안녕하십니까, DiamondRock Hospitality Company 2026년 1분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. [Operator Instructions] 오늘 통화는 녹음되고 있음을 알려드립니다. 이제 첫 번째 발표자인 최고 재무 책임자 Briony Quinn에게 마이크를 넘기겠습니다. 시작하십시오.

안녕하십니까, 여러분. DiamondRock의 2026년 1분기 실적 발표 및 웹캐스트에 오신 것을 환영합니다. 오늘 통화에는 최고 경영자 Jeff Donnelly와 사장 겸 최고 운영 책임자 Justin Leonard가 함께하고 있습니다. 시작하기 전에 오늘 저희의 많은 발언이 역사적 사실이 아니며 연방 증권법상 미래 예측 진술에 해당함을 상기시켜 드립니다.

SEC에 제출한 서류에 설명된 바와 같이, 이러한 진술은 오늘 저희가 논의하는 내용과 실질적으로 다를 수 있는 수많은 위험과 불확실성에 영향을 받습니다. 또한, 오늘 통화에서는 특정 비 GAAP 재무 정보를 논의할 것입니다. 이 정보와 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 재무 지표와의 조정 내역은 저희 실적 보도 자료에서 찾으실 수 있습니다. 1분기 실적이 예상치를 상회하게 되어 기쁘게 생각합니다.

작년의 가장 강력한 매출 성장, 특히 그룹 부문과 여러 시장의 파괴적인 날씨 문제에 직면했던 점을 고려할 때 어려운 분기였습니다. 이러한 역풍에도 불구하고 포트폴리오는 예상보다 더 나은 성과를 보였습니다. 비교 가능한 객실당 매출(RevPAR)은 2% 증가했고, 총 객실당 매출(RevPAR)은 2.5% 증가했으며, 총 영업 비용 증가는 1% 미만이었습니다.

이를 통해 6,000만 달러의 기업 조정 EBITDA와 주당 0.22달러의 조정 FFO를 달성했습니다. 이번 분기 FFO 마진은 인상적인 225bp 증가했습니다. 지난 12개월 기준으로 주당 잉여 현금 흐름은 0.75달러로 전년 대비 19% 증가했습니다. 매출부터 살펴보겠습니다. 비교 가능한 객실당 매출(RevPAR) 성장률 2%는 예상치였던 보합세보다 높았으며, 월별로 순차적으로 개선되었습니다.

이번 분기 객실 점유율은 30bp 감소한 반면, 평균 객실 요금(ADR)은 2.6% 증가했습니다. 예상대로 리조트가 도시 호텔보다 더 나은 성과를 보였습니다. 그러나 이러한 초과 성과의 규모는 예상보다 컸습니다. 고객 부문별로는, 수요와 요금 개선에 힘입어 트랜지언트 부문 매출이 2.1% 증가했습니다. 그룹 매출은 분기 초 수요 부진으로 인해 0.8% 감소했습니다.

4분기 연속으로 고객들은 저희 레스토랑, 상점 및 기타 소매점에서 투숙 기간 동안 지출을 계속하고 있습니다. 총 객실당 매출(RevPAR)은 2.5% 증가하여 객실당 매출(RevPAR) 성장률을 50bp 앞질렀고, 객실당 비 객실 매출은 4% 증가했습니다. 이는 2025년 대부분 동안 보았던 추세와 거의 일치합니다. 이는 두 가지를 시사합니다. 저희 고객들은 지출 능력이 있고, 저희의 객실 외 상품이 이를 사용하도록 좋은 이유를 제공하고 있다는 것입니다.

또한, 저희 리조트의 객실당 평균 지출은 객실당 320달러로, 도시 포트폴리오에서 보았던 것의 3배 이상이었습니다. 저희 리조트의 객실당 매출(RevPAR)은 3.6% 증가했으며, 총 객실당 매출(RevPAR) 성장률은 이보다 약간 높아 두 지표 모두에서 도시 포트폴리오를 앞섰습니다. 저희는 3년간 도시 포트폴리오의 성장세를 따라잡은 후, 2026년에 리조트 포트폴리오가 전환점을 맞이할 것이라고 말해왔습니다.

기억하시겠지만, 저희 리조트는 팬데믹에서 가장 먼저 회복했지만, 2024년과 2025년 동안 해외 여행 증가와 국내 레저 트렌드 정상화로 인해 모멘텀을 잃었습니다. 비교 가능한 리조트의 객실당 매출(RevPAR)은 2019년 수준 대비 20% 이상 증가한 반면, 도시 호텔은 한 자릿수 중반의 성장률을 기록했습니다. 저희는 올해 리조트 포트폴리오의 궤적에 대해 낙관적인 입장을 유지하고 있습니다.

세도나에서는 완료된 리노베이션과 완전한 통합이 매출과 이익 모두에 기여하고 있습니다. 해당 호텔은 작년 1분기에 리노베이션 중이었습니다. 하지만 가장 최근 분기를 2024년 1분기와 비교하면, 총 객실당 매출(RevPAR)은 23% 이상 증가했고, 호텔 EBITDA는 67% 증가했습니다. 해당 호텔은 37%의 EBITDA 마진을 기록했는데, 이는 다양한 수익원, 예상에 부합하는 요금, 창의적인 비용 효율성 실행 덕분에 역사상 최고 1분기 마진입니다.

저희 도시 포트폴리오에서는 1분기 객실당 매출(RevPAR)이 0.9% 증가했고, 총 객실당 매출(RevPAR)은 1.6% 증가했습니다. 1월과 2월은 약간 마이너스였지만, 3월에는 의미 있게 가속화되었습니다. 가장 강력한 도시 객실당 매출(RevPAR) 성장은 샌프란시스코의 Hotel Adlon, 최근 리노베이션된 타임스퀘어의 Hilton Garden Inn, 덴버의 Coreguard, 덴버의 Hotel Clio에서 나왔으며, 이들 모두 두 자릿수 성장을 기록했습니다.

저희는 지난 몇 분기 동안 평균 객실 요금이 300달러 이상인 호텔이 포트폴리오의 나머지 부분과 어떻게 비교되는지 추적해 왔으며, 그 결과는 매우 설득력 있습니다. 저희 고객의 평균 총 청구 금액이 1박당 약 450달러이고, 여러 호텔이 1,500달러 이상을 기록하는 점을 고려할 때, 저희는 주로 고소득 고객층을 대상으로 하고 있다는 것이 분명합니다. 이러한 고가 시장에서의 강점은 수치에 반영되고 있습니다.

