장, 더 빠른 회전율, 더 넓은 범위, 더 경쟁력 있는 제안에 해당 스프레드 이점을 재투자할 것으로 기대해야 합니다.

accountable.opendoor.com에서 제품, 기능 및 파트너십 출시를 추적하여 비즈니스에 속도를 더하는 방법을 계속 확인할 수 있습니다. 셋째, 운영 레버리지 구축. 지난 실적 발표에서 우리는 고정 운영 비용을 일정하게 유지하고 지난 12개월 운영 비용, 즉 변동 운영 비용을 수익 비율로 일정하게 유지하거나 낮추겠다고 약속했습니다. 우리는 이 두 가지 목표를 모두 달성했습니다.

2025년 4분기 고정 운영 비용은 2025년 3분기 3,700만 달러 및 2024년 4분기 4,300만 달러에 비해 3,500만 달러로, 전 분기 대비 200만 달러, 전년 대비 800만 달러 감소했습니다. 지난 12개월 수익 대비 지난 12개월 운영 비용 비율은 4분기에 1.3%로 일정하게 유지되었습니다. 이 낮은 비용 기반에서 인수 규모를 확장함에 따라 2026년에 상당한 운영 레버리지가 나타날 것으로 예상합니다.

이 세 가지 목표는 수익성으로 가는 길의 기초이며, 우리는 규율과 투명성을 가지고 이를 실행하고 있습니다. 지난 분기에 말했듯이, 스프레드시트에서 위대한 사업을 구축할 수는 없습니다. 제품을 출시하고, 규율을 가지고 운영하고, 시장에서 배우면서 구축하는 것입니다. 이제 1분기와 앞으로의 연도에 대한 몇 가지 가이던스를 제공하겠습니다. 인수. 우리의 수익성 프레임워크는 변경되지 않았습니다.

2026년 4분기 말까지 분기당 약 6,000채의 주택 인수를 목표로 하고 있습니다. 생산에서 더 많이 배우면서, 우리는 인수 궤적을 연말에 더 많이 집중하도록 조정하고 있습니다. 우리는 1분기와 2분기에 더 효율적으로 규모를 확장하기 위해 퍼널 운영 방식을 개선하는 데 투자하고 있습니다. 이는 전환율 개선, 가격 책정 정교화, 단위 경제를 강화하기 위한 인접 서비스 개발을 의미합니다.

또한 accountable.opendoor.com을 제시하는 방식을 업데이트했음을 알 수 있습니다. 누적 예측 차트를 연간 목표에 대한 주간 실제치, 기울기가 있는 추세선, 그리고 우리가 도달할 계획인 예상 범위를 보여주는 단일 보기로 대체했습니다. 누적 차트는 실제로 중요한 것, 즉 우리가 가속화하고 있는지, 그리고 연말 목표를 향해 진행하고 있는지 여부를 가릴 수 있습니다.

이 보기는 두 가지 모두를 보여줍니다. 더 많이 배울수록 예상 범위를 매 분기 업데이트할 것입니다. 매출의 경우, 분기 대비 약 10% 감소할 것으로 예상합니다. 이는 이전의 높은 스프레드 인수 전략으로 인해 4분기 초에 낮은 재고 수준으로 진입했고 4분기에 오래된 재고를 성공적으로 정리한 직접적인 결과입니다. 우리는 개선된 단위 경제를 뒷받침하는 더 높은 품질의 주택으로 재고를 재건하기 위해 1분기 내내 인수 규모 확대에 집중하고 있습니다.

기여 마진. 오래된 재고와 신선한 재고의 혼합이 마진을 결정하며, 2026년 1분기는 이러한 변화를 반영할 것입니다. 우리는 4분기에 레거시 재고를 정리하기 위해 의도적인 노력을 기울였습니다. 2026년 1분기에 판매하는 주택은 새로운 모델, 더 높은 품질, 더 빠른 회전율을 더 잘 나타냅니다. 우리의 기여 마진은 9월에 바닥을 쳤고 그 이후로 매달 개선되고 있습니다.

우리는 2024년 2분기 이후 가장 높은 기여 마진으로 1분기를 마감할 것으로 예상합니다. 마지막으로 조정 EBITDA의 경우, 2026년 1분기 조정 EBITDA 손실은 3000만 달러 중반에서 낮은 수준으로 예상됩니다. 이는 비용 규율을 유지하면서 자동화 및 제품 속도에 투자하는 동안 지속적인 순차적 개선을 나타냅니다. 지난 분기에 우리는 청사진을 보여주었습니다.

이번 분기에는 집이 올라가고 있습니다. 우리의 목표는 여전히 올해 말까지 12개월 기준으로 조정 순이익 수익성을 달성하는 것입니다. 앞으로 해야 할 일이 많지만, 증거가 쌓이고 있으며 매 분기 여러분의 신뢰를 얻기 위해 노력할 것입니다. 그럼, Michael, 질문을 받겠습니다. Michael Judd: 좋습니다. 감사합니다, Christy. 오케이. 공통된 주제로 집중되는 몇 가지 질문이 있었습니다.

