[발표] 여러분 안녕하세요. Opendoor의 2026년 1분기 재무 오픈 하우스 실시간 스트리밍에 오신 것을 환영합니다. 저는 Opendoor의 투자자 관계 책임자인 Michael Judd입니다. 시작하기 전에 몇 가지 간단한 안내 사항을 말씀드리겠습니다. Opendoor의 모든 것을 하듯이, 저희는 이 과정을 더 빠르게 진행할 것입니다. 저희 결과에 대한 자세한 내용과 경영진의 추가 논평은 investor.opendoor.com에서 찾으실 수 있는 실적 발표 자료에 나와 있습니다.

다음 논의에는 연방 증권법의 의미 내에서 미래 예측 진술이 포함됩니다. 역사적 사실에 대한 진술을 제외한 모든 진술은 미래 예측으로 간주될 수 있는 진술이며, Opendoor의 재정 상태, 예상 재무 성과, 비즈니스 전략 및 계획, 시장 기회 및 확장, 미래 운영에 대한 경영진의 목표에 관한 진술을 포함하되 이에 국한되지 않습니다. 이러한 진술은 약속이나 보증이 아니며, 이에 과도하게 의존해서는 안 됩니다.

이러한 미래 예측 진술에는 실제 결과가 여기서 논의된 내용과 실질적으로 다를 수 있는 위험과 불확실성이 포함됩니다. 실제 결과가 미래 예측 진술과 다를 수 있는 추가 정보는 2025년 12월 31일로 종료된 연도의 Opendoor의 가장 최근 연례 보고서(Form 10-K)의 위험 요소 섹션, 2026년 3월 31일로 종료된 분기에 대한 분기 보고서(Form 10-Q) 및 SEC에 제출된 기타 서류에서 업데이트된 내용을 참조하십시오.

이 웹캐스트에서 이루어지는 모든 미래 예측 진술, 질문에 대한 답변을 포함하여, 오늘 현재 경영진의 합리적인 현재 기대치 및 가정에 기반하며, Opendoor는 법률에서 요구하는 경우를 제외하고, 새로운 정보, 미래 사건 또는 기타 결과로 인해 이를 업데이트하거나 수정할 의무가 없습니다. 다음 논의에는 특정 비 GAAP 재무 지표에 대한 참조가 포함됩니다.

회사는 이러한 비 GAAP 재무 지표가 회사의 재무 성과를 평가하기 위한 보충 운영 측정 기준으로 투자자에게 유용하다고 믿습니다. 이러한 각 비 GAAP 재무 지표와 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표의 조정에 대해서는 당사 웹사이트 investor.opendoor.com을 참조하십시오. 그리고 이제 Kaz와 Christy와 함께 오픈 하우스를 시작하겠습니다.

Kasra Nejatian: 여러분, 안녕하십니까. 저는 4분기 재무 오픈 하우스를 3분기 재무 오픈 하우스의 클립을 보여드리며 시작했습니다. 제가 이렇게 한 이유는 신뢰를 구축하는 데 있어 가장 중요한 것 중 하나는 약속한 것을 그대로 이행하는 것이라고 생각하기 때문입니다. 달을 약속하고 먼지를 배달하지 마십시오. 약속한 것을 그대로 이행하십시오. 지난 오픈 하우스는 10월 코호트 오픈 하우스라고 불려도 무방했을 것입니다.

이를 염두에 두고, 다시 한번 마지막 재무 오픈 하우스로 돌아가 보겠습니다. 10월 코호트가 그렇게 잘 진행되고 있다는 것은 계획이 아니라 증거입니다. 제가 여러분께 말씀드릴 제품 출시는 작동할 수도 있는 것에 대한 약속이 아닙니다. 그것은 10월이 왜 일어났고 왜 반복 가능한지에 대한 설명입니다. 이제 투명성에 전념하고 있기 때문에 몇 가지 사항을 미리 말씀드리겠습니다.

10월은 저희의 최대 규모 코호트가 아니었습니다. 하지만 몇 달 전 저희가 하던 것의 두 배 정도였습니다. 저희는 친절한 시장에서 몇몇 주택에 대해 운이 좋았던 것이 아닙니다. 그리고 지난 몇 주간의 상황을 고려할 때, 저희가 말했던 대로 인수 규모를 상당히 늘릴 것으로 예상합니다. 10월이 보여주는 것은 Opendoor 2.0 하에서 저희가 만든 구조적 변화가 효과가 있다는 것입니다.

그리고 저희는 이러한 학습 내용을 모든 코호트에 계속 적용하고 있습니다. 그 통화 중에 저는 Opendoor 2.0 코호트가 Opendoor 1.0과 근본적으로 다르게 운영될 것이라고 말씀드렸습니다. 그리고 그때 일부 사람들은 10월이 일시적인 현상이었거나 시장이 더 어려워지거나 표본 크기가 커지면 저희가 무너질 것이라고 말했습니다. 그리고 제가 가장 좋아하는 투자자 중 한 분은 "한 달이 추세를 만들지는 않는다"고 말했습니다.

그것은 공정했습니다. 충분히 공정했습니다. 그래서 여기 사실이 있습니다. 이제 몇 달 더 많은 데이터를 확보했으며, Opendoor 2.0의 첫 4개월 전체를 Opendoor 1.0의 지난 몇 년과 비교해야 합니다. 제 말을 듣지 마십시오. 차트를 보십시오. 이것은 코호트 도착 곡선입니다. 이 곡선은 주택 그룹의 마진이 y축에 표시되고, 해당 주택 그룹이 판매될 때 x축에 표시됩니다.

보라색 선 각각은 이전 Opendoor 코호트입니다. 이들은 모두 같은 일을 합니다. 판매가 진행됨에 따라 마진이 감소합니다. 이제 파란색 곡선을 보십시오. 마진이 예전처럼 떨어지지 않습니다. 이것은 이 회사가 운영되는 방식에 있어 계단식 변화입니다. 4개월 연속으로 10월 하나만으로는 알 수 없었던 것을 보여줍니다. 이것은 우연이 아닙니다. 이것은 작은 표본의 운이 아닙니다.

모기지 금리는 여전히 너무 높고 매물은 사상 최고치입니다. 하지만 저희를 무너뜨릴 것으로 예상되었던 주택 시장에서 저희 코호트들은 성과를 내고 있습니다. 10월은 일시적인 현상이 아니었습니다. 그것은 단지 저희가 그것을 볼 수 있었던 첫 달이었습니다. 저희는 10월 코호트의 80% 이상을 판매했으며, 저희 추세는 계속되고 있습니다. 저희 핵심 현금 상품의 마진은 10% 판매에서 80% 이상 판매로 진행되는 동안 90 베이시스 포인트만 하락했습니다.

작년에는 같은 과정에서 260 베이시스 포인트 이상이 소요되었습니다. 따라서 약 3배의 개선을 보았습니다. 그리고 11월, 12월, 1월은 모두 같은 패턴을 4개월 연속으로 보였습니다. 사실, 25년 4분기와 26년 1월 코호트는 COVID 시대를 제외하고 Opendoor 역사상 가장 좋은 마진, 마진 안정성 및 재판매 속도의 조합을 가지고 있습니다. 저희 코호트 곡선, 즉 주택 판매를 통한 마진 기울기는 기본적으로 평탄합니다.

그리고 저희는 이를 매우 빠른 속도로 수행하고 있습니다. 10월부터 1월까지의 모든 코호트는 COVID 이후의 모든 해당 코호트보다 빠르게 판매되고 있습니다. 그리고 저희는 성장을 의미 있게 확장하고 있습니다. 1분기에 저희는 5,000채 이상의 주택에 대한 계약을 체결했습니다. 이는 4분기보다 2배, 3분기보다 3배입니다. 사실, 계약 측면에서 이것은 2022년 이후 저희의 가장 좋은 분기였습니다.

코호트는 더 나은 성과를 내고, 재판매 속도는 개선되고 있으며, 저희는 성장을 확장하고 있습니다. 하지만 어떻게 이럴 수 있을까요? 글쎄요, 잠시 이야기해 봅시다. 두 분기 전, 저는 청사진을 제시하고 저희가 무엇을 할 것인지 정확히 말씀드렸습니다. 이 모든 것의 근간에는 한 가지 단순한 목표가 있었습니다. Opendoor를 더 빠르게 만드는 것. 지난 분기에 저희는 자체적으로 평가했으며 모든 항목에서 녹색 신호를 받았습니다.

그리고 저희는 매 분기 그렇게 할 것을 약속합니다. 자, 그렇게 합시다. 1단계, 수익성, 2026년 말까지 손익분기점. 저희는 계획대로 진행하고 있습니다. 연말까지 12개월 선행 기준으로 ANI 흑자를 달성할 것입니다. 그리고 4월 1일 기준으로 Opendoor는 12개월 선행 기준으로 조정 EBITDA 흑자를 기록하고 있습니다. 2단계, 모델이 작동하도록 하는 단위 경제, 속도 증가와 함께 양의 기여 마진.

저희는 계획대로 진행하고 있습니다. 저희의 기여 마진은 9월과 10월, 11월, 12월, 1월 코호트가 바닥을 친 이후 매달 증가했습니다. 이들은 COVID 이후의 모든 해당 코호트보다 빠르게 판매되고 있습니다. 저희는 마진을 개선하고, 판매 속도를 높이고 있으며, 이 모든 것을 최악의 시장에서 수행하고 있습니다. 인수는 증가하고 있습니다. 1분기에 저희는 5,000채 이상의 주택에 대한 계약을 체결했습니다.