지난 3분기 동안 저희 300달러 이상 호텔은 나머지 포트폴리오보다 총 객실당 매출(RevPAR)에서 290bp, EBITDA 성장에서는 1,200bp 더 높은 성과를 보였습니다. 간단히 말해, 이 부문의 강력한 지출과 이를 수익으로 전환하는 저희의 능력은 회사의 성장에 실질적인 동력이 되었습니다. 비용 측면을 살펴보겠습니다. 수요 환경에 맞춰 비용을 적정화하는 것은 저희 팀의 핵심 초점입니다.

이번 분기 동안 총 영업 비용은 2.5%의 총 매출 성장에 대해 0.8% 증가했으며, 이는 총 EBITDA 마진에서 127bp 개선으로 이어졌습니다. 이는 2024년 4분기 이후 저희 포트폴리오에서 가장 큰 분기별 마진 개선이었으며, 2019년에 달성한 마진보다 275bp 높습니다. 총 비용의 거의 절반을 차지하는 임금 및 복리후생비는 1분기 동안 0.7%만 증가했으며, 이는 지속적인 생산성과 중요성을 반영합니다.

2025년으로 돌아보면, 객실당 총 영업 비용은 연간 2% 증가했습니다. 이번 분기에는 객실당 비용이 1.5% 미만으로 증가하여 매우 규율 잡힌 한 해의 시작을 보였습니다. 대차대조표 및 자본 배분에 대해 말씀드리기 전에, 1분기 그룹 실적 및 2026년 남은 기간 동안의 예약 현황에 대한 간략한 업데이트를 드리겠습니다. 1분기 그룹 객실 매출은 3.5%의 요금 상승에도 불구하고 객실 수 4.2% 감소로 인해 0.8% 감소했습니다.

미국 동부의 겨울 폭풍과 저희 스키 시장의 제한적인 눈은 1월과 2월의 그룹 여행에 부정적인 영향을 미쳤습니다. 저희는 2026년 남은 기간 동안, 특히 베일, 샌프란시스코 대도시권, 시카고, 포트 로더데일 지역의 호텔 그룹 예약 증가에 고무되어 있습니다. 지난번 통화 이후, 올해 그룹 매출 예약은 100bp 이상 개선되었으며, 모든 분기에서 예약이 증가했습니다.

2025년에 어렵게 달성한 새로운 그룹 매출 최고치를 넘어, 저희는 포트폴리오에 또 다른 기록적인 해를 향해 나아가고 있습니다. 대차대조표를 살펴보겠습니다. 저희 자본 구조는 단순하고 보수적으로 유지되고 있습니다. 2029년까지 만기되는 부채는 없습니다. 담보 또는 전환 사채, 우선주, 대차대조표 외 담보도 없습니다. 모든 부채는 완전히 선순위입니다. 저희 레버리지는 동종 업계 대비 낮은 수준이며, 이는 의도된 것입니다.

경기 순환적인 사업에서, 적절한 기회가 올 때 성장을 추구할 수 있는 선택권과 유연성을 갖는 것이 핵심이라고 생각합니다. 1분기 보통주 배당금으로 주당 0.09달러를 지급했으며, 연말까지 분기별 배당금 0.09달러를 선언할 것으로 예상하며, 연간 실적에 따라 4분기 배당금을 결정할 가능성이 있습니다. 저희는 순영업손실을 사용하여 과세 소득을 상쇄하고 있기 때문에 배당 성향은 역사적 수준 이하로 유지되고 있습니다.

향후 몇 년 동안 이러한 순영업손실이 활용됨에 따라 배당 성향이 증가할 것으로 예상합니다. 현재 1개 호텔 매각 계약이 진행 중이며, 2분기 중에 거래가 완료될 것으로 예상합니다. 매각 대금은 일반 기업 목적에 사용될 예정이며, 여기에는 기회적인 자사주 매입이 포함될 수 있습니다. Jeff가 발언에서 이 거래에 대한 추가적인 맥락을 제공할 것입니다. 2026년 업데이트된 전망으로 오늘 발표를 마치겠습니다.

2026년 객실당 매출(RevPAR) 전망치를 50bp 상향 조정하여 1.5%에서 3.5%로, 총 객실당 매출(RevPAR)은 25bp 높게 조정했으며, 이는 이전 전망과 동일합니다. 조정 EBITDA 전망치는 2억 9,600만 달러에서 3억 800만 달러로, 중간값 기준 2.5% 증가했으며, 주당 조정 FFO 전망치는 1.12달러에서 1.18달러입니다.

저희 전망치 상향 조정은 예상보다 강했던 1분기 영업 실적과 4월 1일에 예상보다 유리했던 보험 프로그램 갱신 효과를 반영합니다. 이는 3년 연속으로 보험료를 의미 있게 절감한 것입니다. 3년간 총 40%에 가까운 보험료를 절감했습니다. 올해 예상 자본 지출 8000만 달러에서 9000만 달러를 고려할 때, 저희의 요금 전망치는 주당 잉여 현금 흐름 성장률 7%를 시사합니다.

이제 Jeff에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, Briony. 그리고 오늘 아침에 저희와 함께 해주셔서 감사합니다. 이번 주 초, 저희는 20년 이상 리더십을 발휘해 온 이사회 및 회장직에서 은퇴한 Bill Marton을 축하했습니다. Bill의 진실성과 Lotus를 올바르게 수행하려는 헌신은 DiamondRock에 지속적인 영향을 미칠 것입니다. 또한, Bruce Wardinski를 저희 신임 회장으로서 첫 이사회 회의에 맞이했습니다.

저희는 그가 저희 전략을 실행하는 데 가져올 관점과 리더십을 기대합니다. 거의 2년 전, 저희는 DiamondRock 2.0을 출시했으며, 그 이후로 저희 주식은 숙박 REIT 부문에서 가장 강력한 수익률을 기록하며 동종 업계 대비 약 2,700bp, 광범위한 주식 REIT 대비 500bp 이상 앞섰습니다. 그리고 저희는 이제 막 시작했다고 믿습니다. DiamondRock이 저희의 뛰어난 성과 뒤에 있는 재무 결과를 이끌어내는 능력은 지난 2년간 저희가 내린 신중하고 근본적인 결정에서 비롯됩니다.

첫째, 문화입니다. 저희는 팀원들이 가정을 의심하고 우수한 결과를 위해 협력하도록 장려하는 탁월한 문화를 구축하기 위해 노력했습니다. 또한 IT, 법률, 자본 시장, 설계 및 건설, 회계 분야의 전문성을 강화하여 조직을 강화했습니다. 둘째, 보상을 총 주주 수익률과 연동했습니다. 이는 임원 수준뿐만 아니라 조직 전체에 적용됩니다. 목표는 간단합니다. 저희 팀은 주주가 이익을 얻을 때만 이익을 얻습니다.