그중 두 가지를 골랐습니다. 첫째, Zach H.는 Opendoor가 현재 수익성 기대치에 비해 어느 정도이며 어디에 있고 싶습니까? 그리고 KBW의 Ryan Tomasello는 귀사의 책임 대시보드에 따르면 인수 계약 물량이 목표의 하단 또는 그 이하로 운영되고 있다고 합니다. 계절적 요인을 제외하고, 더 빠른 증가를 방해하는 주요 거시 또는 가격 결정 요인은 무엇입니까?

Kasra Nejatian: 네. 질문 감사합니다. 솔직히 말해서, 우리는 필요한 곳에 있습니다. 우리는 순조롭게 진행되고 있습니다. 3개월 전에 이곳에 있을 것이라고 말했다면, 너무 낙관적이라고 말했을 것입니다. 지난 분기에 우리는 4단계 계획을 제시했고, 저는 모든 4단계에서 녹색이라고 생각합니다. 우리는 우리가 말한 것을 했고, 그것은 작동하고 있습니다.

우리의 기여 마진은 9월에 바닥을 쳤고, 그 이후로 매달 개선되었습니다. 우리는 2024년 2분기 이후 가장 높은 기여 마진으로 1분기를 마감할 것입니다. 아직 초기이지만, 상황이 잘 진행되고 있습니다. 그리고 명확히 하자면, 이것은 거시 경제가 우리를 돕는 것이 아닙니다. 이것은 우리가 스스로를 돕는 것입니다. 그래서 -- 귀하의 질문에 답하자면, 올해 말까지 12개월 기준으로 조정 순이익 수익성을 목표로 삼은 이유는 Opendoor가 현금 창출을 시작하고 다시는 주식을 발행할 필요가 없도록 하기 위해 필요한 것이기 때문입니다.

그것이 우리의 목표입니다. 하지만 Google 지도가 집으로 가는 다른 경로를 찾는 것처럼, 우리는 집으로 가는 최선의 경로를 찾고 있습니다. 그리고 실제로, 그 전에 잠시 쉬어갑시다. ANI 수익성이 되기 전에 조정 EBITDA 수익성이 될 것입니다. 이제 조정 EBITDA가 우리 사업을 측정하는 최선의 지표는 아니라고 생각하며, 가이던스를 제공하지 않을 것입니다.

제 변호사들이 제가 가이던스를 말하는 것에 대해 매우 특별한 감정을 가지고 있다고 생각합니다. 하지만 투명하게 말하자면, 이 노트북에 있는 제 계획은 2분기부터 연간 기준으로 조정 EBITDA 수익성이 되는 것을 보여줍니다. 그렇죠? 그래서 상황이 잘 진행되고 있습니다. 상황은 변하고 회사 구축은 약간 지저분하지만, 상황은 정말 잘 진행되고 있습니다. 이제 질문 뒤에 질문이 있다고 생각합니다.

실제 어려운 질문이 있는데, 왜 인수 목표의 하단에 있습니까? 두 가지를 말씀드리겠습니다. 첫째, 저는 매일 아침 어제보다 더 똑똑하게 일어날 권리를 보유합니다. 배우고 싶습니다. 그리고 지난 3개월 동안 많은 것을 배웠습니다. 우리가 사용할 수 있는 레버가 예상보다 일반적으로 더 빨리 작동한다는 것을 배웠습니다. 그리고 우리는 우리가 없을 것이라고 생각했던 레버를 발견했습니다.

그래서 범위의 상단을 달성하고 싶다면 매우 쉽게 할 수 있습니다. 하지만 그것에는 대가가 따를 것입니다. 그리고 그 대가에 대해 말씀드리겠습니다. 오케이. 제품 회사에서는 항상 두 가지 선택이 있습니다. 제품에 투자하거나 성장에 투자할 수 있습니다. 그것이 주고받는 것입니다. 엔지니어는 가장 귀중한 자원이며, 일반적으로 두 가지 중 하나에 대해 작업할 수 있습니다.

그리고 이것이 제가 의미하는 바입니다. 제품에 투자할 때, 당신은 연료를 탱크에 넣는 것입니다. 성장에 투자할 때, 당신은 그 연료를 소비하는 것입니다. 그리고 이것은 실제로 제품 회사와 그렇지 않은 회사 사이의 핵심 차이점입니다. 지금 당장, 우리는 다시 성장 투자를 하기 전에 최고의 제품을 갖는 데 투자하고 싶습니다. 그래서 저는 퍼널의 끝에 나오는 숫자에 투자하는 대신 퍼널 작업에 투자하는 것을 선택합니다.

예를 들어 보겠습니다. 이것은 실제로 중요합니다. 1월 초에 엔지니어 4명을 따로 불러 모기지 제품에 대해 작업하도록 요청했습니다. 그 엔지니어들은 Opendoor 앱에서 작업할 수도 있었습니다. 그리고 저는 Opendoor 앱이 정말 형편없고 그것을 고치는 것이 좋을 것이며 성장을 가져올 것이라고 생각합니다. 하지만 우리는 지난주에 500채의 집을 구매했고 성장은 잘 진행되고 있으며 많은 레버가 있습니다.

그래서 우리는 Opendoor 앱 대신 모기지 제품과 인프라에 대해 작업하기로 선택했습니다. 그리고 그 때문에 우리는 이번 주에 모기지 제품을 베타 버전으로 출시할 것입니다. 오케이. 더 솔직하게 말해 봅시다. 우리는 10주 만에 모기지 제품을 만들었습니다. 사람들은 최소 1년이 걸릴 것이라고 말했습니다. 우리는 10주 만에 해냈습니다. 이것은 실제로 회사의 장기적인 성장에 있어서는 이전의 책임 범위의 상단을 달성하는 것보다 훨씬 좋습니다.