이는 4분기 실적의 2배, 3분기 실적의 3배입니다. 그리고 저희의 1분기 DTC 인수 계약은 25년 3분기 대비 4배 이상 증가했습니다. 이것은 2022년 이후 저희의 가장 좋은 계약 분기였습니다. 4단계, 저희는 판매자를 위한 자본 경량 상품과 구매자와의 직접 거래에 대해 매우 좋은 진전을 보이고 있습니다. Opendoor Checkout은 이제 여러 주에서 주택을 판매하는 데 도움이 되었으며, 1분기 인수 계약의 1/3 이상이 지금 현금으로 나중에 지급하는 방식이었습니다.

작년 이맘때 이 수치는 정확히 0이었습니다. 그것이 저희의 성적표입니다. 저희는 모든 항목에서 녹색 신호를 받았습니다. 이번 분기에 비계가 철거되었고 그 아래에는 회사가 정확히 무엇인지, 어떻게 이기는지를 마침내 알게 된 회사가 있습니다. 오랫동안 Opendoor의 핵심 가정은 저희가 세상의 다른 누구보다 미래를 더 잘 예측해야 한다는 것이었습니다. 저희는 프런트 데스크처럼 운영했습니다.

저희는 거시 경제를 살펴보고 3개월, 6개월, 9개월 후의 가격이 어떻게 될 것이라고 생각하는지에 따라 방향성 베팅을 했습니다. 그리고 나서 저희는 수십억 달러를 테이블에 올렸습니다. 문제는 사람들에게 있었던 것이 아니었고 모델에 있었던 것도 아니었습니다. 문제는 해결해야 할 잘못된 문제였습니다. 저희의 모델이 완벽했더라도, 그것들은 여전히 잘못된 방향을 향하고 있었습니다.

모든 것이 하나의 질문에서 흘러나왔습니다. 집값이 어디로 갈 것인가? 그 하나의 추측이 모든 것을 주도했습니다. 그것은 스프레드를 설정했고, 그것은 저희가 무엇을 구매했는지 설정했으며, 저희가 돈을 벌었는지 여부를 결정했습니다. 그리고 저희가 답을 틀렸을 때, 저희는 매번 시장을 탓했습니다. 거시 경제는 모든 것에 대한 저희의 변명이 되었습니다. 보세요, 미래를 예측하는 것이 당신의 북극성이 될 때, 하락장에서의 반사는 항상 문제입니다.

스프레드를 넓히고, 속도를 늦추고, 후퇴하고, 시장이 회복될 때까지 기다리십시오. 모든 방어적인 움직임은 실제로 저희를 죽이고 있던 것을 말했습니다. 저희는 터치다운으로 뒤지고 있을 때 예방 수비를 하고 있었습니다. 그래서 당연히 저희는 지고 있었습니다. 저희는 자신을 보호하기 위해 스프레드를 넓혔지만, 그렇게 함으로써 저희는 깔때기를 바꿨습니다. 저희는 회사를 작동시키는 것을 바꿨습니다.

저희는 더 나쁜 주택을 얻었습니다. 더 나쁜 주택은 더 나쁜 마진을 의미했습니다. 더 나쁜 마진은 모델로 다시 들어갔습니다. 시스템은 더 보수적이 되었고 스프레드는 더욱 넓어졌습니다. 저희는 계산할 수 없는 위험만 가진 것이 아니었습니다. 저희는 실제로 그것을 증폭시키는 기계를 만들었습니다. 모든 움직임이 모든 것을 더 악화시켰습니다. 그것이 저희의 치명적인 결함이었습니다.

시간이 위험인 사업에서, 이전 모델은 저희를 매우 느리게 만들었습니다. 그리고 그 반사가 일단 존재하면, 회사의 모든 부서, 제품, 운영, 재무, 모두가 동일한 방어적인 운영 체제를 실행하기 시작합니다. 모든 곳의 기본값은 자신을 보호하기 위해 속도를 늦추는 것이었습니다. 보세요, 저는 괴짜 중의 괴짜입니다. 저는 모델이 매우 멋지다고 생각하지만, 잘못된 전략을 가지고 있을 때는 믿을 수 없을 정도로 쓸모가 없습니다.

그래서 저희가 한 것은 가격 책정 모델을 개선하는 것만이 아니었습니다. 저희는 그것이 답하도록 설계된 질문을 바꿨습니다. 1년 전, 모든 결정에 대한 가장 중요한 입력은 저희의 주택 가격 상승 예측이었습니다. 오늘날, 그것은 저희가 구매하려는 주택을 얼마나 빨리 판매할 수 있는지입니다. 시장 조성자는 방향에 대한 정확성으로 이기지 못합니다. 그들은 틀릴 가능성에 대한 노출을 통제함으로써 이깁니다.

그들은 시간에 대한 정확성으로 이깁니다. 프로가 겁먹으면 즉시 후퇴합니다. 그것이 나선형이 시작되는 방식입니다. 시장 조성자가 위험을 보면 정반대의 일을 합니다. 속도를 높이고 판매를 위해 가격을 책정합니다. 더 빨리 움직일수록 단일 주택이 당신을 해칠 가능성이 줄어듭니다. 그리고 속도는 저희가 가격 책정이 올바르다는 것을 아는 방법입니다. 적합한 주택은 신호를 주지 않습니다.

그것은 단지 위험을 증가시킬 뿐입니다. Opendoor 1.0은 코바야시 마루였습니다. 그것은 저희가 해야 했던 게임이 아니었습니다. 근본적으로 그것을 바꾸지 않으면, 저희는 회사를 완전히 망칠 것입니다. 시뮬레이션을 더 잘해서 그 게임을 이길 수 없습니다. 프로그램을 변경함으로써 이길 수 있습니다. 그래서 저희는 이제 속도 OS에서 운영하고 있습니다. 차이점은 완전히 구조적입니다.

저희는 고주파 사고를 하는 매우 빠른 팀을 중심으로 엔진을 재구축했습니다. 저희의 신호 정보 담당자, 헤지 펀드 퀀트들은 모두 데이터 루프에 집착하고 있습니다. 그들은 임무를 가지고 있습니다. 매주 변경 사항을 출시하고 마진과 속도 모두를 최적화하십시오. 그리고 저희 모델이 개선됨에 따라, 그리고 매주 개선되고 있기 때문에, 전체 기계가 더 빨라집니다. 전체 회사가 더 빨라집니다.

저희는 이제 회사 전체에서 주간 기준으로 운영됩니다. 제품은 매주 출시됩니다. 이 사업이 작동하기 위해 완벽할 필요는 없습니다. 저희는 단지 더 빨라지기만 하면 됩니다. 매주 수백 건의 인수를 통해 저희는 이 시장의 누구보다 빠르게 가격 신호, 개조 비용 및 판매 패턴을 봅니다. 모든 주택은 무언가를 말해줍니다. 그리고 매일 저희는 보유 기간을 단축하고, 자본 회전율을 높이며, 수익률을 높입니다.

속도. 속도는 모든 것을 지불합니다. 나쁜 시장이든 좋은 시장이든, 실제로 중요한 변수는 시간입니다. 그래서 변화를 만든 것이 무엇인지, 이 모든 것을 작동하게 하는 것이 무엇인지 묻는다면? 그것은 한 단어입니다. 더 빠르게. 저는 모든 재무 오픈 하우스에서 "더 빠르게"라고 쓰인 티셔츠를 입습니다. 보실 수 있습니다. 지금 입고 있습니다. 대부분의 사람들은 이것이 단지 성격적인 문구라고 생각하죠?

창업자 괴짜 물건, 전시 CEO의 의상. 사실 그렇지 않습니다. 보세요, 저희는 과거에 미래를 맞추는지 여부에 따라 살거나 죽었던 사업에 있었습니다. 이제 저희는 빠르게 움직이는지에 따라 살거나 죽는 사업에 있습니다. 더 빠르게는 단지 저희의 경쟁 우위가 아닙니다. 그것은 절대적인 도덕적 의무입니다. 제가 미묘하게 말하는 것이라고 생각하지 않도록 다시 한번 말씀드리겠습니다.

더 빠르게는 단지 저희의 경쟁 우위가 아닙니다. 그것은 저희가 여기에 있는 이유 전체입니다. 그것은 저희의 도덕적 의무입니다. 매일, 움직이지 못하고 갇혀 있는 사람은 그들의 삶에서 앞으로 나아가지 못하는 날입니다. 그들은 대기 중입니다. 만약 저희가 사람들의 이사를 돕는 사업에 있다면, 날짜는 중요합니다. 그것은 그들이 수락하지 않은 직업 제안, 연기된 계획된 은퇴, 그리고 마침내 시작되지 않은 것입니다.

전통적인 주택 판매 과정은 불편한 것 이상입니다. 그것은 이 사람들을 뒤로 붙잡습니다. 이 나라의 4천만 명의 주택 소유자가 향후 12개월 안에 이사하기를 원하지만, 5명 중 1명만이 실제로 그렇게 할 수 있다고 생각합니다. 이동하는 것이 너무 비싸서가 아니라, 그것의 모든 것이 너무 불확실하기 때문입니다. 모든 시스템에는 간단한 테스트가 있습니다. 가족이 그 안에서 살아야 한다면 이 방식으로 설계하시겠습니까?