이러한 연계와 권한 부여는 이직률을 낮추고 실행을 개선했습니다. 셋째, 인프라에 투자했습니다. 저희는 자산 관리 및 회계 팀의 강점을 증폭시키고 조직 전체에서 AI 기반 도구의 사용을 가속화하기 위해 새로운 회계 및 엔터프라이즈 분석 플랫폼을 구현했습니다. 저희는 조직을 단순화하고, 기업 정책을 현대화하고, 이사회를 축소하고, 사무실을 이전하고, 나스닥으로 이전하는 포괄적인 접근 방식을 취했습니다.

그 결과, 호텔당 인력 비율이 동종 업계 평균의 약 50%를 유지하는 보다 간결한 G&A 구조를 갖게 되었습니다. 이러한 조치들을 종합하면 DiamondRock이 더 효율적이고, 더 규율 잡히고, 자본 배분 방식에 더 집중할 수 있게 되었습니다. 저희는 팀이 이룬 발전에 자부심을 느끼며, 일관된 실행을 통해 여러분의 신뢰를 얻기 위해 최선을 다할 것입니다.

지난 분기에 저는 5개년 자본 지출 계획과 포트폴리오 내에서 자본을 재활용하려는 저희의 의도에 대해 설명했습니다. 오늘은 Westin Boston Seaport District에 대한 업데이트를 제공하고 2026년 전망으로 마무리하겠습니다. Westin Seaport의 기존 프랜차이즈 계약은 2026년 12월 31일에 만료됩니다. 저희는 이를 의미 있는 가치 창출 기회로 보고 있습니다.

2025년부터 저희는 보스턴 최고의 컨벤션 호텔을 대표할 브랜드의 관심을 평가하기 위한 포괄적인 프로세스를 진행했습니다. 저희는 프로세스 전반에 걸쳐 브랜드로부터 받은 관심, 창의성 및 유연성에 감사드립니다. 제안을 평가한 후, 저희는 Seaport에서 Weston 브랜드의 우수한 위치를 강화하는 것이 혼란을 최소화하고 주주들에게 단기, 중기 및 장기적으로 가장 큰 가치를 창출할 것이라고 결론지었습니다.

구체적인 경제적 조건은 공개할 수 없지만, 저희의 강력한 대차대조표를 고려하여 Talen을 추구하지 않기로 결정했습니다. 이러한 값비싼 자본을 피하기로 한 결정은 저희가 주주 가치 창출에 가장 중요한 기본 요소, 즉 수수료 구조, 리노베이션 범위 및 시기, 계약 기간 할당 및 해지 가능성에 집중할 수 있도록 했습니다. 가치 창출은 2027년 1월 1일에 새로운 계약이 시작되면서 시작됩니다.

모든 주요 자본 결정과 마찬가지로, 저희는 현금 흐름, 유연성 및 위험 조정 수익률에 초점을 맞춰 이 문제에 접근합니다. 지난 분기에 공유한 5개년 자본 계획과 관련하여 중요한 점은 저희의 전망은 변하지 않았다는 것입니다. 향후 5년간 매년 포트폴리오 전체 매출의 7%에서 9%, 즉 연간 약 8,000만 달러에서 1억 달러를 투자할 것으로 계속 예측하고 있습니다.

Westin Boston Seaport District의 리노베이션은 이미 내부 자금 조달 프로젝트로서 이전 전망에 포함되어 있었습니다. 여기서 핵심은 저희가 투명성과 일관성을 높이기 위해 노력하고 있다는 것입니다. 매력적인 위험 조정 수익률을 창출하는 것은 저희 자본 배분 철학의 핵심입니다. 저희는 ROI 기반 이니셔티브와 보다 전통적인 주기적 리노베이션에 걸쳐 자본을 배분합니다.

각각은 중요한 역할을 하지만, 서로 다른 방식으로 가치를 유지하고 창출합니다. 그런 맥락에서, 최근 두 가지 ROI 프로젝트에 대한 업데이트를 제공하고자 합니다. 첫 번째는 The Dagny Boston입니다. Hilton Boston Downtown Faneuil Hall의 프랜차이즈 계약이 2022년에 만료됨에 따라, 저희는 2020년에 장기적인 대안을 평가하기 시작했습니다.

저희는 Hilton 내에 머무르거나 추가 500만 달러를 투자하여 호텔을 독립적인 부동산으로 재포지셔닝하는 옵션으로 좁혔습니다. 저희는 초기에는 매출에서 약간의 손실을 보더라도 운영 비용 절감을 통해 더 높은 이익을 창출할 수 있다고 확신했기 때문에 독립적인 포지셔닝을 선택했습니다. 2027년 예상 EBITDA는 2023년에 벌어들인 1,000만 달러에 비해 1,600만 달러를 초과할 것입니다.

-- 어떻게 진행되고 있습니까? 저희는 2025년에 1,550만 달러를 달성했으며, 아직 끝나지 않았습니다. 따라서 저희는 이 ROI 프로젝트가 예상치를 상회할 것이라고 확신합니다. 덤으로, 담보 없는 호텔은 일반적으로 브랜드 담보 상품에 비해 15%에서 20%의 가치 프리미엄을 달성합니다. 따라서 저희의 재포지셔닝은 수익과 자산 가치를 통해 가치를 창출했습니다.

두 번째 예는 세도나의 L'Auberge입니다. 2025년 3분기에 저희는 Orchards Inn의 리노베이션을 완료하고 인접한 럭셔리 리조트 L'Auberge와 운영을 완전히 통합했습니다. Orchards는 세도나에서 최고의 전망을 자랑했지만, 럭셔리 리조트 시장에서 프리미엄 위치에 있는 미드스케일 상품으로 운영되었습니다. 저희 전략은 이 잠재된 가치를 발굴하는 것이었습니다.

객실 상품을 업그레이드하고 두 호텔 간의 연결성을 높임으로써, 저희는 공급이 제한적이고 요금이 높은 시장에서 응집력 있는 럭셔리 목적지로 전환할 수 있었습니다. 저희는 약 2,500만 달러를 투자했으며, 안정화 시 10%의 EBITDA 수익률을 예상했습니다. 초기 결과는 저희의 기대를 뛰어넘었습니다. 통합 후 첫 두 분기 동안 매출은 거의 25% 증가했고 EBITDA는 55% 증가했습니다.

이 프로젝트는 저희의 규율을 보여줍니다. 저희는 투자를 적정화하고, 프로젝트 전반에 걸쳐 상품을 통한 운영 우수성에 집중했으며, 주주들을 위한 상향 조정 여지를 남겨두고 잠재적 수익률을 보수적으로 예상했습니다. 그리고 2026년은 L'Auberge의 안정화 연도로 예상되지 않았다는 점을 상기시켜 드립니다. 저희는 복잡하고 자본 집약적이며 혼란스러운 다년 프로젝트에서 홈런을 기대하기보다는 꾸준히 싱글과 더블을 치는 것을 선호합니다.