우리에게 중요한 것은 수익성입니다. 그리고 거기에 도달하기 위해 중요한 것은 올해 말까지 우리가 벗어나는 속도, Christy가 방금 말한 것, 지난 분기에 6,000채입니다. 나는 우리가 가지고 있는 레버와 우리가 구축한 레버에 대해 매우 확신하며, 우리는 그 속도를 달성할 수 있습니다. 3개월 전보다 훨씬 확신합니다. 그래서 우리는 연료를 탱크에 넣어 나중에 태울 수 있도록 제품에 투자하는 시간을 갖는 것에 대해 그렇게 편안하게 생각합니다.

회사의 미래 성장을 할인된 가격에 절대 팔지 않겠다고 약속합니다. 우리는 올바른 일을 하고 중요한 것에 집중할 것입니다. 우리의 10월 결과는 무언가를 증명했습니다. 우리가 하고 있는 일이 작동하고 있음을 증명했습니다. 우리가 취한 베팅과 조치는 수익성으로 가는 데 필요한 증거입니다. 그래서 우리는 제품에 투자하고 그런 다음 성장에 투자할 것입니다. Michael Judd: 좋습니다.

다음 질문은 [ Anthony Pompliano ]로부터 영상으로 제출되었습니다. Unknown Analyst: 안녕하세요, Kaz. 당신과 Opendoor 팀이 잘 지내고 있기를 바랍니다. 오늘 제 질문은 인공 지능에 관한 것입니다. 분명히 이것은 시장에서 매우 두드러졌습니다. 하지만 내부적으로는 무엇을 위해 사용하고 있습니까? 그리고 앞으로 Opendoor 제품의 고객 경험을 어떻게 변화시켜야 합니까?

Kasra Nejatian: 감사합니다, [ Ben ]. AI 사용에 대한 가장 좋은 예는 Opendoor의 인수에서 일어나고 있는 일이라고 생각합니다. 저에게 약간의 여지를 주세요. 저는 축구를 좋아합니다. 훌륭한 지원이라고 생각합니다. 하지만 어떤 축구 경기에서든 약 11분의 축구와 축구로 위장한 3시간의 비축구가 있다는 사실이 싫습니다. 그리고 제가 여기에 왔을 때, Opendoor의 업무 일과는 거의 같았습니다.

즉, 사람들이 더 이상 해서는 안 되는 많은 작업으로 위장한 비작업, 많은 노력이었습니다. 이제 보세요. 모든 회사가 AI라고 말합니다. 그것은 오늘의 유행어와 같습니다. 그리고 솔직히, 그것의 많은 부분이 네라고 들립니다. 부동산은 기본적으로 기술에 의해 아직 손대지 않은 마지막 산업이며, 우리는 사람들이 수십 년의 데이터로 훈련된 모델보다 자산의 가치를 더 잘 알고 있다고 가장합니다.

그리고 Opendoor에서는 오랫동안 그것이 사실이라고 가장했습니다. 하지만 기계는 사람보다 무언가를 더 잘합니다. 사람들은 맛을 봅니다. 기계는 ETL 데이터, 문서 생성. 기계는 계산을 합니다. 제 원칙은 이렇습니다. 사람은 사람의 일을 하고 기계는 기계의 일을 합니다. 맞죠? 그리고 -- 하지만 인간의 일은 기계가 아직 유능하게 할 수 없는 일입니다.

그렇다면 예를 들어 아직 할 수 없는 것은 무엇입니까? 우리 작업의 마지막 단계는 아직 할 수 없습니다. 예를 들어 고속도로에 접해 있는 집의 경우, 기계는 자산 가치를 평가하는 데 서툽니다. 그것이 인간의 판단이 들어가는 부분입니다. Opendoor의 문제는 결코 우리가 프로세스에 사람을 투입했다는 것이 아니었습니다. 우리가 가진 문제는 사람들이 프로세스의 잘못된 부분에 참여하고 있었다는 것입니다.

그래서 무엇을 바꿨습니까? 우리의 분석가들은 더 이상 오늘날 가치 평가를 하지 않습니다. 그들은 AI가 준비한 것을 감사하고 있습니다. 그들은 입력을 준비하기 위한 서류 작업을 하는 대신 출력 평가에 참여하고 있습니다. 맞죠? 축구로 돌아가서, 이것입니다. AI는 우리가 노허들 공격을 더 빠르고 효율적으로 실행할 수 있게 해주지만, 쿼터백은 여전히 플레이를 호출합니다.

그래서 투자자들이 무엇을 기대해야 하는지에 대해 물으셨다고 생각합니다. 고객들은 먼저 공정한 제안과 더 적은 오류를 기대해야 합니다. 투자자들은 우리가 말했듯이 수익 대비 운영 비용 감소와 샌프란시스코의 일부처럼 느리게 움직이지 않는 회사를 기대해야 합니다. 그래서 -- 그리고 별도의 것도 있습니다. 저는 사람들이 AI에 대해 제대로 이해하지 못하는 핵심적인 것이 있다고 생각합니다.