레거시 부동산 시스템은 이 테스트를 통과하지 못합니다. 그것을 고치는 것이 저희의 임무입니다. Opendoor가 거치는 모든 제품 결정은 단 하나의 필터를 거칩니다. 저희는 단 한 가지에만 신경 씁니다. 저희가 사람들에게 시간을 돌려주고 있습니까? 지난주, 모든 판매자를 통틀어 Opendoor는 100년 이상의 시간을 돌려주었습니다. 100년 이상의 시간, 500가족 이상이 Opendoor 제안에 예라고 말했고 전통적인 과정보다 약 90일 더 빨리 확실성을 얻었습니다.

계산해 보세요. 단 1주일 만에 저희는 1세기 동안의 인간적인 기다림을 없앴습니다. 가족들이 앞으로 나아가 이사할 수 있도록 되돌려진 시간입니다. 더 빠르게는 도덕적 의무입니다. 그것은 그 자체로 선이며, 그것이 이 회사가 존재하는 이유입니다. 모든 제품 출시는 궁극적으로 하나의 질문에 답합니다. 판매자를 위해, 구매자를 위해, Opendoor를 위해, 모두를 위해 어떻게 더 빠르게 움직일 수 있을까요?

그래서 몇 가지 제품 출시를 살펴보겠습니다. 이번 분기에 저희는 현금 지금 나중에 지급 범위를 확장했습니다. 매주, 수백 가족이 "죄송합니다, 도와드릴 수 없습니다"라고 들었을 사람들이 이제 실제 제안을 받고 있습니다. 저희는 구매자 앱의 기반을 완전히 재구축했습니다. 저희는 Doma의 에스크로 사업부를 인수했습니다. Noah, 저희 AI 언더라이터는 이제 피닉스에서 일반 주택의 가격을 책정합니다.

저희는 구매자가 받는 모든 메시지를 재구축했습니다. 6개의 다른 시스템이 단 하나의 대화로 바뀌었습니다. 저희는 고객이 현장 전문가로부터 받았을 정보를 제공하는 제안 페이지를 재구축했습니다. 또한 휴대용 평가 일정을 구축했습니다. 이제 귀하의 조건에 따라 주택 평가를 받을 수 있습니다. 저희 평가의 절반 이상이 이제 판매자 주도이며, 3월에만 6,000건이 진행되었습니다.

저희는 구성 요소 라이브러리를 AI 네이티브 프런트 엔드로 마이그레이션했습니다. 그 안에 있는 동안, 저희는 4년 동안 3번 실패했던 레거시 케이크 서비스를 종료했습니다. 6주 만에 완료되었습니다. 플랫폼은 다른 모든 것을 더 빠르게 만드는 것입니다. Opendoor 엔지니어에게 이야기해 보세요. 그들은 이것이 정말 큰 거래라고 말할 것입니다. 저희는 검사 범위와 실제 수리 결정을 자동으로 조정하는 AI 감사 도구를 구축하여 현장 팀에 운영 규정 준수 및 비용 규율을 개선하기 위한 실질적인 실행 가능한 피드백을 제공했습니다.

타이틀 접수에는 최대 5시간이 걸렸습니다. 이제 15분이 걸립니다. 저희는 콜로라도에서 Opendoor Mortgage를 출시했습니다. 저희 마케팅 관리자 중 한 명이 50만 달러의 수명 주기 레거시 이메일 시스템을 Claude 스킬 하나로 교체했습니다. 저희 남동부 지역의 현장 관리자는 Claude를 사용하여 5개 주를 운영합니다. 재무팀은 20시간의 SOX 결과물을 1분 쿼리로 전환했습니다.

이 사람들은 엔지니어가 아니었습니다. 또한 현금 지금 나중에 지급 상품을 3배로 늘렸습니다. 저희 음성 봇은 판매자 계약 시간을 30분에서 5분으로 단축했습니다. 저희는 월 72개의 수동 내보내기를 1개의 파이프라인으로 대체했습니다. 저희는 8일 만에 새로운 목록 운영 콘솔을 구축했으며, 8개의 다른 HR 시스템을 하나의 통합 프로세스로 병합했습니다. 저희는 수십 개의 포인트 솔루션을 구축했습니다.

이것이 전체 목록은 아닙니다. 무대에서 내려오게 하기 전에 제가 시간이 있었던 것들입니다. 보시다시피, 저희는 많이 변했지만, 아직 해결하지 못한 것도 말씀드리고 싶습니다. 보세요, 저는 리프 팬입니다. 저는 많은 것을 약속하고 아무것도 얻지 못하는 것이 어떤 기분인지 압니다. 저는 같은 사람들이 반복해서 희망을 주고 아무것도 주지 않는 것을 보는 것이 어떤 기분인지 압니다.

아마도 제가 생각해야 하는 것보다 더 많이 생각했지만, 약속은 증거와 같지 않다고 결정했습니다. 당연히 일어났어야 할 일에 대한 크레딧은 없습니다. 실제로 일어난 일에 대한 크레딧만 있습니다. 3월에 모멘텀을 가지고 5월에 눈물을 흘리는 것이 어떤 기분인지 압니다. 그래서 이 티셔츠에는 "더 빠르게"라고 쓰여 있고 "완료"라고 쓰여 있지 않습니다. 더 빠르게는 설정입니다.

목적지가 아닙니다. 저희는 신호를 축하하지 않습니다. 매 분기는 저희에게 또 다른 전환일 뿐입니다. 저희는 끝나지 않았습니다. 거의 끝나지 않았습니다. 모기지는 출시되었고, 초기 데이터는 솔직히 제가 예상했던 것보다 훨씬 좋습니다. 저희는 매우 좋은 부착율을 얻고 있으며 고객들은 그것을 좋아합니다. 하지만 보세요, 아직 초기입니다. 저희는 다양한 시장 상황과 다양한 주택 가격 계층에서 이 제품이 어떻게 작동할지 완전히 알지 못합니다.

저희는 가설을 가지고 있습니다. 그것은 매우 잘 작동하지만, 규모로 입증하지는 못했습니다. 현금 지금 나중에 지급은 매우 빠르게 성장하고 있습니다. 그것은 저희가 성장하는 파이의 1/3 이상입니다. 그리고 1년 전에는 존재하지 않았고 불과 3개월 전에 완전히 재작업된 제품이라는 점을 고려하면 정말 놀랍습니다. 저희는 그것이 작동하는 방식을 반복하고 있습니다.

판매자가 얻는 것과 Opendoor가 보유하는 것 사이의 균형을 맞추려고 노력하고 있습니다. 하지만 솔직히 말씀드리겠습니다. Opendoor가 출시하는 모든 제품은 포트폴리오에서 자신의 자리를 확보해야 합니다. 현금 지금 나중에 지급은 그것을 얻고 있지만, 저희는 그것을 변경하는 것을 끝내지 않았습니다. 그리고 앞서 말했듯이, 주택 시장은 그대로입니다. 저희는 더 빠르게 구축된 모델이 거시 경제 주기 전반에 걸쳐 작동한다고 믿습니다.

저희는 더 이상 거시 경제에 의존하지 않습니다. 저희는 운명을 통제합니다. 10월, 11월, 12월, 1월 코호트는 저희 역사상 가장 공격적인 확장 기간 동안, 아무도 호의적이라고 묘사하지 않을 시장에서 구매되었습니다. 그리고 이것이 저희가 가진 최고의 증거입니다. 하지만 그것은 단지 그것일 뿐입니다. 증거입니다. 증거는 더 많은 시간, 더 많은 반복, 더 많은 전환, 더 많은 공격성, 더 빠르게 출시된 더 많은 제품을 필요로 할 것입니다.

그리고 저희는 이전에 말했고 항상 그렇게 말할 것입니다. 저희는 당신이 저희 말을 믿으라고 요구하는 것이 아닙니다. 저희는 당신이 지켜보고 저희에게 책임을 묻기를 요구합니다. Christy가 곧 수치를 설명해 드릴 것입니다. 하지만 그 전에 이 말로 마무리하겠습니다. 저는 Opendoor가 무엇인지에 대해 많은 질문을 받았습니다. 저희는 LinkedIn 프로필을 부동산에서 소프트웨어로 변경했지만, 소프트웨어는 너무 일반적입니다.

보세요, Opendoor는 사명을 가지고 있습니다. 저희의 임무는 움직이지 못하고 갇힌 사람들을 움직이게 하는 것입니다. 저희는 미국을 움직이게 돕는 기계입니다. 제가 Opendoor에 합류한 이유는 주택 소유가 중요하기 때문입니다. 그것이 전부입니다. 그것은 더 나은 가족, 더 나은 이웃으로 이어지는 유일한 것입니다. 사람들이 사랑하는 집을 살 때, 그들은 이 나라의 지분을 사는 것입니다.

저희는 Opendoor에서 집을 사서 보유하지 않습니다. 저희는 집을 삽니다. 저희는 그것을 다음 가족에게 더 빠르고, 더 적은 마찰로, 더 나은 가격으로 전달하기 위해 집을 삽니다. 그리고 저희가 이사하도록 돕는 모든 가족은 뿌리를 내리는 가족입니다. 그것은 더 나아지는 이웃입니다. 그것은 부모가 사랑하는 집에서 자라는 아이들입니다. 더 빠르게는 이 회사가 하도록 만들어진 것입니다.

이 티셔츠는 단지 알림일 뿐입니다. Opendoor 기계는 이제 작동하고 있으며, 매일 작동할 때마다 마찰이 사라지고 사람들이 이사합니다. 저희는 더 나은 시장이 필요하지 않습니다. 저희는 단지 더 나은 기계가 필요합니다. 지난주, 저희는 100년 이상을 되돌려주었습니다. 그것은 100년 동안의 인간적인 고통이 사라진 것입니다. 그것은 기업의 용이함이 아닙니다.