그렇긴 하지만, 되돌아보면 L'Auberge를 DiamondRock 버전의 홈런으로 기억할 것이라고 예상합니다. 일관되고 비용 효율적이며 영향력 있는 CapEx 지출을 실행하는 저희의 능력은 강력한 경쟁 위치, 무담보 자본 구조, 젊은 포트폴리오 연령, 독립 및 제3자 관리 호텔의 높은 비율을 포함한 여러 고유한 포트폴리오 특성의 결과입니다. 이는 저희에게 범위와 시기에 대한 통제권을 제공합니다.

저희는 매년 4~5개의 대규모 프로젝트를 강조하지만, 저희 내부 설계 및 건설 팀은 올해만 400개 이상의 개별 프로젝트를 실행하고 있습니다. 서비스 요청을 줄이는 엘리베이터 현대화부터 좌석을 추가하고 수익을 창출하기 위한 콘센트 재구성, 고객 매력도와 하우스키핑 생산성을 향상시키는 객실 리노베이션까지. 저희 자본 지출의 효과는 궁극적으로 장기적인 주당 잉여 현금 흐름 성장률에 반영될 것입니다.

저희는 자본 프로그램을 핵심 차별화 요소로 간주하며, 이는 저희 포트폴리오 구성에서 비롯되며 DiamondRock이 주당 잉여 현금 흐름 성장 스토리가 되는 주요 이유입니다. 자본 재활용으로 넘어가겠습니다. 지난 분기에 언급했듯이, 저희는 2026년에 호텔 순매도를 예상합니다. 저희는 매도 압력을 받고 있지 않지만, 포트폴리오 내에서 자본을 효율적으로 재활용할 수 있다고 믿습니다.

거래 시장은 1년 전보다 강해졌으며, 최근 지정학적 사건으로 인해 일부 논의 속도가 느려졌습니다. 지속적인 참여는 계속되고 있습니다. 현재 1개 호텔 매각 계약이 진행 중입니다. 저희는 비환불 가능한 계약금을 받았으며, 2분기 중에 거래가 완료될 것으로 예상합니다. 그때가 되면 저희는 매각 결정에 영향을 미친 요인들에 대해 논의할 수 있을 것입니다. 저희는 과거보다 더 많은 낚싯줄을 던지고 있습니다.

모든 과정이 거래로 이어지지는 않을 것입니다. 저희는 모든 것이 동일하다면, 재활용이 위험을 줄이거나 중장기적으로 주당 잉여 현금 흐름 성장을 촉진할 때만 자산을 매각할 것입니다. ROI 프로젝트와 자사주 매입은 여전히 매력적인 수익금 사용처이지만, 저희는 거의 같은 수준으로 추가될 수 있는 몇 가지 외부 기회를 예상했습니다. 이는 브랜드 가용성이 있는 현대적인 도시 호텔부터 공급이 제한된 리조트 시장의 경험형 자산까지 다양합니다.

오늘 발표할 내용은 없지만, 저희의 초점이 주당 잉여 현금 흐름 성장을 가속화하고 장기 성과에 대한 위험을 줄이는 데 있다는 것을 믿어주시기 바랍니다. 2026년 전망으로 넘어가겠습니다. 저희는 올해 1분기가 가장 어려운 비교 대상이 될 것이라는 것을 알고 있었습니다. 이러한 어려움에도 불구하고, 악천후로 인한 추가적인 역풍이 있었음에도 불구하고, 포트폴리오는 분기 후반에 회복하여 예상보다 강한 매출 성장과 비용 효율성을 달성할 수 있었습니다.

올해 남은 기간을 살펴보면, 저희는 해방 기념일과 가장 긴 연방 정부 폐쇄로 인한 쉬운 비교 대상, 유리한 휴일 달력, FIFA 월드컵 개최지에 대한 과도한 노출, 미국 250주년 기념 행사, 성공적인 리노베이션의 혜택을 누릴 것입니다. 아직 이르지만, 올여름 고객들이 여행을 주저하는 모습은 보이지 않습니다. 예를 들어, 현충일 주말 포트폴리오 매출은 중간 정도의 한 자릿수 성장을 보이고 있습니다.

저희 FIFA 월드컵 개최지 호텔은 높은 요금으로 수요 증가를 경험했지만, 행사에 훨씬 가까워지기 전까지는 활동이 가속화될 것으로 예상하지 않습니다. 상기시켜 드리자면, 저희 호텔은 연간 객실당 매출(RevPAR) 성장률 20bp를 FIFA로부터 예산으로 책정했습니다. 저희는 미국 250주년 기념 행사 주변에서도 유사한 예약 패턴이 나타나는 것을 보고 있습니다.

초기 예약 요금은 두 자릿수 상승으로 강세를 보였지만, 도시 호텔의 예약 속도는 미미했습니다. 시내 7월 4일 프로그래밍이 구체화됨에 따라 예약 속도가 개선될 것으로 예상합니다. 그러나 저희 리조트는 현재 7월 4일 주말에 도시 호텔보다 더 많은 활동을 보이고 있습니다. 작년에 저희 팀이 리노베이션에 쏟은 노력의 결실을 거두게 되어 기쁩니다. 이러한 리노베이션 중에서 세도나에서 발생한 수익이 가장 중요할 것으로 예상되며, 2026년 저희 객실당 매출(RevPAR) 성장률에 최소 50bp의 순풍을 더할 것입니다.

종합적으로, 저희는 2026년 객실당 매출(RevPAR)이 1.5%에서 3.5% 증가할 것으로 예상하며, 이는 지난 분기 대비 50bp 개선된 수치이며, 총 객실당 매출(RevPAR) 성장률은 객실당 매출(RevPAR) 성장률을 25bp 앞지를 것입니다. 수요에 맞춰 비용을 적정화하고 규율 잡힌 자본 지출 프로그램을 유지함으로써, 중간값 기준 2.5%의 객실당 매출(RevPAR) 성장은 다시 한번 DiamondRock을 2026년 새로운 FFO 최고치로 이끌 것입니다.

또한 올해 주주들에게 주당 7%의 잉여 현금 흐름 성장을 제공할 것으로 예상합니다. 이는 지난 3년간 누적 30% 이상의 증가를 기록할 것입니다. 여러분이 저희에게 보내주시는 신뢰에 감사드리며, 계속해서 새로운 최고치를 경신해 나가기를 기대합니다. 오늘 아침 시간 내주셔서 감사합니다. 질문에 기꺼이 답변해 드리겠습니다.

다음 질문은 Wells Fargo의 Jack Armstrong입니다.