AI는 본질적으로 일부 비즈니스를 파괴하고 다른 비즈니스를 개선합니다. 맞죠? SaaS를 판매하는 포인트 솔루션이라면 유감입니다. 하지만 가격 책정과 운영 복잡성 및 변동성이 주요 문제인 실제 세계를 다룬다면, AI는 기본적으로 천상의 만나와 같습니다. 그것은 우리가 사업을 성공시키는 데 필요한 것입니다. Michael Judd: 좋습니다. 다음 질문은 [ Catherine Ann ]으로부터 영상으로 제출되었습니다.

Unknown Analyst: 저는 오리건주 포틀랜드에서 온 [ Catherine Morgans ]입니다. 저는 2021년에 Opendoor 주주가 되었습니다. Opendoor를 사용하여 집을 팔았던 경험을 따라 이 회사에 투자하게 되었습니다. 그것은 제가 경험했던 가장 간소화되고 고통 없는 주택 판매 경험이었습니다. 그리고 다시 집을 팔아야 한다면 다른 옵션을 사용하는 것은 상상할 수 없습니다.

저는 주로 Datadoor Discord를 통해 Opendoor의 진행 상황을 추적해 왔습니다. 그리고 지난 6개월 동안 모든 혁신, 특히 운영을 강화하고 모델링을 정교화하기 위한 AI의 개선된 구현을 보는 것은 매우 흥미로웠습니다. 그래서 제 생각에는 소프트웨어 측면에서는 모든 것이 매우 좋아 보입니다. 제 질문은 인간적인 측면, 즉 고객 측면에 관한 것입니다.

그리고 그것은 판매자들이 "부동산 중개인을 통하기 전에 먼저 Opendoor를 시도해 봐야겠다"고 생각하는 지점에 어떻게 도달할 수 있을까요? Opendoor가 집을 팔 준비가 되었을 때 사람들이 시도하는 기본 첫 번째 옵션이 되도록 어떻게 전환할 수 있을까요? Kasra Nejatian: 네. 그것은 훌륭한 질문입니다. 기본값은 믿을 수 없을 정도로 강력하며, 일반적으로 사람들은 기본값을 브랜드에 대해 이야기하는 방식대로 이야기합니다.

[Kleenex]를 사용하면 친구에게 말합니다. 저는 아이들의 다리에 거의 매일 밤 반창고를 붙여줍니다. 저는 당신이 당신의 집을 Opendoor 하기를 바랍니다. 하지만 브랜드는 단지 평판을 위한 또 다른 단어이며, 평판은 미래가 아닌 과거로부터 얻어집니다. 맞죠? 훌륭한 브랜드를 갖기 위해 돈을 쓸 수는 없습니다. 그렇지 않으면 여러분 모두, 여러분 모두 지금 [Quibi]에서 저를 보고 있을 것입니다.

집을 파는 것은 평균적인 미국 가정에게 가장 중요한 금융 결정 중 하나입니다. 집을 파는 것은 신뢰의 행위입니다. 그리고 역사적으로 사람들은 소프트웨어가 아닌 사람들에게 그 신뢰를 맡겨왔습니다. Opendoor는 그 신뢰를 받을 만한 소프트웨어를 구축하기 위해 존재합니다. 신뢰를 얻으려면 많은 사람들이 여러분의 제품을 사용하고, 많은 사람들이 여러분의 제품에 만족해야 합니다.

제가 가장 좋아하는 예시는 제프 베이조스와 샘 월튼입니다. 최고의 마케팅은 여러분을 만족시키는 제품입니다. 제프 베이조스는 광고에 돈을 쓰지 않았습니다. 그는 제품을 빠르게 만드는 데 돈을 썼습니다. 샘 월튼도 마찬가지였습니다. 따라서 우리가 사람들이 가장 먼저 찾는 곳이 되려면, 같은 수준의 신뢰를 얻어야 합니다. 그리고 그것은 우리에게서 제안부터 시작됩니다.

제안은 제품입니다. 정확하고, 공정하며, 신뢰할 수 있어야 합니다. 기분이 좋아야 합니다. 솔직히 말하면, 우리는 아직 기본값이 아니지만 올바른 방향으로 가고 있습니다. 우리가 올바른 방향으로 가고 있다는 것을 알고 있습니다. 그 이유를 말씀드리겠습니다. 우리가 오랫동안 운영해 온 시장, 즉 성숙한 시장에서는 집을 내놓는 사람들 중 20%가 사람에게 전화하기 전에 opendoor.com을 시도합니다.

그것이 기본값처럼 보이기 시작하는 것입니다. 더 많은 시장으로 확장함에 따라 우리는 그곳에 도달할 것입니다. 그렇다면 어떻게 해야 할까요? 기본값이 되는 방법은 무엇일까요? 그것이 당신의 질문이었던 것 같습니다. 제가 너무 오래 말한 것 같습니다. 따라서 기본값이 되려면 몇 가지 일을 해야 합니다. 첫째, 이용 가능해야 합니다. 지난 분기 말에 Opendoor는 모든 곳에서 이용할 수 없었습니다.

그래서 우리는 미국 본토 전역으로 확장했습니다. 지금은 거의 모든 사람이 이용할 수 있습니다. 둘째, 모든 마찰 지점을 제거해야 합니다. Opendoor는 공정하고, 좋은, 실제적인 제안을 신속하게 제공해야 합니다. Opendoor를 시도하는 것은 판매자에게 즐거운 경험이어야 합니다. 마지막으로, 지속적으로 가치를 제공해야 합니다. 신속한 거래, 더 나은 가격, 훌륭한 서비스, 놀라운 모기지 상품을 포함해야 합니다.