그것은 단지 이사하고 더 나은 삶을 건설하는 가족들입니다. 추적해 주세요. 저희에게 책임을 물어주세요. Christy? Christy Schwartz: 감사합니다, Kaz. 저는 티셔츠를 입고 있지 않지만, 속도를 맞추겠다고 약속합니다. 1분기 실적에 대해 알아야 할 세 가지 사항입니다. 첫째, 2분기 동안 노후 재고를 51%에서 10%로 줄였습니다. 장부는 거의 4년 만에 가장 신선합니다.

둘째, 마진은 9월에 바닥을 쳤고 6개월 연속 매달 개선되었습니다. 1분기는 4.4%로 마감되었으며, 전 분기 대비 3.4포인트 상승했습니다. 다음 분기에도 상승 추세가 계속될 것으로 예상합니다. 셋째, 인수는 4분기 대비 45% 증가했으며, 1분기는 2022년 2분기 이후 가장 강력한 계약 체결 분기였습니다. 그리고 그 세 가지의 헤드라인은 2026년 2분기부터 12개월 선행 기준으로 조정 EBITDA 흑자를 기록할 것으로 예상한다는 것입니다.

기계가 작동하고 있습니다. 시작해 봅시다. 상기시켜 드리기 위해, 저희는 수익성으로 가는 길에 3가지 경영 목표를 실행하고 있습니다. 저희 실적 발표 자료의 표는 각 목표에 대한 저희의 진행 상황을 보여줍니다. 주요 내용을 설명해 드리겠습니다. 첫째, 인수 규모 확대. 저희는 1분기에 2,474채의 주택을 구매했으며, 이는 4분기 대비 45% 증가한 수치입니다.

이것은 의미 있는 성장을 기록한 두 번째 연속 분기입니다. 그리고 인수 계약 체결, 저희의 선행 지표는 훨씬 더 강력한 이야기를 들려줍니다. 3월은 2022년 6월 이후 가장 높은 단일 월 계약 체결 건수였으며, 1분기는 2022년 2분기 이후 가장 높은 분기였습니다. 인수 계약은 일반적으로 약 한 달 후에 마감됩니다. 1분기의 2,474채 구매는 대부분 4분기 말, 1분기 초 계약에서 비롯됩니다.

1분기 말 계약은 주로 2분기에 마감될 것입니다. 또한 명확히 하고 싶은 것은, 저희는 계약을 체결한 모든 주택을 구매하지는 않는다는 것입니다. Opendoor 2.0 하에서 저희는 구매까지 모든 계약을 진행할지 여부를 신중하게 결정합니다. 따라서 계약과 마감 사이에 깔때기가 좁아집니다. 따라서 더 많은 계약은 더 많은 선택의 기회를 의미하며, 궤적이 중요합니다.

짧은 기간 동안 저희는 COVID 이후 최저 계약 물량에서 2022년 이후 최고 계약 물량으로 전환했습니다. 이것은 저희가 스스로 설정한 목표를 달성하는 데 필요한 속도이며, 저희는 동시에 물량과 규율을 구축하고 있습니다. accountable.opendoor.com에서 저희의 주간 진행 상황을 계속 추적할 수 있습니다. 품질이 유지될 때만 물량이 계산되며, 저희의 두 번째 경영 목표는 저희가 올바른 종류의 성장을 제공하고 있는지에 대한 성적표입니다.

둘째, 단위 경제 및 재판매 속도 개선. 이것이 저희의 노력이 실제로 나타나는 부분이며, 강조하고 싶은 세 가지 데이터 포인트가 있습니다. 첫째, 재판매 기여 마진은 2025년 9월 이후 매달 개선되었으며, 1분기는 4.4%로 마감되어 전 분기 대비 3.4% 포인트 상승했습니다. 둘째, 저희의 2025년 4분기 및 2026년 1월 현금 인수 코호트는 COVID 시대를 제외하고 회사 역사상 해당 코호트 중 마진, 마진 안정성 및 재판매 속도의 가장 좋은 조합을 가지고 있습니다.

셋째, 120일 이상 시장에 나와 있는 주택의 비율은 10%로 떨어졌으며, 연말 33%, 3분기 말 51%에서 2분기 만에 41% 포인트 개선되었습니다. 이 지점에서 잠시 머물겠습니다. 두 분기 전, 저희 주택의 절반 이상이 120일 이상 시장에 나와 있었습니다. 1분기 말, 그 수치는 10%였습니다. 이것은 2022년 2분기 이후 가장 낮은 수치입니다.

비교하자면, 더 넓은 시장은 2분기 전 23%였고 1분기 말에는 33%로 상승했습니다. 저희는 이제 시장보다 훨씬 신선하고 건강한 장부를 보유하고 있습니다. 재고 건강은 미래 마진의 선행 지표이자 저희 접근 방식이 효과가 있다는 증거입니다. 더 빠르게 움직이는 장부는 더 낮은 보유 비용, 더 적은 시장 노출, 더 나은 재판매 결과 및 더 효율적인 자본 사용을 의미하며, 이것이 바로 저희 마진에 나타나는 것입니다.

이것은 시장이 더 친절해졌기 때문에 일어난 것이 아닙니다. 이것은 맞춤형 인수, 규율 있는 마감-목록 워크플로우 및 단위 경제를 보호하면서 주택을 신속하게 이동하도록 설계된 재판매 시스템 덕분에 일어났습니다. 셋째, 운영 레버리지 구축. 고정 운영 비용은 1분기에 3,300만 달러로, 전 분기 대비 200만 달러 감소했으며, 전년 동기 대비 600만 달러 감소했습니다.

매출액 대비 지난 12개월 운영 비용 비율은 전 분기 대비 1.3%로 안정적으로 유지되었습니다. 저희는 AI 및 제품을 지원하는 인프라에 투자하는 동시에 고정 비용 기반을 그대로 유지하고 있으며, 여기서 잠시 멈출 가치가 있습니다. 저희는 AI에 전적으로 투자하고 있으며, 책임감 있게 투자하고 있습니다. 현재 많은 기업들이 2분기가 되기 전에 AI에 2026년 예산을 쏟아붓고 있다는 소음이 있습니다.

저희는 그렇지 않습니다. 저희는 토큰 리더보드가 아닌 결과에 집중합니다. 저희는 측정 가능한 영향을 축하하는 "Default to AI"라는 내부 Slack 채널을 가지고 있습니다. Kaz가 이전에 공유한 내용 외에 몇 가지 주요 사항은 다음과 같습니다. AI 기반 수리 협상 도구는 구매자 계약 파기율을 두 자릿수 이상으로 줄였습니다. 현장 관리자는 AI 스코핑 피드백을 사용하여 시범 시장에서 주택당 사전 목록 개조 비용을 최대 10%에서 20%까지 절감하는 데 도움을 주고 있습니다.

티켓 분류 자동화는 3명의 정규 직원을 분류에서 해결로 재배치했습니다. 주목할 만한 점은 이러한 도구의 대부분이 엔지니어가 아닌 운영자가 저희가 투자한 AI 인프라를 사용하여 구축했다는 것입니다. 저희는 낭비를 줄이고 비즈니스를 발전시키는 기능에 재할당하고 있습니다. 저희의 고정 운영 비용이 평탄한 것은 그러한 규율의 결과이지, 투자의 부재가 아닙니다. 3가지 목표, 3분기 동안 일관된 진행 상황.

계획이 작동하고 있습니다. 대차 대조표로 전환하겠습니다. 저희는 분기 말에 9억 9,900만 달러의 무제한 현금을 보유하고 있으며, 이는 수년 만에 가장 높은 현금 잔고입니다. 이것은 두 가지의 결과입니다. 지난 가을에 저희가 수행한 작업에 따른 모회사 수준의 자본 포지션의 강점과 재고 장부의 건전성입니다. 저희는 분기 말에 3,420채의 주택을 재고로 보유하고 있으며, 이는 11억 달러의 순 재고를 나타냅니다.

저희의 비소구 자산 담보 차입 능력은 71억 달러로 견고하며, 15억 달러가 약정되어 있습니다. 유동성, 시설 용량 및 해당 시설 하에서 자금을 조달하는 자산의 품질을 통해 저희는 계획을 실행할 수 있는 상당한 유연성을 확보하고 있습니다. 이제 2분기 가이던스를 제공하겠습니다. 인수. accountable.opendoor.com에서 인수 계약을 계속 추적할 수 있습니다.

저희는 올해 남은 기간 동안 계약 로드맵을 업데이트했습니다. 범위는 일반적인 계절성을 포함한 현재 전망을 반영하며, 더 많이 배울수록 매 분기 업데이트할 것입니다. 수익. 1분기 주택 인수 증가는 재판매로 이어져 전 분기 대비 약 25%의 예상 매출 성장을 가져올 것입니다. 기여 마진. 저희의 기여 마진은 9월에 바닥을 쳤고 그 이후 매달 개선되었습니다.

2026년 2분기 기여 마진은 첫 번째 Opendoor 2.0 재무 오픈 하우스에서 공유한 5%에서 7% 목표 범위의 중간에 있을 것으로 예상합니다. 조정 EBITDA. 2026년 2분기 조정 EBITDA는 수백만 달러의 플러스 또는 마이너스 범위에서 손익분기점을 기록할 것으로 예상하며, 2분기를 전환점으로 보고 있습니다. 2026년 2분기부터 12개월 선행 기준으로 조정 EBITDA 흑자를 기록할 것으로 예상합니다.