최근 주가 성과를 고려할 때, 현재 단계에서 추가 자본의 최적 사용처에 대해 어떻게 생각하십니까? 자사주 매입에서 벗어나 ROI 프로젝트 또는 잠재적인 부가 가치 인수로 전환할 시점이 다가오고 있습니까?

항상 준비되어 있습니다. 따라서 자사주 매입이 가장 매력적인 사용처라고 말씀드리고 싶습니다. 미미하게나마 일부 인수 기회가 나타나기 시작했지만, 이를 정당화하려면 더 나은 스프레드가 필요하다고 생각합니다. 따라서 다시 말씀드리자면, 자사주 매입이 가장 매력적일 것입니다.

이해가 됩니다. 그리고 비용 측면에서, 임금 및 복리후생, 보험, 공과금 등 연간 비용의 구성 요소에 대해 설명해 주시겠습니까? 그리고 노동 비용 증가율이 전국 평균보다 훨씬 낮은 수준으로 유지되고 있다는 확신을 갖게 된 이유는 무엇입니까?

Jack, 저희는 최근 생산성 향상에 힘입어 매우 좋은 실적을 거두고 있습니다. 솔직히 말해서, 임금 인상률 측면에서 반드시 그렇지는 않지만, 생산성 향상을 통해 포트폴리오 전반에서 근무 시간을 줄여 노동 비용을 비교적 낮게 유지할 수 있었습니다. 이는 하우스키핑 생산성, 식음료 매장의 운영 시간 집중 등 다양한 곳에서 이루어졌습니다. 그리고 다른 모든 회사와 마찬가지로, AI 도구 구현을 통해 발견한 몇 가지 작은 관리 효율성도 있습니다.

그리고 Jack, 4월 1일부터 시작되는 보험 갱신에서 약 100만 달러의 연간 혜택이 있을 것으로 예상되는 예상치 못한 절감 효과가 있었습니다. 이것이 저희가 비용 절감을 이룬 또 다른 영역 중 하나였습니다.

다음 질문은 Citi의 Smedes Rose입니다.

자산 하나가 매각 계약이 진행 중이라고 말씀하셨는데, 가격 책정이나 활동 수준에 대해 전반적인 거래 시장에 대한 업데이트를 좀 더 자세히 설명해 주시겠습니까?

네. 오늘날 거래 시장은 1년 전보다 확실히 좋아진 것 같습니다. 12개월 전으로 돌아가 보면, 해방 기념일 이후였고, 몇 분기 연속으로 객실당 매출(RevPAR)이 보합세를 보였습니다. 그리고 해방 기념일 직후, 레버리지를 사용하는 PE 구매자에게는 총 이자율이 7%에서 8%였습니다. 그리고 오늘날을 보면, 이번 1분기 객실당 매출(RevPAR)이 훨씬 좋아졌다고 생각합니다.

2026년에는 더 긍정적인 전망과 더 많은 수요 동인이 있다고 생각합니다. 그리고 이자율은 약 150bp 낮아졌습니다. 따라서 더 나은 환경이 조성되었고 시장에 더 많은 관심이 쏠렸다고 생각합니다. 많은 자산이 시장에 나왔습니다. 약 2개의 대규모 포트폴리오에 20개 정도의 자산이 있습니다. 그리고 각각은 아마도 9자리 이상의 자산일 것입니다. 하지만 그 외에도 확실히 부동산이 있습니다.

약간의 완화가 시작되고 있다고 생각합니다. 가격은 여전히 견고합니다. 리조트가 여전히 가장 비싼 자산이며, 도시 지역은 그보다 할인된 가격에 거래될 수 있다고 생각합니다. 이는 주로 도시 자산이 리조트만큼 일관되게 회복되지 않았기 때문입니다.

그리고 다시 돌아가서, Briony, 배당 성향이 증가할 것이라고 말씀하셨는데, NOL이 소진되기 때문이라고 말씀하신 것 같습니다. 시기와 배당 성향이 언제 높아질 것으로 예상하는지에 대해 좀 더 자세히 설명해 주시겠습니까?

네, 물론입니다. 네. 팬데믹 기간 동안 상당한 NOL을 발생시켰고, 이는 아마도 2~3년에 걸쳐 축적되었습니다. 상당한 잔액이 남아 있다고 생각합니다. 저희는 약 50%를 사용했습니다. 따라서 저희의 의도는 향후 2년에 걸쳐 이를 비례적으로 사용하여 배당금을 점진적으로 늘리는 것입니다.

다음 질문은 Baird의 Michael Bellisario입니다.

2분기 및 4월 실적에 대한 업데이트와 함께, 고객 부문별(그룹, BT, 레저) 최근 궤적 변화를 전반적으로 어떻게 특징지을 수 있습니까?

지금까지는 4월의 궤적이 계속 건강했다고 말씀드릴 수 있습니다. 3월에 보았던 일부 가속화가 해당 월에도 효과적으로 지속되었으며, 특히 레저 부문에서 그랬다고 생각합니다. 올해 남은 기간 동안의 부문에 대해 생각해보면, 1분기를 보면 BT는 저희에게 강력했고, 레저 또는 리조트 시장은 상당히 건강했습니다. 저는 이것이 첫 해가 될 것이라고 생각합니다. 아직 이르지만, BT, 레저, 그룹 등 세 가지 채널 모두 업계에 긍정적인 성장을 제공할 확률이 매우 높다고 생각합니다.

이는 지난 5년간 이 부문에서 부족했던 부분이며, 이것이 숙박 부문에 상당한 영향을 미칠 것이라고 생각합니다. 두 가지가 작동할 때 좋지만, 7일 내내 운영되는 사업이기 때문에 어렵고, 의자 다리 두 개만으로는 항상 원하는 곳에 도달할 수 없습니다. 따라서 저는 올해의 전망이 긍정적이라고 생각합니다.

알겠습니다. 도움이 됩니다. 그리고 그에 대한 후속 질문으로, 그룹 부문에서 언급된 몇몇 시장의 예약 속도 개선에 대해, 해당 그룹 예약 증가를 경험한 고객 유형, 산업 유형에 대해 지적할 만한 것이 있습니까? 거기에 대한 어떤 색깔이든 도움이 될 것입니다. 그리고 그게 전부입니다.

Mike, 고객 기반 측면에서 반드시 좋은 연관성이 있다고는 생각하지 않지만, 올해 남은 기간 동안 그룹 전망에 대해 계속 낙관적이라고 생각합니다. 특히 6월 1일, 7월 4일과 같은 몇 가지 주요 휴일 주변의 달력 상황을 고려할 때, 이 모든 것이 주말에 집중되어 있어 그룹 예약을 판매할 수 있는 패턴 주간 수가 더 많아집니다. 따라서 이것이 저희의 단기 예약 증가에 더 큰 영향을 미쳤다고 생각합니다.