그리고 우리의 새로운 단위 경제학이 이를 돕습니다. 더 나은 단위 경제학은 더 나은 제안을 의미하고, 더 나은 제안은 신뢰를 구축합니다. 기본값은 신뢰를 따르고, 신뢰는 훌륭한 제품을 따릅니다. Michael Judd: 좋습니다. 다음 질문은 [잡음]에서 나왔습니다. 귀하의 재임 기간이 시작된 이후 주가가 상당히 하락했는데, 투자자들은 진행 상황을 어떻게 평가해야 할까요?

운영 개선을 가장 잘 반영하는 주요 지표는 무엇입니까? 시장 신뢰를 회복하기 위한 전략은 무엇입니까?

글쎄요, 먼저 당신의 질문을 개인적으로 받아들이겠습니다. 저는 Opendoor의 주가가 오르는 것을 매우 중요하게 생각합니다. 제 가족은 Opendoor 주식에 가장 많이 노출된 가족입니다. 제 급여는 1달러이고, 주가가 수년간 보지 못한 수준에 도달하지 않으면 저는 돈을 받지 못합니다. 그래서 제가 지금부터 할 말을 잘못 이해하지 않으셨으면 좋겠지만, 그냥 말씀드리겠습니다.

저는 주가를 관리하지 않습니다. 저는 사업을 관리하고 우리가 구축하는 것을 봅니다. 이제 제 책임은 주주 가치를 창출하는 것입니다. 그것이 말 그대로 제 일이며, 제가 깊이 감사하는 주주들을 위해 가치를 창출하는 것입니다. 하지만 저는 그것을 이행합니다. 저는 매일 주가를 보지 않음으로써 제 책임을 이행합니다. 사람들이 원하고 가치 있게 여기는 것을 구축함으로써 그것을 이행합니다.

주가는 따라올 것입니다. 말 그대로 항상 그렇습니다. 제가 가장 좋아하는 책 중 하나는 "스코어 테이크스 케어 오브 셀프(The Score Takes Care of Itself)"라는 책입니다. 제 책상 위에 있습니다. Opendoor의 도서관에도 있습니다. 빌 월시가 썼습니다. 빌 월시는 팀에게 스코어보드에 집중하라고 말함으로써 슈퍼볼에서 우승하지 않았습니다.

이것은 축구 테마의 실적 발표입니다. 그의 철학은 간단했습니다. 올바르게 실행하고, 모든 것을 잘 처리하면, 스코어는 저절로 따라올 것입니다. 그리고 저는 그가 82승 이상을 거두었다고 확신합니다. 주식은 회사가 아닙니다. 아마존 주가가 90% 하락했을 때 제프 베이조스가 최악의 CEO가 된 것은 아닙니다. 장담합니다. 그는 동요하지도 않았을 것입니다. 그는 계속 구축했습니다.

그리고 주가는 결국 사업을 반영했고, 그 반대가 아니었습니다. 저는 이곳에 온 지 4개월 되었습니다. 그동안 우리는 우리가 구축하는 모델이 작동하고 사업이 구조적으로 개선되고 있다는 명확한 증거를 보여주었습니다. 하지만 우리의 진행 상황을 어떻게 판단해야 할까요? 그것이 질문이었다고 생각합니다. 저는 오늘날 주가가 어디에 있는지에 따라 판단해서는 안 된다고 생각하지만, 근본적인 사업이 구조적으로 더 좋아지고 있는지에 대해 생각해야 합니다.

저는 우리가 어떻게 평가받아야 하는지에 대해 말씀드렸지만, 당신도 그렇게 할 방법을 찾으셔야 한다고 진심으로 생각합니다. 당신은 우리에 대한 자체 모델을 구축해야 합니다. 하지만 저는 이에 대해 투명하게 말씀드리고 싶습니다. 제 일은 사람들이 원하는 제품을 호스팅할 수 있는 회사를 구축하는 것입니다. 제 일은 그 사업의 경제성을 개선하는 것입니다. 그리고 이곳의 모든 사람, Opendoor에서 일하는 모든 사람은 실행에 집중하고 있습니다.

스코어는 저절로 따라올 것입니다. Michael Judd: 좋습니다. 감사합니다. 다음으로 빅토리아 B가 질문합니다. 만약 전국 주택 가격이 5%에서 10% 더 하락한다면 마진과 재고 위험에 어떤 일이 발생할까요? Opendoor는 그러한 시나리오에 얼마나 준비되어 있습니까?

빅토리아, 질문해 주셔서 감사합니다. 올바른 질문입니다. Opendoor 2.0은 집을 보유하는 것이 아니라 움직이는 것을 위해 만들어졌습니다. 시장이 전환될 때 오래 보유할수록 더 큰 타격을 입습니다. 따라서 전체 게임은 더 빠르게 전환하는 것입니다. 그리고 지금 진정으로 다른 점은 다음과 같습니다. 우리는 이전보다 더 많은 도구를 가지고 있습니다. 이전에는 주요 수단이 스프레드였고, 시장 움직임을 흡수할 만큼 보수적으로 가격을 책정하는 것이었습니다.