마무리하며, 지난 분기에 저는 스프레드시트로는 위대한 사업을 만들 수 없다고 말했습니다. 제품을 출시하고, 규율 있게 운영하며, 시장에서 배우면서 사업을 만듭니다. 1분기는 기계가 작동하기 시작할 때의 모습입니다. 인수, 마진, 재판매 속도, 재고 건강 및 비용이 모두 동시에 올바른 방향으로 움직였습니다. 그것은 우연한 행운이 아닙니다. 그것은 작동하는 시스템입니다.

두 분기 전, 저희는 계획을 제시했습니다. 그 이후 매 분기 저희는 그에 대해 자체 평가하고 결과를 달성했습니다. 저희는 아직 증명해야 할 것이 많습니다. 저희는 계속해서 그렇게 할 것입니다. 이제 Michael에게 질문 시간을 넘기겠습니다. Michael Judd: 좋습니다. 감사합니다, Christy. 첫 번째 질문은 Mike Alfred로부터 영상으로 제출되었습니다.

Mike Alfred: 저는 Alpine Fox LP의 창립자이자 관리 파트너이며 IREN 및 Bakkt의 이사이기도 한 Mike Alfred입니다. 실행 측면에서 훌륭합니다. AI를 모든 작업에 통합하는 방식이 정말 마음에 듭니다. 제 질문은 AI의 장기적인 영향에 관한 것입니다. 귀하의 회사의 전략적 방향을 볼 때, 향후 몇 년 동안 부동산 시장 운영 방식을 변화시킬 AI의 모든 것에 대해 저희가 잘 준비되어 있다고 믿으십니까?

Kasra Nejatian: 아주 좋은 질문입니다. 글쎄요, 답은 여러 계층으로 이루어져 있다고 생각합니다. 그리고 저는 계층을 생각할 수 없으므로 그냥 설명해 드리겠습니다. 1단계는 실적 발표 답변과 같습니다. AI는 중요합니다. 저희는 적극적으로 참여하고 있습니다. 저희는 비즈니스 전체에 AI를 확산시키고 있습니다. 모든 기업 CEO로부터 그런 말을 들으셨을 것입니다.

그것은 사실이지만, 유용한 것은 아무것도 말해주지 않습니다. 2단계는 실제로 중요합니다. 그것은 소프트웨어 레버리지 이야기와 같습니다. 원래 SaaS 시대에는 CRUD 데이터베이스를 가져와 비즈니스 로직과 워크플로우를 래핑하면 사람들이 훨씬 더 많은 일을 할 수 있다는 통찰력이 있었습니다. 소프트웨어는 더 저렴해지고, 규칙과 프로세스, 의사 결정을 소프트웨어에 인코딩할 수 있기 때문에 사람들이 훨씬 더 많은 일을 할 수 있게 되었습니다.

그리고 레버리지는 엄청났습니다. AI는 규칙 위에 판단을 인코딩함으로써 그것을 상당히 확장하며, 레버리지는 매우 높아집니다. 그것은 현실이며 중요합니다. 그리고 저희는 이 모든 것을 많이 포착하고 있습니다. 하지만 그것은 단지 소프트웨어 전반의 이야기일 뿐입니다. Opendoor에 대해 구체적으로 말하는 것은 아닙니다. 솔직히 저희는 이 분야에서 정말 잘하고 있습니다.

3단계는 실제로 근본적으로 더 흥미롭습니다. 그것은 자동화 대 협업의 분할과 같습니다. 협업 소프트웨어로서의 AI는 매우 오해받고 있습니다. 잠시 이야기해 보겠습니다. 보세요, 저희의 목표는 AI를 사용하여 우리가 하고 있는 일을 더 저렴하게 함으로써 비용의 15%를 절감하는 것이 아닙니다. 그것은 비용에 적용된 자동화입니다. 그리고 목표는 블랙박스가 인간 프로세스를 처음부터 끝까지 대체하는 것이 아닙니다.

저희는 그렇게 하지 않습니다. AI가 할 수 있는 모든 것을 고려할 때 저희가 하고 싶은 것은 빈 종이에서부터 저희의 프로세스를 처음부터 재구축하여 AI를 사용하여 근본적으로 다른 프로세스를 갖도록 하는 것입니다. 4단계는 실제로 저희의 복잡성이 구조적 이점이라는 것입니다. 이것은 이해하는 것이 중요하며, 이것이 저희가 일부 소프트웨어 기존 기업처럼 AI를 두려워하지 않는 이유입니다.

부동산은 원자와 위험이며, 비트뿐만 아니라 일부 비트도 포함합니다. 근본적인 거래에는 복잡성, 조건, 지역 역학, 인간의 감정 등이 포함되며, 이 모든 것이 시스템을 매우 복잡하게 만듭니다. 그리고 그것이 실제로 저희의 이점입니다. AI는 이러한 복잡성을 제거하지 않습니다. 그것은 단지 그것을 탐색하는 것을 훨씬 쉽게 만듭니다. 따라서 저희가 여기서 할 필요가 없는 것은 단지 가상의 최종 상태에 고수하는 것입니다.

저희는 모든 단계에서 대안과 레거시 프로세스보다 의미 있게 더 나아야 합니다. 이것은 붉은 여왕 경주 역학이며, 여기서는 저희에게 유리하게 작동합니다. 보세요, 저희는 수년간 이 매우 복잡한 환경에서 운영해 왔으며, 저희는 엄청난 운영 지식을 가지고 있으며, 그것은 매우, 매우 유용합니다. 마지막으로 -- 이것이 마지막 계층이라고 약속합니다. 저는 5층 케이크를 좋아합니다.

다섯 번째 계층은 AI가 거래의 다른 측면에 하는 일에 관한 것입니다. 이것에는 두 가지 부분이 있습니다. 고객이 느끼고 보는 것과 그것이 카테고리에 미치는 영향입니다. 고객 측면에서, 전통적인 부동산 과정은 정보 비대칭으로 정의됩니다. 그것은 우연이 아닙니다. 그것은 전체 과정의 기반이지만, 시장을 아는 전문가들은 거래 마찰에서 이익을 얻습니다. 왜냐하면 당사자들이 그것을 탐색할 수 없기 때문입니다.

AI는 이 비대칭성을 완전히 해소합니다. 그것이 의미하는 바는 고객들이 업그레이드되고 있다는 것입니다. 저희는 고객에게 마치 전문가가 주방 식탁에 앉아 있는 것처럼 느껴지는 AI 컨시어지를 구축할 수 있습니다. 그것은 믿을 수 없을 정도로 중요한 것이며, 그것이 저희가 하고 있는 것입니다. 카테고리 측면에서, 이것은 실제 메타비트입니다. 모든 주요 인터넷 전환, 모든 산업은 시어스 카탈로그를 브라우저에 그냥 쑤셔넣은 것이 아니라 거래를 도왔던 승자들을 가졌습니다.

여행, 소매, 핀테크, 그것은 인터넷 전반에 걸쳐 사실이었습니다. 그것은 아직 부동산에서는 일어나지 않았으며, 부동산은 솔직히 마지막 주요 보유자입니다. 카테고리가 근본적으로 면역이기 때문이 아니라, 근본적인 복잡성 때문에 규모로 거래하기에는 너무 지저분했기 때문입니다. AI는 이 제약을 완전히 제거합니다. 저는 실제로 예라고 말하며 답변을 시작해야 한다고 생각합니다.

하지만 예, 저희는 잘 포지셔닝되어 있다고 믿습니다. 솔직히 내부적으로는 저희 사업이 이 만나가 하늘에서 떨어지기를 기다리며 구축된 것처럼 느껴지며, 이제 그것이 이루어졌습니다. Michael Judd: 좋습니다. Say Technology를 통해 제출된 몇 가지 질문이 수익성에 대해 모두 비슷하게 집중되어 있었습니다. 그래서 두 가지를 뽑아내고 싶습니다.

첫 번째는 Heejun C.로부터 왔으며, 그는 지난 실적 발표에서 연말까지 수익성 달성이 가능하다고 말했습니다. 이제 1분기가 지났고 금리는 여전히 높습니다. 그것이 여전히 현실적인 목표입니까? 또한 Arun Jacob V.는 2분기 긍정적 EBITDA 및 연말 수익성 예측에 대해 오늘 얼마나 확신하고 있습니까? 그리고 여기서부터 그것에 영향을 미칠 수 있는 주요 변동 요인은 무엇입니까?

Christy Schwartz: 훌륭한 질문입니다. 감사합니다. 저희는 통화 초반에 목표와 기대치를 재확인했으며, 여기서 다시 한번 말씀드리겠습니다. 저희는 연말까지 12개월 선행 기준으로 Opendoor가 손익분기점이거나 수익성이 될 것으로 예상합니다. 그리고 Arun, 귀하의 질문에 답하자면, 저희는 또한 통화 초반에 수익성으로 가는 길에 중요한 이정표에 도달할 것이라고 말했습니다.

즉, 2026년 2분기부터 12개월 선행 기준으로 조정 EBITDA 흑자를 기록할 것으로 예상합니다. 저희가 매 분기 보고하는 경영 목표는 저희가 올바른 길에 있고 모멘텀을 구축하고 있는지 확인하는 데 도움이 되는 의자의 세 다리입니다. 인수 마감은 증가했습니다. 인수 계약, 마감의 선행 지표도 증가했습니다. 사실, 2026년 1분기에는 5,000건 이상의 계약이 있었습니다.