달력이 바뀌면서 저희는 더 많은 가용성을 확보했고 이를 판매할 수 있었습니다.

다음 질문은 KeyBanc Capital의 Austin Orchid입니다.

Josh입니다. Austin 대신 나왔습니다. 3분기의 어려운 비교 대상을 고려할 때, 추가적인 그룹 예약 증가가 필요하다고 말씀하셨습니다. 현재 채워야 할 추가 비즈니스는 어느 정도입니까? 그리고 필요하다면 해당 수요를 채우기 위해 구현할 수 있는 전략은 무엇입니까?

저희 예약 속도의 일부는 월드컵 노출과도 관련이 있습니다. 보스턴의 가장 큰 호텔 중 하나에 월드컵 가용성이 있습니다. 따라서 일부 격차를 메우기 위해 트랜지언트 예약 증가를 기대하며 그룹을 일부 대체했습니다. 하지만 일반적으로 3분기에 가까워질수록 예약 기간이 끝나기 때문에, 추가 트랜지언트 비즈니스를 유도하기 위한 트랜지언트 전략에 집중하고 있습니다.

그리고 특히 7월에 진행되는 몇 가지 수요 촉진 요인을 고려할 때, 트랜지언트 비즈니스로 상당 부분을 채울 수 있다고 낙관합니다.

Josh, 제가 덧붙이자면, 사람들에게 맥락을 제공하기 위해 말하자면, 어떤 면에서는 이것이 민주당 전국 위원회와 같은 M&A입니다. 당시 시카고에서 매우 좋은 해를 보냈던 것을 기억하십시오. 그리고 작년, 2025년에는 우리가 극복해야 할 구멍이라고 생각했던 것이었고, 우리는 성공적으로 극복했습니다. 그래서 어떤 면에서는 우리의 성공의 희생양이었습니다.

저희는 계속해서 이를 연장하고 있습니다. 하지만 저희가 언급한 구멍의 실제 규모는 그룹 비즈니스에서 수백만 달러에 불과합니다. 이는 극복할 수 없는 과제는 아니지만, 그룹 측면에서는 수백만 달러의 한 자릿수라고 생각합니다.

Jeff, 추가적인 색깔에 감사드립니다. 그리고 자산 매각에 대해, 더 크고 잠재적인 자산을 시장에 내놓기 전에 거래 시장에서 시험 삼아 보는 것으로 봐야 할까요?

반드시 더 큰 자산을 앞두고 시험 삼아 보는 것이라고는 말하지 않겠습니다. 저희는 항상 매력적인 가격으로 자산을 현금화할 기회를 찾고 있으며, 항상 성공하는 것은 아닙니다. 따라서 더 많은 낚싯줄을 던지고 탐색하는 것이 더 중요하다고 생각합니다. 따라서 지난 1년 동안 저희는 개별적으로 또는 비공개로, 그리고 일부는 상장된 상황에서 몇 개의 부동산을 탐색했습니다.

따라서 이것이 반드시 선행 조건은 아닙니다. 그리고 저는 모든 자산이 고유한 설정과 구매자 및 시장 상황을 가지고 있다고 생각합니다. 따라서 네, 하나가 다른 것의 선행 조건이라고 가정하지는 않을 것입니다.

다음 질문은 Evercore ISI의 Duane Fanning Ward입니다.

Peter입니다. Duane 대신 나왔습니다. 올해 뉴욕에 대한 기대치를 좀 더 자세히 설명해 주시겠습니까? 아마도 예정된 계약 갱신에 대한 가정이 있겠지만, 몇 년간의 강력한 성장을 거친 후 해당 시장의 매출 성장률을 어떻게 보시는지 더 궁금합니다.

저희는 뉴욕에 대해 계속 낙관적입니다. 아시다시피, FIFA 결승전이 열립니다. 따라서 특히 여름 동안 시장 압축을 볼 것으로 예상합니다. 하지만 말씀하신 대로, 계약 갱신으로 인해 일부 마진 압박이 있을 것이며, 이는 저희가 고려한 것입니다. 그리고 이것이 연말까지 운영 비용이 증가할 것으로 예상되는 이유의 일부를 설명한다고 생각합니다. 하지만 전반적으로, 전쟁 초기에 단기 예약 패턴에서 약간의 하락을 보았을 수도 있지만, 그 수준이 안정되었고 지난 2년 동안과 마찬가지로 뉴욕에서의 수요가 강하다고 계속 보고 있습니다.

알겠습니다. 그리고 CapEx에 대해 Jeff, 5년간 연간 8,000만 달러에서 1억 달러 범위를 언급하셨습니다. 귀하의 발언으로 볼 때, L'Auberge와 같은 더 큰 기회는 고려하지 않거나 보지 못하는 것 같습니다. 맞습니까? 그리고 L'Auberge에 대해, 해당 시장의 성수기는 언제이며, 작년에 리노베이션이 언제 완료되었는지 다시 한번 상기시켜 주시겠습니까?

시간 내주셔서 감사합니다.

네, 첫 번째 질문에 답하겠습니다. 사실, 아니요, 그것은 실제로 8,000만 달러에서 1억 달러 범위에 이미 포함되어 있습니다. 기회나 ROI 프로젝트를 본다면, 그것은 효과적으로 해당 금액 내에 포함됩니다. 네. 따라서 앞으로 그러한 기회를 보지 못하는 것은 아닙니다.

네. 그리고 세도나는 좀 흥미로운 시장입니다. 겨울과 여름의 더위 사이에 두 가지 다른 성수기가 있습니다. 따라서, 그리고 해당 자산의 성공의 일부는 피닉스의 더위 때문이라고 생각합니다. 올해 초 피닉스에서 기록적인 더위가 있었습니다. 그래서 시즌 초기에 더 많은 드라이브 비즈니스를 확보했습니다. 하지만 일반적으로 성수기는 3월에서 5월까지입니다. 그리고 다시 여름 끝자락, 즉 9월, 10월입니다.

하지만 솔직히 말해서, 해당 시장은 연중 상당히 좋은 성과를 보입니다.

그리고 호텔은 2025년 내내, 약 9월 1일까지 리노베이션 중이었습니다. 그때 호텔이 재개장하고 통합 부동산으로 출시되었습니다.

다음 질문은 Barclays의 Rich Hightower입니다.

Briony의 이전 발언으로 돌아가서, 300달러 이상의 호텔이 포트폴리오의 나머지 부분에 비해 상당히 뛰어난 성과를 보인다고 언급하셨습니다. 따라서 더 넓게 생각할 때, 그러한 통계가 포트폴리오 구성이나 특정 호텔에 대한 고려, 그리고 물론 매수-매도-보유 결정에 어떻게 영향을 미칩니까? 그 프레임워크에 어떻게 영향을 미치는지 설명해 주시겠습니까?