그리고 그것은 작동하지만, 다소 거칠고 심각한 역선택이 발생합니다. 이제 우리는 더 넓은 도구 상자를 가지고 있습니다. 첫째, 선택. Opendoor 2.0 하에서는 더 맞춤화된 접근 방식을 취합니다. 우리는 더 빠른 재판매 속도를 예상하는 고품질 주택에 대해 강력한 가격을 제시하고, 위험이 더 크거나 판매 기대치가 낮은 주택에 대해서는 더 넓은 스프레드를 유지합니다.

둘째, 속도. 우리는 120일 이상 시장에 나와 있는 주택을 한 분기 만에 51%에서 33%로 줄였습니다. 우리의 10월 코호트는 2024년 10월보다 2배의 속도로 판매되고 있습니다. 45일 동안 소유한 주택은 180일 동안 소유한 주택보다 근본적으로 다른 위험 노출을 가지고 있습니다. 그리고 우리가 거래량을 늘릴 때, 목표는 더 많은 주택을 보유하는 것이 아니라 더 많은 주택을 판매하는 것입니다.

규모와 속도는 함께 복합적으로 작용합니다. 셋째, 현금 플러스. 이것은 위험 관리 도구로서 과소평가되고 있습니다. 판매자가 옵트인하면 가격 위험의 더 많은 부분을 보유하게 되며, 우리는 적은 자본 위험으로 수수료를 얻습니다. 이것은 구조적으로 우리의 노출을 변화시킵니다. 5%에서 10% 하락으로부터 면역입니까? 아닙니다. 아무도 면역이 아닙니다. 하지만 질문은 그것이 타격을 주는지 여부가 아니라, Opendoor가 이를 헤쳐나가고 견딜 수 있도록 구조적으로 포지셔닝되어 있는지 여부입니다.

10월 코호트는 이것의 훌륭한 예입니다. 지난 5개월 동안 전국 주택 가격은 약 300bp 하락했습니다. 정확히 이 기간 동안 해당 코호트의 기여 마진은 안정적이거나 약간 개선되었습니다. 이것은 희망이나 기대가 아닙니다. Michael Judd: 좋습니다. 다음 질문은 Citizens의 Andrew Boone에게서 나왔습니다. 그는 Lennar와 함께 모기지 상품을 테스트하고 있다고 하는데, Opendoor는 서비스 기회를 확장하는 데 어디에 있습니까?

Opendoor가 2026년에 거래에 더 많은 인접 제품을 연결할 수 있을 것으로 기대해야 할까요?

저는 이제 축구에 대한 이야기를 하고 있는 것 같으니 축구 비유를 찾아야 할 것 같습니다. 저는 아직 가지고 있지 않습니다. 알겠습니다. 제가 말씀드렸듯이, 우리는 1월에 모기지 상품 구축을 시작했고, 이번 주에 베타 버전을 출시할 예정입니다. 어젯밤에 Christy에게 보여주었습니다. 저는 이 제품에 대해 매우 낙관적입니다. 좋은 제품이 될 것이라고 생각합니다.

제품이 작동하는 방식대로 모든 것을 올바르게 처리하는 데 시간이 좀 걸릴 것입니다. 하지만 저는 매우 낙관적이며, 곧 더 많은 소식을 전해드릴 것입니다. 질문의 일부가 단위 경제학에 관한 것이었다고 생각합니다. 모기지 분야의 단위 경제학은 비교적 잘 이해되고 있다고 생각하므로 대략적으로 설명하겠습니다. 우리는 그것들에 대해 특별한 일을 할 것이지만, 우리가 그것들을 할 때 그것들에 대해 알려드리겠습니다.

따라서 주요 미해결 질문은 다음과 같습니다. 모기지 및 인접 제품의 연결률은 어떻게 될까요? Opendoor에서 집을 사거나 파는 사람 중 얼마나 많은 사람들이 우리에게서 모기지를 받을까요? 저는 가설은 가지고 있지만 좋은 답은 없습니다. 저는 이 일을 몇 번 해봤지만, 여기서는 약속을 적게 하고 더 많이 전달할 것입니다. 하지만 별도로, 특히 우리의 주택 건설업체 파트너들이 우리가 구축하는 소프트웨어 중 일부를 사용하는 세상이 있을 가능성이 매우 높다고 생각합니다.

우리는 일부 파트너의 도움을 받아 새로운 스택을 구축하고 있으며, 이는 일반적인 모기지 스택보다 판매하는 자산을 소유한 사람들에게 더 적합할 것입니다. 저는 여전히 축구 비유를 가지고 있지 않습니다. Michael Judd: 돌아올 수 있습니다. 다음 질문은 JPMorgan의 Dae Lee에게서 나왔습니다. acquisitions를 늘린 이후 구매하는 주택의 품질과 수익성에 대해 지금까지 무엇이 두드러졌습니까?

속도를 높이면서 놀라운 점이 있었고, 접근 방식에 변화를 가져왔습니까? 그리고 앞으로 현재 수익성 및 마진 목표를 향한 진행 상황을 측정하기 위해 가장 면밀히 주시하고 있는 핵심 요소 또는 마일스톤은 무엇입니까?