이것은 2022년 2분기 이후 가장 높은 계약 분기입니다. 주택 기여 마진은 9월 이후 매달 개선되었으며, 저희는 2분기에 5%에서 7% 목표 CM 범위의 중간으로 안내했습니다. 장기 재고는 2분기 만에 51%에서 10%로 감소했습니다. 그리고 저희는 고정 운영 비용을 낮게 유지하면서 이 모든 것을 수행했습니다. 마지막으로 인수 계약이 분기당 5,000건을 초과했을 때, 저희의 고정 운영 비용은 현재보다 두 배였습니다.

네, 두 배였습니다. 그리고 이것이 저희가 매 분기 이야기하는 AI 투자와 운영자 역량 강화이며, 이것이 바로 여기서 고정 운영 비용에서 일어나고 있는 일입니다. 저희는 Opendoor 2.0을 운영하는 데 필요한 것에 의미 있는 변화를 주었으며, 물량이 돌아옴에 따라 이러한 변화가 지속 가능하다는 것을 입증하기 시작했습니다. 저희는 수익 목표에 대해 명확하며, 매 분기 업데이트와 함께 계속해서 확인하겠습니다.

Kasra Nejatian: 여기서 뭔가 추가해도 될까요? 워렌 버핏은 파도가 빠져나가면 누가 반바지 없이 수영하는지 알게 된다고 유명하게 말했습니다. 저는 아이가 4명 있고, 그들은 실제로 가끔 수영을 하기 때문에 반바지를 입고 있는지 걱정해야 합니다. 그래서 워렌에게 동정심을 느낍니다. 하지만 지금은 주택 시장의 파도가 빠져나간 상태입니다. 대부분의 CEO는 조건이 더 친절했으면 좋겠다고 말할 것입니다.

저는 정반대로 말합니다. 제가 이 직업을 맡았을 때, 저는 파도가 빠져나간다는 것을 알았습니다. 그것이 전부였습니다. 저는 거시 경제가 바뀌고 저희를 구해줄 것이라고 희망했기 때문에 이 직업을 맡은 것이 아닙니다. 저는 태양 애국자 회사를 찾고 있지 않았습니다. 켈리 클락슨이 니체를 유명하게 리트윗하며 "당신을 죽이지 않는 것은 당신을 더 강하게 만든다"고 말했다고 생각합니다.

저희는 선택했습니다. 저희는 어려운 모드를 선택했습니다. 저희는 어려운 모드를 선택합니다. 왜냐하면 그것이 저희를 더 강하게 만들 것이기 때문입니다. 보세요, 저희는 연준의 허락 없이 반바지를 입고 수영하러 갈 필요가 없습니다. 지금까지 저희가 달성한 모든 것은 용서받지 못하는 거시 경제에 직면하여 이루어졌습니다. 그리고 저희는 이기고 있을 때 어떻게 보이는지 말씀드렸다고 생각합니다.

그리고 여러분 중 일부는 이것을 보고 있습니다. 하지만 저희가 지고 있다면, 즉 Christy가 저희가 할 것이라고 말한 것을 할 수 없다면 어떻게 보일지 말씀드리고 싶습니다. 이것은 대부분의 회사 CEO가 하지 않는 일입니다. 왜냐하면 그들은 지는 것을 두려워하고 그것을 숨기고 싶어하기 때문입니다. 하지만 저는 여러분이 저희에게 책임을 묻기를 바랍니다.

어떻게 알 수 있는지 알려드리겠습니다. 코호트 곡선은 보라색 선과 같아지기 시작할 것입니다. 그것들은 높게 시작하고, 진행하면서 엄청난 손실을 입을 것입니다. 계약은 범위의 낮은 쪽 또는 그 아래에서 여러 주 동안 정체될 것이며, 시장에 나온 120일 이상 된 주택은 4분기에 있었던 상태로 돌아갈 것입니다. 이 세 가지가 발생하면, 이 세 가지 모두가 발생하면, 저희는 약속한 것을 하지 않는 것입니다.

그것은 모두 기울기에 관한 것입니다. 인수, 재고 건강. 그것이 사업입니다. 그 세 가지입니다. 보세요, 저는 이 세 가지 중 어느 것도 발생하지 않을 것이라고 생각하지 않습니다. 저희는 더 잘 작동하는 모델을 구축했다고 믿기 때문에 이 세 가지가 모두 함께 발생할 것이라고 생각하지 않습니다. 더 빠르게가 핵심입니다. 저희는 거시 경제를 무시할 수 없습니다.

저희는 어리석지 않지만, 그것은 결코 저희의 변명이 되지 않을 것입니다. 좋은 변명은 위대한 회사를 만들지 못합니다. 저희는 저희의 운명을 통제합니다. 저희는 시장이 회복될 필요가 없습니다. 금리가 떨어질 필요가 없습니다. 완벽한 조건이 필요하지 않습니다. 저희는 단지 이미 작동하는 기계를 통해 더 많은 가족을 더 빠르고 더 빠르게 이동시키기만 하면 됩니다.

그래서 제가 이전에 말했듯이, 저희는 당신이 저희 말을 믿으라고 요구하는 것이 아닙니다. 저희는 단지 Christy가 말한 세 가지를 지켜보라고 요구하는 것입니다. Michael Judd: 좋습니다. 다음 질문은 Andrew L.가 하고 있으며, 인수 속도를 높이면서 어떻게 인수 품질을 높게 유지하고 이 확장을 자금 조달하기 위해 주식을 발행할 필요가 없도록 할 것인지 묻고 있습니다.

Christy Schwartz: 질문 감사합니다, Andrew. 저희는 단순히 무분별한 스프레드 압축을 통해 인수를 가속화하는 것이 아니라는 점을 아는 것이 중요합니다. 이것은 고품질 주택에 매우 매력적인 제안을 할 수 있도록 하는 맞춤형 인수, 현금 지금 나중에 지급 상품을 통한 제품 확장, 지리적 확장 및 제안 페이지 개선과 같은 것들로부터 실현된 전환 개선의 조합에 의해 주도됩니다.

계약 전에서 계약 후까지 현장 방문 요구 사항을 제거했지만, 주택을 구매하기 전에 여전히 현장 검사를 수행합니다. 이 순서 변경은 계약 프로세스에서 마찰을 제거하는 데 도움이 되었으며, 높은 의도를 가진 판매자의 경우 현장 검사 비용을 절감했습니다. 저희가 구매하려는 주택에 대한 이해를 손상시키지 않으면서 말입니다. 하지만 제가 방금 설명한 것은 저희 인수 품질이 그대로 유지되고 높다는 증거가 아닙니다.

증거는 코호트 자체에 있습니다. 저희의 10월, 11월, 12월, 그리고 이제 1월 코호트는 각각 전년도 코호트에 비해 더 높은 기여 마진, 개선된 마진 안정성, 증가된 재판매 속도를 기록하고 있습니다. 자본 질문에 대해, 저희 현금 포지션은 재고를 더 많이 인수함에 따라 실제로 증가했으며, 이는 재고 장부의 근본적인 건전성을 반영합니다. 더 젊고 시장에 나와 있는 기간이 짧은 주택은 구조적으로 자금 조달이 더 쉽고, 저희는 인수 속도와 계획을 충분히 따라갈 수 있는 충분한 창고 용량을 보유하고 있습니다.

저희는 또한 추가 자본 선택권을 제공하는 보증 구조를 가지고 있습니다. 향후 자본 결정이 내려지는 경우, 저희는 필요에 의한 것이 아니라 기회주의적으로 접근할 것으로 예상하며, 희석을 최소화하는 데 중점을 두고 자본 스택을 계속 평가할 것입니다.

몇 가지 말씀드리겠습니다. 우선, 빠르게 움직이려면 서투르게 해야 한다는 지속적인 오해가 있습니다. 저는 이것을 근본적으로 거부합니다. Opendoor에 합류했을 때 Opendoor가 기초 문제가 있는 주택의 최고의 구매자라는 소문이 있었습니다. 그것이 사실이었든 아니든, 지금은 확실히 그렇지 않습니다. 오늘날 우리는 AI를 사용하여 우리가 축적했던 이러한 수고를 제거합니다.

더 이상 한 사람이 자신의 일을 제대로 할 수 있도록 11명이 모든 집에 관여하지 않습니다. 그것이 바로 제가 인수 심사에 대해 말하고 싶은 전부입니다. 모든 비결을 다 공개하고 싶지 않기 때문입니다. 하지만 주식에 대해서는 Christy가 말한 것에 덧붙이겠습니다. 제 첫 번째 실적 발표 통화에서 말했지만 다시 한번 반복하고 싶습니다. 저는 희석을 감수합니다.

주식을 발행하면 기존 주주를 위해 모든 다른 주식의 가치를 높이는 단 하나의 임무만 수행합니다. 우리는 결코 자금 런웨이를 연장하기 위해 주식을 발행하지 않을 것입니다. 우리는 그렇게 하지 않을 것입니다. Opendoor의 목표는 생존을 위해 자금을 조달해야 하는 상황에 결코 처하지 않는 것입니다. 이 회사의 역사에서 너무 많은 돈을 조달했습니다. 우리는 그것을 멈출 것입니다.