Rich, Jeff입니다. 사실 질문의 첫 부분을 놓쳤습니다. 300달러 이상의 호텔이 매수-매도-보유 결정에 어떻게 영향을 미치는지에 대해 묻고 계신가요?

네, 특히 럭셔리 부문의 초과 성과에 대해 말씀드립니다. 글쎄요, 저희만이 미국 소비자의 최상위 계층이 다른 인구 집단보다 더 회복력이 있다고 생각하는 것은 아니라고 생각합니다. 따라서 이는 지난 18개월 동안 저희가 본 추세이며, 확실히 저희가 인수 결정에 고려하는 사항입니다. 하지만 솔직히 말해서, 이것은 다른 시장 참여자들도 보지 못하는 것은 아닙니다.

따라서 해당 시장의 특정 부분을 대상으로 하는 자산은 상당히 높은 프리미엄으로 거래되고 있습니다. 따라서 저희는 이미 기존 포트폴리오에 이러한 자산이 여러 개 있다는 사실에 기쁘며, ROI 유형 프로젝트와 같이 포트폴리오의 더 많은 부분을 해당 특정 소비자를 대상으로 하도록 개선할 방법을 계속 찾고 있으며, 포트폴리오에 추가할 수 있는 잠재적인 기회를 살펴보고 있지만, 이러한 기회는 종종 매우 높은 가격에 거래됩니다.

네. 제 질문의 중간 부분이 잘렸습니다. 또한 CapEx에 대한 후속 질문으로, 같은 맥락에서 수익을 어떻게 생각하십니까? 동일한 호텔에 동일한 금액을 지출하지만, 더 높은 요금을 받는다면 수익이 더 높다고 주장할 수 있습니다. 따라서 CapEx 프로그램에도 어떻게 영향을 미칩니까? 명확하지 않았다면 죄송합니다.

네, Rich, 제가 덧붙이고 싶었던 것은, 불행히도 럭셔리 호텔이나 진정한 럭셔리 호텔에 항상 같은 금액을 지출하는 것은 아니라는 것입니다. 저희가 보유한 매우 높은 요금을 받는 일부 부동산은 반드시 5성급 호텔이라고 설명하지는 않을 것입니다. 어떤 면에서는 4.5성급이며, 이것이 미묘한 차이라는 것을 알지만, 중요한 차이라고 생각합니다. 왜냐하면 럭셔리 호텔에는 같은 양의 CapEx를 지출하지 않기 때문입니다.

여러분이 확실히 알고 있는 일부 브랜드의 경우, 운영 마진과 CapEx를 보면 역사적으로 투자 수익률이 매우 낮습니다. 따라서 상황을 찾아야 하며, 저는 이것이 독립적인 호텔이 더 중요하다고 생각하는 부분입니다. 왜냐하면 CapEx를 요금과 수익성을 높이는 데 더 중요하다고 생각하는 곳으로 전환할 수 있고, 다른 사람의 표준을 유지하려고 노력하기 때문입니다.

따라서 저희의 더 높은 요금의 럭셔리 리조트의 마진을 보면, 브랜드 럭셔리 호텔을 보유한 일부 동종 업계에 비해 상당히 높다고 생각합니다.

매우 합리적입니다. 그리고 괜찮으시다면, 두 번째 질문으로 Westin Seaport 프랜차이즈 갱신으로 돌아가겠습니다. 물론 DiamondRock은 비슷한 과정을 거치는 다른 경쟁사들에 비해 상당히 좋은 결과를 얻을 수 있는 위치에 있었습니다. 하지만 만약 우리가 5년 또는 10년 전에 같은 대화나 같은 상황에 있었다면, 그 결과가 여러분이 달성한 것과 동등했을까요?

아니면 브랜드와 소유주 간의 힘의 균형 변화 또는 더 정교한 소유주를 암시하는 것이 있습니까? 거기서의 진화를 설명해 주시겠습니까?

네, 음, 아마도 Justin과 제가 둘 다 이 문제에 대해 이야기할 수 있을 것 같습니다. 제 생각에는 오늘날의 경영진이 과거와는 조금 다르게 생각한다고 생각합니다. 저희는 자산 수준에서 유연성을 어떻게 창출하는지, 그리고 궁극적으로 현금 흐름으로 나타나든, 또는 해당 호텔의 미래 가치로 나타나든, 어떻게 가치를 창출할 수 있는지에 대해 생각하는 경향이 있습니다.

따라서 반드시 특정 구조 하나를 가지고 있거나 다른 프랜차이즈 또는 관리, 또는 키머니를 수락하는 것과 같습니다. 아마도 저희 이전 경영진은 오늘날과는 다르게 생각했을 것입니다. 저희는 단지 유연성을 더 많이 찾고 있었고, 키머니의 필요성을 느끼지 못했습니다.

네. 하지만 귀하의 질문에 답하자면, 모두가 아시다시피 브랜드가 순수익 성장에 집중하고 있고 점진적인 개발을 촉진하는 데 어려움을 겪고 있다는 점을 고려할 때, 소유주 측면에서 확실히 더 우호적으로 변했다고 말할 수 있습니다. 저희는 해당 호텔에 관심을 가진 잠재적인 브랜드들의 매우 큰 청중을 확보했습니다. 그리고 그들이 제공하는 유인책은 10년 전과 비교하면 확실히 더 좋습니다.

두 배는 아니지만, 소유주 관점에서 15% 또는 20% 더 좋다면, 그것은 아마도 공정한 평가일 것입니다.

다음 질문은 Green Street의 Chris Darling입니다.

CapEx 논의와 포트폴리오 전반의 남은 가치 창출 기회, 즉 프랜차이즈 만료, ROI 프로젝트 등에 대해 다시 한번 이야기해 보겠습니다. 업계와 포트폴리오 전반의 지속적인 펀더멘털 강세를 가정할 때, 단기적으로 더 실행 가능한 것은 무엇입니까? 5개년 CapEx 계획과 관련하여 얼마나 유연하게 운영할 의향이 있는지 궁금합니다.

훌륭한 질문입니다, Chris. 실행 가능한 프로젝트가 있다고 말씀드리고 싶습니다. 오늘 약속하는 것은 아니지만, 저희는 Chico가 저희에게 맞는지, 그리고 원하는 수익률을 얻을 수 있는지에 대한 시기와 범위를 계속해서 검토하고 있습니다. 실제로 저희가 살펴보는 매우 작은 프로젝트들도 있으며, 이는 부동산 내부에 있습니다. 광고되지 않는 백오피스 작업이나 에너지 절약 작업일 수 있으므로 좋은 수익률을 가진 작은 프로젝트들입니다.