질문해 주셔서 감사합니다, Dae. 아마도 눈치채셨겠지만, 2025년 10월 인수 코호트는 우리가 많은 관심을 기울여 온 것입니다. 그리고 그것은 우리가 제안, 계약, 인수를 하고 이제 재판매의 50%가 Opendoor 2.0 모델 하에 있는 첫 번째 코호트이기 때문입니다. 따라서 우리에게는 매우 중요한 데이터 소스입니다. 이 코호트의 성과는 단 하나의 것이 아닙니다.

모든 것이 처음으로 함께 작동하는 것입니다. 그래서 저는 이전에 선택과 스프레드 분산에 대해 이야기했지만, 우리는 더 높은 품질, 더 높은 속도의 주택을 목표로 하여 더 빨리 판매하고 더 나은 선택을 할 수 있도록 합니다. 문을 통해 더 나은 선택이 들어오면 운영이 실제로 개선됩니다. 이러한 주택은 더 빨리 재등록할 수 있고 결과의 편차가 적습니다. 그리고 재판매 시스템과 우리의 정신에 이릅니다.

우리는 조직으로서 완벽한 제안이 올 때까지 기다리는 것보다 마진 최적화된 청산 가격을 식별하는 것이 더 낫다고 근본적으로 믿습니다. 따라서 우리의 머신러닝 가격 책정 모델은 가격 결정의 정확성을 크게 향상시켰으며, 더 나은 수요 신호, 더 나은 타이밍, 그리고 광범위한 스프레드 감소 또는 가격 감소가 아닌 개별 주택 수준에서의 더 나은 보정을 제공합니다.

결과적으로, 우리의 10월 코호트의 재판매 속도는 2024년 10월보다 2배였으며, 마진은 우리의 기대를 초과했습니다. 따라서 속도와 마진이 상충된다는 아이디어는 이제 끝났습니다. 솔직히 아무도 특히 강하다고 특징짓지 않을 시장에서 둘 다 '예'라고 답할 수 있음을 보여주었습니다. 놀라움에 대한 질문에 답하자면, 우리가 시행한 일부 변화가 결과에 얼마나 빨리 나타났는지 놀랐습니다.

예를 들어, 저하입니다. 따라서 구매하는 주택 코호트가 있을 때, 초기에 판매하는 주택이 코호트 후반의 주택보다 약간 더 나은 성과를 낼 것으로 예상합니다. 그러나 이번 10월 코호트에서는 10%에서 50%까지 마진이 기본적으로 평탄하게 유지되었습니다. 실제로 약 18bp 상승했으며, 이는 어려운 시장에서 이루어졌습니다. 따라서 이러한 평탄한 저하를 보는 것은 매우 유망했습니다.

마지막으로, 앞으로 나아갈 것에 대해 물었습니다. 그리고 저는 우리의 경영 목표, 즉 규모 있는 인수를 다시 가져오고 싶습니다. 우리는 연말에 분기당 6,000개의 인수를 달성하기를 원한다고 말했으며, 이는 조정 순이익 수익성에 잘 대비될 것입니다. 다시 말씀드리지만, 우리는 이제 미국 본토 전역에서 이용 가능하며, 이러한 시장에 도달하기 위해 1분기에 마케팅에 집중하기 시작할 것입니다.

목표 2는 마진 및 재판매 속도를 개선하여 5%에서 7%의 목표 CM으로 복귀하는 것입니다. 목표 3은 규모를 다시 키우면서 운영 레버리지를 구축하는 것입니다. 고정 운영 비용은 평탄하거나 감소하고, 지난 12개월 운영 비용은 수익의 비율로 평탄하거나 감소합니다. Michael Judd: 좋습니다. 다음 질문도 비디오 제출에서 나왔으며 Opendoor의 최고 비즈니스 책임자인 Brad Bonney가 답변할 것입니다.

Opendoor. 제 이름은 [잡음]입니다. 제 딸 Eva와 함께 왔습니다. 우리는 하와이에서 테네시로 이사했습니다. 우리는 편의성 때문에 몇 달 전에 Opendoor로 구매했습니다. 우리는 여러 번 전통적인 방법을 시도했지만 Opendoor를 발견했습니다. 그것은 우리가 보고 있는 부동산에 무제한으로 접근할 수 있게 해주었습니다. 응답 속도가 빠르고, 작업하기 가장 쉬운 방법이었습니다.

우리는 부동산 중개인이 필요하지 않았습니다. 변호사의 도움도 필요하지 않았습니다. 우리와 Opendoor만 있으면 되었습니다. 그리고 우리는 [오하마] 전체에 Opendoor를 많이 홍보하고 있습니다. 이것은 우리에게 새로운 것이기 때문입니다. 이것은 구매, 판매 또는 이사의 새로운 방식입니다. 그리고 그 때문에 우리는 이 회사에 투자하게 되었습니다. 우리는 완전히 새로운 것, 편리한 것, 그리고 구매 및 판매의 전통적인 방식과 완전히 다른 것을 보았습니다.

제 질문은 아시다시피 저는 베테랑입니다. 많은 군인들이 이사해야 합니다. 우리는 명령에 따라 매우 빠르게 이동합니다. 그리고 저는 이것이 많은 군인, 베테랑, 현역 군인들에게 훌륭한 플랫폼이 될 것이라고 생각합니다. Opendoor는 우리 커뮤니티를 위해 무엇을 하고 있습니까? 시간을 내주셔서 감사합니다. 나중에 다시 이야기하겠습니다.