앞으로 필요한 규율은 우리가 창출하는 현금 흐름으로 이 사업을 자금 조달할 것이라는 것입니다. 저는 생명 그래프가 필요할 때마다 필요한 회사를 만드는 데 관심이 없습니다. 저는 실제로 뜨는 배를 만드는 데 관심이 있습니다. Christy가 말한 것은 최선의 시나리오가 아닙니다. 그것은 우리가 이 회사를 운영할 유일한 방법이었습니다.

좋습니다. 다음 질문은 Heejun C.에게서 나왔습니다. 현재 콜로라도에만 독점적으로 제공되는 4.99% 모기지 프로모션에 관심이 있습니다. 이 제안을 곧 다른 지역이나 주로 확장할 계획이 있습니까? 그렇다면 예상되는 타임라인이나 예정된 지역 목록을 제공해 주십시오.

음, 먼저 그것은 프로모션이 아니었습니다. 명확히 하고 싶습니다. 그것은 실제 금리였습니다. 우리는 여기서 금리 경쟁을 하지 않습니다. 우리는 수학이 허용하는 만큼의 요금을 청구합니다. 모기지는 현재 초기 단계입니다. 우리는 콜로라도에서 운영 중이며 최적화 없이도 대출이 잘 되고 있습니다. 부착률은 제 가장 낙관적인 기대치를 훨씬 뛰어넘습니다. 그리고 모든 시장에 대한 출시 일정을 알려드리지는 않겠지만, 현재 약 20개 이상의 주에서 라이선스 취득을 진행 중이며, 3분기 말까지 그 수를 약 두 배로 늘릴 것으로 예상하고 있으며, 가능한 한 빨리 출시하고 있습니다.

하지만 도움이 될 만한 초기 피드백을 받았습니다. 고객 중 한 분이 우리의 금리가 다른 대출 기관을 압도했다고 말했습니다. 그리고 우리의 수학과 왜 우리의 금리가 다른 대출 기관을 압도하는지에 대해 이야기하고 싶습니다. 수학은 간단합니다. 대형 은행 대출 기관은 대출당 약 340 베이시스 포인트의 수익을 얻습니다. 그 대부분은 차입자에 대한 수고세일 뿐입니다.

지점 사무실, 대출 담당자, 수동 인수 심사, 서류 작업, 끔찍한 광고, 비싼 점심 식사를 위한 비용입니다. 우리는 처음부터 AI 기반 모기지 플랫폼을 구축했습니다. 레거시 시스템도 없고, 수수료 기반 영업 인력도 없습니다. 일을 완료하는 데 필요한 최소한의 인력만 있습니다. 따라서 우리는 단순히 할인을 통해 더 낮은 금리를 제공하는 것이 아닙니다. 우리는 실제로 이쪽으로 나아가고 있습니다.

이러한 구조적 이점은 당사 주택에 대한 일반 모기지가 항상 고객이 얻을 수 있는 가장 낮은 금리가 될 것임을 의미합니다. 현재 당사의 금리는 시장 평균보다 약 100 베이시스 포인트 낮습니다. 이는 월별 모기지 금리를 약 10%에서 15% 낮추는 것과 같습니다. 그리고 그것이 격차입니다. 우리의 임무는 이 격차를 해소하여 이 나라에서 주택을 실제로 저렴하게 만드는 것입니다.

좋습니다. Say의 James M.이 부동산 토큰화에 대해 질문했습니다.

질문이 무엇입니까? 그것이 전부입니까?

그것이 질문입니다.

알겠습니다. 음, 이 질문은 자주 나온다고 생각합니다. 그리고 저는 준비되지 않은 제품 출시를 발표하지 않는 규칙이 있습니다. 저는 기술 회사가 하는 최악의 일은 파워포인트 프레젠테이션을 위한 소프트웨어를 만드는 것이라고 생각합니다. 그것은 단지 주식일 뿐이며, 사람들이 소프트웨어 회사를 싫어하게 만드는 것입니다. Opendoor는 주택 소유자에게 유리하게 세상을 기울이기 위해 존재합니다.

더 간단하고, 빠르고, 공정하게 만들고, 마찰세를 줄임으로써 그렇게 합니다. 오늘날 시스템에 내재된 마찰세는 거래당 주택 가치의 두 자릿수 비율입니다. 그리고 토큰화는 이를 줄이는 매우 중요한 방법입니다. 제가 생각하는 방식은 다음과 같습니다. 그리고 이것을 염두에 두는 것이 중요합니다. 오늘날 우리가 당연하게 여기는 패턴은 보통 우리 기계에 누군가가 설치한 마지막 해킹일 뿐입니다.

이것은 Judd가 눈을 굴리기 시작하는 때입니다. 하지만 중요하므로 제가 가장 좋아하는 주제인 화폐의 역사에 대해 이야기하겠습니다. 물물교환에서 주화, 교환, 수표, ACH, SWIFT로 바뀌었습니다. 그리고 우리는 정말 미래에 살고 있는 것처럼 느껴집니다. 하지만 우리가 의존하는 전체 화폐 시스템은 COBOL 소프트웨어를 실행하는 은행에서 운영됩니다. 이것은 1959년의 프로그래밍 언어입니다.

따라서 수조 달러를 이동시키는 은행 시스템을 지원하는 인프라는 달 착륙보다 오래되었습니다. 그리고 우리는 안정적인 위치에 있다고 느끼지만, 물물교환을 하던 사람들도 안정적인 위치에 있다고 느꼈습니다. 이것들은 영구적인 해결책이 아닙니다. 그들 중 누구도 영구적이지 않습니다. 왜냐하면 다음과 같은 이유 때문입니다. 그들 모두는 어떤 일이든 완료하기 위해 사람들 사이에 중개자가 필요합니다.

그것이 최종 상태가 될 수는 없습니다. 온체인 결제는 화폐 역사상 처음으로 가치를 두 당사자 간에 이동시키기 위해 다른 사람들의 허가를 받을 필요가 없는 경우입니다. 이것은 점진적인 개선이 아닙니다. 그것은 피할 수 없는 범주적 끝입니다. 그리고 우리 생애 동안 우리는 그것이 무엇을 하는지 보게 될 것이며, 오늘날 우리가 하는 모든 것은 시대에 뒤떨어진 것처럼 보일 것입니다.

그리고 타이틀도 마찬가지입니다. 약 100년 뒤처져 있습니다. 동물들은 물리적으로 자신의 영역을 표시하고 인간은 역사 대부분 동안 대부분 그렇게 해왔습니다. 여기서 진정한 혁신은 중세 영국에 있었습니다. 우리는 흙덩이와 몇몇 증인을 통해 이것을 공식화했고, 이제 우리는 서류를 가지고 있습니다. 그 이후로 지금까지 일어난 모든 일은 이러한 것들 중 일부가 인터넷에서 검색 가능하다는 것입니다.

이것이 법원 문서인 이러한 종이 기록이 이제 검색 가능하다는 것입니다. 현재 방식에 대한 로비 단체가 있다는 사실은 우리가 다음 일을 할 것이라는 가장 확실한 증거입니다. 그것은 촛불 제조업자들이 태양에 반대하는 청원과 같습니다. 주택 거래를 보면, 우리 인생에서 가장 비싼 자산의 소유권이 온체인에 있지 않다는 것을 상상하기 어렵습니다. 타이틀, 보험, 모기지라는 세 가지 거래가 동일한 일을 하고 있으며, 모두 데이터가 사일로에 갇혀 있다는 것을 상상하기 어렵습니다.

이 모든 것이 온체인으로 이동할 것입니다. 이제 저는 오늘 이 모든 것을 발표하는 것은 아니지만, 우리는 끝을 향한 녹색 경로에 있는 작업을 수행하고 있습니다. Doma의 에스크로 사업 인수는 한 가지 예입니다. 우리는 미국의 클로징 인프라를 인수하여 부동산을 위한 체크아웃을 구축하고 있습니다. 이것은 토큰화는 아니지만 분명히 올바른 방향으로 나아가는 단계입니다.

그리고 그 세상에서는 타이틀, 모기지, 보험, 이 모든 것이 온체인으로 이동할 수 있으며, 이 모든 것이 더 나아집니다.

감사합니다, Kaz. TED 강연이 기대됩니다. 다음 질문은 JPMorgan의 Dae Lee에게서 나왔습니다. Kaz, Opendoor를 반년 이상 이끌어오셨고 제품 및 운영 전반에 걸쳐 의미 있는 변화를 구현할 시간을 가지셨습니다. 당신이 만든 움직임을 되돌아볼 때, 오늘날 판매자 전환율 및 인수량에 가장 측정 가능한 영향을 미치고 있다고 믿는 특정 변화는 무엇입니까?

그리고 데이터는 시장 전반에 걸쳐 복합적으로 작용하는 것에 대해 무엇을 말해줍니까? 앞으로 OpEx를 비례적으로 확장하지 않고 시장당 더 많은 주택 구매를 구조적으로 추진할 수 있는 가장 큰 기회는 어디에 있다고 보십니까?

Dae, 질문이 두 개라는 것을 알아차렸다는 것을 알려드리고 싶습니다. 하나씩 답변해 드리겠습니다. 실제로 수치를 움직이는 것에 대해 말하자면, 우리가 출시한 단일 항목이 자체적으로 무언가를 움직이고 있다고 생각하지는 않습니다. 하지만 우리 시스템의 실제 구조적 변화는 바로 이것입니다. 고전적인 펜 팔아봐 이야기라고 생각해 보세요. 옛날 Opendoor는 "이 펜은 놀랍습니다.