따라서 이미 저희 지출에 포함된 부분이 많이 있습니다. 하지만 저는 CapEx 금액이 많이 변동될 것이라고 예상하지는 않는다고 말씀드리고 싶습니다.

저희는 향후 5년간 모든 호텔에 대한 잠재적인 제품을 다이어그램으로 그리고, 이를 일관된 수치로 만들고 제시간에 완료할 수 있도록 단계별로 계획하는 데 많은 시간을 할애했습니다. 또한, 이는 부동산에 영향력을 행사할 수 있는 수준에서 이루어집니다. 따라서 미래 수익 변동성을 완화하는 것이 목표이며, 이를 위해 최선을 다할 것입니다.

알겠습니다. 이해가 됩니다. 도움이 되는 말씀입니다. 그리고 소비자 관련 논의에 대한 후속 질문으로, 객실 외부 지출에 대해 더 자세히 설명해 주시고 기대치 대비 추세는 어떠했는지 말씀해 주시겠습니까? 소비자의 건강 상태와 관련하여 광범위하게 또는 실제로 고가 소비자의 강점 대비 중저가 소비자의 강점에 대한 다른 통찰력이 있다면 말씀해 주시겠습니까?

네. 1분기에 저희는 계속해서 객실 외부 지출이 호텔의 RevPAR보다 더 빠른 속도로 증가하고 있음을 볼 수 있습니다. 따라서 고객이 호텔에 도착하면 다양한 방식으로 지출하도록 유도할 수 있는 능력을 계속해서 보고 있습니다. 이는 다양한 요인에 의한 것입니다. 저희 포트폴리오 전반에 걸쳐 특히 좋은 성과를 낸 곳이 많습니다. 이번 분기에 저희를 고무시킨 것 중 하나는 비록 단체 분기 실적이 저조했음에도 불구하고 저희가 식음료에서 달성한 것입니다.

따라서 수익 측면과 특히 수익성 측면 모두에서, 저희는 포트폴리오 전반의 매장에서 상당한 상승을 보았으며, 이는 연회 및 케이터링 실적이 약간 감소했음에도 불구하고 식음료 수익을 증대시킬 수 있었습니다. 따라서 저희는 고객이 일단 도착하면 계속해서 자유롭게 지출한다는 것을 계속해서 보고 있습니다. 그리고 솔직히 말해서, 이는 반드시 고가층에만 국한되지 않고 모든 계층에 걸쳐 나타난다고 말씀드릴 수 있습니다.

저희는 포트폴리오 전반의 모든 ADR 등급에서 이를 보았습니다.

다음 질문은 Compass Point Research의 Ben -- 죄송합니다, Ken Billingsley입니다.

월드컵 관련해서 RevPAR에서 20bp라고 말씀하신 것이 맞습니까?

네, 맞습니다.

현재 상황 변화를 고려할 때, 이것이 국제적인 행사라기보다는 국내 행사로 바뀌고 있다고 보십니까? 그리고 그렇다면, 이것이 또한 럭셔리 이벤트가 되고 있는 것 같습니다. 과거에 일반적으로, 사람들이 이러한 경험에 참여할 기회가 있을 때 막판 예약이 성공적이었던 것을 보신 적이 있습니까? 이러한 경험은 일반적으로 티켓 가격이 더 높습니다.

아마 우리 모두 이 문제에 대한 견해가 있을 것입니다. 미국에서 이런 일이 발생하는 좋은 선례는 많지 않다고 생각합니다. 하지만 초기 티켓 가격이 확실히 높았다는 것은 이해합니다. 개인적으로 이것이 사람들이 참석하고 싶어하는 마음에 망설임을 주었는지 궁금합니다. 궁극적으로 경기장이 비어 있는 것을 보지는 못할 것이라고 생각합니다. 경기장은 채워질 것이라고 생각합니다.

따라서 초기 티켓에 투기한 사람들이 결국에는 항복하고 사람들이 경기에 참여할 수 있는 시장 가격이 형성될 것이라고 믿게 됩니다. 수요에 관해서는 원래 기대치가 무엇이었는지 모르겠지만, 다양한 도시에서 호텔 협의회와 만나 데이터를 공유하는 등 여러 일화에서 나온 것을 보면, 국제 수요, 국내 수요, 지역 수요가 각각 약 1/3씩이라고 생각합니다. 따라서 제가 얻은 결론은 티켓의 약 60% 이상, 즉 2/3가 궁극적으로 호텔 객실이 필요한 사람들이 소비한다는 것입니다.

하지만 가까워질수록 알게 될 것입니다.

[Operator Instructions] 다음 질문은 Ladenburg Filmon의 Floris van Dick June입니다.

Floris 대신 Land입니다. 올해 제3자 운영업체에 대한 잠재적 보너스 지급을 어떻게 준비하고 있는지 말씀해 주시겠습니까?

호텔 수준의 지급에 관해서는, 성과가 더 좋으면 그렇습니다. 저희는 일반적으로 보너스 임계값이 저희 호텔 전반에 걸쳐 다단계로 설정되어 있지만, 실제로 많은 부분이 재무 성과와 예산 대비 재무 성과를 기준으로 하는 게이트키퍼를 가지고 있습니다. 따라서 이것이 1분기에 인건비 상승을 보인 이유 중 하나입니다. 저희는 올해 운영 예산을 초과하고 올해 운영 예산을 초과할 것으로 예상하는 많은 호텔이 있기 때문입니다.

하지만 저희는 기대치를 초과하는 성과를 내는 직원들에게 적절한 인센티브 보상을 적극적으로 적립하고 있는지 확인하기 위해 적극적으로 추적하는 사항입니다.

네. 따라서 이는 중요한 구분입니다. 왜냐하면 이를 적립하는 것은, 다시 말하지만, 위험을 완화하는 것이라고 생각하기 때문입니다. 이를 적립하지 않는 호텔과 비교하면, 연말에 더 나은 표현을 찾기 어렵지만, 연말에 지급해야 할 보너스에 대한 정산으로 인해 인건비 측면에서 놀라움이 있을 수 있습니다. 따라서 저희는 연중 내내 이를 적립합니다.

더 이상 질문이 없습니다. 마지막 말씀은 Jeff에게 넘기겠습니다.

참여해 주셔서 감사합니다. 바쁜 한 주였을 텐데, 곧 뵙기를 기대하며, 즐거운 여름 보내시기 바랍니다.

오늘 컨퍼런스에 참여해 주셔서 감사합니다. 이것으로 프로그램을 마칩니다. 이제 연결을 끊으셔도 됩니다. 여러분, 즐거운 하루 보내십시오.