Brad, 감사합니다. 질문해 주셔서 감사합니다. 그리고 복무해 주셔서 감사합니다. 저도 베테랑으로서 해군에서 7년 이상 복무했으며 주로 핵잠수함에서 근무했습니다. 저는 손을 들고 "당신이 필요할 때, 당신이 필요할 때, 당신이 필요할 때까지 어디든 가겠습니다"라고 말하는 것이 무엇을 의미하는지 알고 있습니다. 그 헌신은 우리 모두를 위해 미국 꿈을 가능하게 하며, 꿈 자체를 희생하면서 이루어져서는 안 됩니다.

매년 거의 40만 명의 군인이 PCS를 합니다. 이는 거의 50만 가구가 통제할 수 없는 일정으로 주택 판매를 진행하는 것입니다. 전통적인 부동산 프로세스는 그러한 현실을 위해 만들어지지 않았습니다. Opendoor는 만들어졌습니다. 빠른 제안, 통제 가능한 마감일, 그리고 불확실한 전환 속에서 확실성을 제공합니다. 우리가 돕는 방법은 다음과 같습니다. 우리는 이미 Heroes Home Credit을 출시했습니다.

이것은 현역 군인 및 베테랑이 Opendoor 주택을 구매할 때 마감 비용에 대한 4,000달러 크레딧입니다. 이것은 단순한 마케팅 속임수가 아니라, Opendoor가 군인 가족이 이사할 때마다 상당한 자기 부담 비용을 이미 부담하고 있음을 인식하는 것입니다. 그들은 다음 집을 살 때도 희생해서는 안 됩니다. 우리는 거기서부터 구축하고 있습니다. 우리는 VA 대출이 Opendoor와 원활하게 작동하도록 열심히 노력하고 있습니다.

왜냐하면 많은 군인 가족이 그렇게 구매하기 때문입니다. 이것들은 초기 단계이지만, 우리는 군인 커뮤니티와 신뢰를 구축해야 합니다. 신뢰는 광고로 이루어지지 않습니다. 입소문으로 이루어집니다. 한 병사가 다른 병사에게 집을 얼마나 쉽게 팔 수 있는지 말합니다. 한 선원이 동료에게 어떻게 가족을 전국으로 원활하게 이주시켰는지 말합니다. 그리고 매번, 그것을 가능하게 한 것은 Opendoor입니다.

그것은 우리가 할 수 있는 가장 중요한 것이 우리가 항상 말했던 것, 즉 가장 필요한 사람들에게 실제로 작동하는 제품을 구축하고 우리가 하는 모든 약속을 이행하는 것임을 의미합니다. 우리가 돕는 모든 군인 가족은 옹호자가 되고, 모든 옹호자는 입소문을 퍼뜨리는 데 도움이 됩니다. Coupa, 오늘 당신의 질문은 바로 이것입니다. 감사합니다. 그리고 다시 한번 국가에 대한 복무에 감사드립니다.

Michael Judd: 좋습니다. Brad, 감사합니다. 마지막 질문을 할 시간이 된 것 같습니다. Zach H가 궁금해하는데, 2년 후 Opendoor는 어디에 있을 것으로 예상하십니까?

그것은 훌륭한 질문입니다. 사실 제가 가장 좋아하는 질문입니다. 그 질문에 답하기 전에 한 가지 말씀드리고 싶습니다. Opendoor에서 일하는 것에 대해 깊이 자랑스럽게 생각하는 것 중 하나는 Opendoor에서 일하는 베테랑의 수입니다. 우리는 자유가 공짜가 아니라는 것을 깊이 인식하고 있습니다. 그래서 진심으로 감사합니다. 그렇다면 2년 후에는 어디에 있을까요?

그리고 저는 무엇을 기대할까요? 글쎄요, 2년 후에는 여러분 앞에 앉아서 우리가 말한 것을 정확히 전달했다고 말할 것으로 예상합니다. 2년 후에는 우리가 말했던 기본값이 되기를 바랍니다. 더 이상 마진과 볼륨 사이에서 선택해야 할 필요가 없기를 바랍니다. 2년 후에는 둘 다 얻을 것입니다. 2년 후에는 우리가 지금 구축하고 있는 AI 인프라가 코호트 전반에 걸쳐 복합적인 효과를 발휘할 것입니다.

더 이상 모델에 대해 이야기하지 않을 것입니다. 우리는 그것을 확장하는 방법과 가능한 한 많은 사람들에게 봉사하는 방법에 대해 이야기할 것입니다. 그리고 2년 후 우리의 작업을 인정하는 사람들에 대해 괜찮을 것입니다. 하지만 일반적으로 저에게 가장 중요한 질문은 2년 후 주택 소유가 어떻게 될 것인가입니다. 캔자스 시티에 사는 교사가 그녀의 급여로 집을 살 수 있어서 그녀의 아이들이 부모의 집에서 자랄 수 있을까요?

오늘날 그 질문에 대한 답은 '아니요'입니다. 2년 후에는 그 질문에 대한 답이 '예'라고 말할 수 있기를 바랍니다. 그러면 우리의 노력이 의미가 있었을 것입니다. 알겠습니다. 감사합니다. 감사합니다. 저희를 참아주셔서 감사합니다. 3개월 후에 뵙겠습니다. 건배.