매우 부드럽습니다. 멋집니다."라고 말하는 사람이었습니다. 공격적으로 나타나서 한 가지 선택을 제시하는 사람입니다. 그것이 옛날 현금 제안 세계였습니다. 우리는 당신의 문 앞에 나타나서 한 가지 선택을 제시하고, 예 또는 아니오라고 말했습니다. 사람들은 그렇게 거래하지 않습니다. 새로운 Opendoor는 고객에게 무엇을 원하는지 묻는 것으로 시작합니다. 실제로 무엇이 필요합니까?

무엇을 걱정합니까? 얼마의 현금을 미리 원합니까? 나중에 무엇을 원합니까? 어떤 타임라인을 원합니까? 지금 현금, 나중에 더 많이는 단일 제안이 아닙니다. 실제로 고객이 Opendoor의 비즈니스 로직을 자신에게 맞게 변경할 수 있도록 합니다. 새로운 제안 페이지도 마찬가지입니다. 그것은 단순히 헤드라인 숫자를 보여주는 대신, 이웃과 집의 현실을 설명해 주는 사람과 앉아 있는 것의 디지털 등가물입니다.

우리는 고객이 전체 그림을 보고 자신에게 가장 좋은 올바른 선택을 하기를 원하며, 우리는 그 과정에서 도움이 되고 싶습니다. 그리고 대부분의 사람들은 그렇게 하기 위해 인간이 필요하다고 생각합니다. 저는 그것이 틀렸다고 생각합니다. 대부분의 사람들은 자신에게 가장 좋은 것을 스스로 결정할 수 있도록 정보를 원할 뿐입니다. 그것이 변화입니다. 그것이 전환 개선을 주도하고 있습니다.

우리는 또한 우리가 집을 가지고 있는 모든 곳에 현장 인력이 필요할 것이라고 믿었습니다. 저는 실제로 모든 주에서 출시를 주장했습니다. 이 가설을 테스트하고 싶었기 때문입니다. 좋은 인수 심사 모델, 좋은 제품, 좋은 파트너 네트워크가 있다면 어디서든 주택을 구매할 수 있다는 것이 밝혀졌습니다. 우리는 이번 주에 사우스다코타에서 주택을 마감했으며, 사우스다코타에는 직원이 한 명도 없습니다.

그래서 그것이 많은 도움이 됩니다. 그리고 OpEx에 대한 두 번째 질문에 대해서는, 이미 많은 부분을 답변했다고 생각합니다. 하지만 같은 기계가 이 두 가지 일을 모두 합니다. 더 많은 제안 유형은 더 많은 판매자를 의미하고, 시장당 더 많은 판매자는 도시별로 인력을 추가하지 않고도 더 많은 거래를 할 수 있음을 의미합니다. 하지만 분명히 큰 가격은 이사하고 싶지만 할 수 없는 수천만 명의 사람들입니다.

공급과 수요 사이에 마찰이 있습니다. 마찰을 줄이면 공급과 수요 라인이 모두 이동합니다. 저는 실제로 Shopify에서 매일 이것을 보았습니다. 우리는 기업가 정신을 더 쉽게 만들었습니다. 따라서 우리는 더 많은 기업가를 창출했습니다. 주택에서도 마찬가지입니다. 주택 구매, 주택 판매, 모기지, 타이틀, 그리고 궁극적으로 보험을 더 쉽게 만들면 수요와 공급이 모두 증가할 것입니다.

그리고 이 모든 것이 상당한 추가 인력을 필요로 하지는 않습니다. 이제 이것이 작동하려면 기본 엔진이 좋지 않다면 작동하지 않겠지만, 우리는 더 이상 코호트에 걸쳐 땅콩버터를 바르지 않는다는 것을 보여주었다고 생각합니다. 그리고 우리는 이제 4개의 코호트 데이터를 가지고 있으며, 1분기는 수년 만에 가장 큰 계약 분기였습니다. 우리가 이만큼 많은 주택을 계약한 마지막 시기에 우리의 고정 OpEx는 두 배였습니다.

따라서 두 번째 질문에 대한 답변이 될 것 같습니다.

좋습니다. Citizens의 Andrew는 연말까지 계절성에 대해 좀 더 이해하는 데 도움을 주기를 바랍니다.

계절성에 대한 몇 가지 색깔을 제공하게 되어 기쁩니다. Kaz도 기꺼이 추가할 것이라고 확신합니다. 매 분기마다 일련의 거시 차트를 제공하며, 이 차트들은 모든 거시 환경에서 일관된 패턴을 보여줍니다. 강한 거시, 중립 거시, 어려운 거시, 한 가지는 변하지 않습니다. 그것은 계절적 패턴입니다. 매년 나타납니다. 거시 환경은 곡선의 수준을 변경하고 계절성은 곡선의 모양입니다.

판매 시즌은 슈퍼볼 직후에 시작되어 초여름에 정점을 이루고 가을을 거쳐 줄어들며 12월에 바닥을칩니다. 이것은 당사의 재판매 속도에 영향을 미치며, 이는 당사의 스프레드에 고려되어 인수 리듬에 영향을 미칩니다. 시장에서의 일수가 후반부에 길어지고, 마진이 4분기에 압축됩니다. 당사의 인수 리듬은 시장 재판매 활동과 반대로 움직입니다. 우리는 수요가 약한 시기에 판매할 늦봄에 적게 인수하고, 봄 판매 시즌을 예상하여 가을 내내 재고를 축적합니다.

이제 accountable.opendoor.com의 추정치에서 계절성이 더 많이 반영되는 것을 볼 수 있습니다. 봄과 여름을 거쳐 완만해지고 가을을 거쳐 증가하는 인수 범위 추정치를 업데이트했습니다.

제가 추가하겠습니다. 계절성은 중력과 같습니다. 그것은 자연의 법칙과 같습니다. 중력을 비난하지 않고 그것과 싸우려고 하면 지는 경향이 있습니다. 우리는 비행기를 조종하는 방법을 알고 있습니다. 중력과 싸우는 것이 아니라 비행기를 조종하는 수학을 구축하는 것입니다. 곡선을 완전히 평평하게 만들 수는 없지만 시간이 지남에 따라 영향을 줄일 수 있으며 그것이 우리가 노력하고 있는 것입니다.

Opendoor는 Walmart, Home Depot, Amazon, Shopify와 같은 소매업체와 같습니다. 이러한 소매업체는 계절성을 알고 있지만, 물론 4분기는 크리스마스 때문에 더 나은 분기입니다. 그리고 1분기 수치는 항상 4분기보다 낮습니다. 그러나 1월 판매량이 12월 판매량보다 낮다고 해서 Walmart의 전략이 실패했다고 주장하는 사람은 없을 것입니다.

그것은 미친 짓일 것입니다. 모양은 그냥 모양입니다. 시장이 뜨거웠던 2021년, 금리가 급등했던 2022년, 상장 폐지가 사상 최고치를 기록했던 2025년에 나타나는 주택 시장의 동일한 일반적인 계절적 모양입니다. 그것은 모양입니다. 다른 거시 환경이지만, 교황 그레고리오가 발명한 이후로 같은 달력입니다. Opendoor는 세계에서 거의 누구보다도 곡선의 모양에 대해 더 많이 알고 있으며, 우리는 그 주위에 인수 심사 엔진을 맞춥니다.

우리는 판매 계획에 따라 주택을 인수 심사합니다. 그것이 우리 인수 심사 엔진이 하는 일입니다. 그리고 저는 매일 더 잘 작동하고 있다고 생각합니다. 이 답변을 제가 이전에 말했던 것으로 마무리하고 싶습니다. 우리는 올해 말까지 향후 12개월 기준으로 ANI 수익성을 달성하기로 약속했습니다. 어려운 거시 환경이든 아니든 우리는 그렇게 할 것입니다. 당사의 바닥 모델은 이러한 어려운 거시 환경이 계속될 것으로 가정합니다.

금리 인하가 있거나 거시 환경이 개선되면 당사의 바닥은 더 높아질 것입니다. 시간이 다 되어가는 것 같습니다. 그래서 이것으로 마무리하겠습니다. 우리는 여러분에게 분위기를 믿으라고 요구하는 것이 아닙니다. 우리는 여러분에게 점수판, 코호트 기울기, 인수 계약, 재고 건강 상태를 보라고 요구하는 것입니다. 그것이 전부입니다. 그것이 단서입니다. 이번 분기에 움직였던 방식대로 계속 움직인다면, 기계는 우리가 말한 대로 정확히 작동하고 있는 것입니다.

시장이 우리를 구해준 것이 아닙니다. 금리가 우리를 구해주지 않았습니다. 팀은 그냥 일을 했습니다. 그들은 회사의 운영 체제를 재구축했습니다. 그들은 제품을 출시했습니다. 그들은 장부를 정리했습니다. 그들은 계약을 성장시켰고, 그들은 누구도 생각했던 것보다 훨씬 더 효율적으로 그것을 해냈습니다. 그것은 저에게 낙관론만 주는 것이 아닙니다. 그것은 자신감을 줍니다.

우리는 여전히 증명해야 할 것이 많을 것이고, 항상 그럴 것입니다. 수익성에 도달하면 다음은 얼마입니까? 멈추지 않을 것입니다. 계속해서 출시할 것입니다. 계속해서 데이터를 보여드릴 것이고, 가족이 중요하기 때문에 계속해서 더 빠르게 움직일 것입니다. 알겠습니다. 여기까지입니다. 감사합니다. 감사합니다. 다음 분기에 뵙겠습니다.